北京：“紅五月”光芒四射 豪宅項目蠢蠢欲動
2012-05-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
在樓市調(diào)控松與緊的博弈中，購房者的心理也在不斷搖擺，買與不買始終是一種困擾。然而，在這個紅色的五月，我們發(fā)現(xiàn)市場終端在反饋一種信號，個別房企和購房者再也扛不住了。房企繼續(xù)打折、剛需購房者考慮出手，已經(jīng)成為當(dāng)下樓市的一種現(xiàn)狀。
受到新建商品房成交量總體回暖的大環(huán)境影響，北京和上海的部分中高端豪宅項目也紛紛上市，并在前兩個交易日就取得超出預(yù)期的成績。面對此種景象，我們不禁要問，豪宅市場抬頭了嗎?
隨著“紅五月”光芒四射，北京樓市中的豪宅項目開始蠢蠢欲動
此前一直盛傳“難產(chǎn)”的遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]望京地王項目“遠(yuǎn)洋萬和公館[最新消息 價格 戶型 點評]”，近期終于傳來消息。該項目將于6月上旬開盤，首次推出50多套256~350平方米的大戶型產(chǎn)品。“如果不是樓市調(diào)控，該項目可能會賣到65000元/平方米以上。”該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項目對外報價約為57000~58000元/平方米。
不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前的市場成交仍然以降價的中低端項目為主，在以降價為主旋律的市場氣氛下，“以此價格銷售還是有一定難度的”。
“地王”入市
因為具有“地王”的出身，遠(yuǎn)洋望京項目一直備受關(guān)注。
早在2010年初，北京樓市最為火熱的時期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](遠(yuǎn)洋萬和公館遠(yuǎn)洋一方[最新消息 價格 戶型 點評])旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司經(jīng)過84輪競拍，最終以40.8億元拿下如今遠(yuǎn)洋萬和公館所處的朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地，扣除其中不得出讓的醫(yī)療和教育配套用地面積，地塊平均樓面價達(dá)27529元/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時北京樓面價地王紀(jì)錄。
在市場最為火熱時拿地，卻在產(chǎn)品推出時遭遇“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控。自2010年3月拿地至今，時間已逾兩年，同區(qū)域在其之后拿地的保利[簡介 最新動態(tài)]望京項目早已于2011年8月開盤，而遠(yuǎn)洋的這一項目卻一直毫無動靜，于是坊間關(guān)于“地王尷尬”“資金鏈堪憂”“難產(chǎn)”等說法不絕于耳。
據(jù)該項目負(fù)責(zé)人介紹，遠(yuǎn)洋萬和公館定位于頂級豪宅產(chǎn)品，遠(yuǎn)洋用兩年時間為該項目做了前期準(zhǔn)備，從項目設(shè)計到樣板間、園林打造，均是幾易其稿。“我們寧可因為項目開盤時間一再延后而蒙受質(zhì)疑，也要保證項目的品質(zhì)。”
“對于‘地王’項目，我們著重做三方面工作。”2012年3月末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，首先要提高產(chǎn)品品質(zhì)，“貴面粉做出貴點心來”;其次降低投資回報，項目定價適應(yīng)市場;此外，還要把握市場實際，堅持去化，薄利多銷。
在定價方面，遠(yuǎn)洋萬和公館顯然也意在對標(biāo)北京的頂級豪宅。
目前項目銷售人員關(guān)于預(yù)售價的對外口徑為60000元/平方米，而前述負(fù)責(zé)人表示，在57000元~58000元/平方米的最終開盤售價基礎(chǔ)上，首期開盤項目會額外增加一些折扣促銷，各種優(yōu)惠后的實際成交價將在51000元~52000元/平方米。“我們對于開盤的銷售預(yù)期并不高，首次推出的50余套房源的去化率如果能達(dá)到70%~80%就已經(jīng)很滿意了。”該負(fù)責(zé)人表示，目前蓄客兩周左右，意向客戶已有六七十組。
成交回暖
5月北京樓市成交回暖創(chuàng)限購以來的最高紀(jì)錄，給了遠(yuǎn)洋萬和公館堅定開盤面世的信心。
在這個“紅五月”中，北京樓市成交更是呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(5月21日~27日)，北京市期房、現(xiàn)房商品住宅累計成交2834套，環(huán)比之前一周(5月14日~20日)增加13.8%，這已是成交量連續(xù)4周維持上漲行情。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，郊區(qū)低端盤“以價換量”的勢頭呈規(guī)模擴(kuò)張之勢，降價范圍已波及五環(huán)周邊的一些中端項目，高端項目通過強(qiáng)化“首置豪宅”“終身置業(yè)”等概念，挖掘具備一定財力的改善性自住需求客群的購買力。
在此影響之下，北京樓市中6月計劃開盤入市的項目數(shù)量繼續(xù)維持高位。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京有33個項目計劃入市，其中包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項目有16個之多，占到了總開盤量的一半左右。而總價超過千萬的高端別墅項目有4個，每平方米單價將超過4萬元的公寓豪宅有6個，另外還有6個低密度的花園洋房項目。
“高端項目在一個月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見的現(xiàn)象。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，相對剛需購房者來說，改善型需求剛剛開始入市，高端市場的成交回暖正在起步，可供樓盤挖掘的既有強(qiáng)勁購買實力又具購房資格的客群不在少數(shù)，這造成6月高端樓盤扎堆的場景。
“可以說市場的最低谷時期應(yīng)該已經(jīng)過去。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，5~6月的市場成交量可以預(yù)見將繼續(xù)維持上行趨勢。
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