地方政府加快推地速度，房企無力接盤
2012-09-08 來源：0352房網 編輯：紫琳
2012年上半年全國土地市場總體冷清，地方政府的土地收入呈總體下滑之勢。近期，各地政府明顯加大了土地供應規模。以北京為例，9月5日，北京國土局推出了4宗經營性地塊。其中有3塊將分別在9月27日、28日現場投標出讓。特別是北京市西城區月壇南街地塊二商業金融用地項目用地，建筑面積達142927平方米，超過之前供應的同區域三地塊11.25萬的供應量。而在此之前，北京市國土局曾于8月30日、8月27日連續推出15宗經營性用地。
業內分析認為，在當前仍處去庫存、回籠資金的總體環境下，面對地方政府的“土地盛宴”，開發商未必有相應的消化能力。
“北京明顯加快了土地供應速度。根據目前推出的宗地規模，估計整個9月份土地成交金額可能接近200億元。”北京國土局在8月29日的一份公告中也明確表示，當前“加大了經營性用地和配建保障 房用地的供應力度。
目前北京土地市場已經掛牌的經營性地塊合計不少于28塊，其中有14塊屬于居住性質地塊，與前8月合計成交的住宅地塊宗數持平。北京在8月30日推出的一宗地塊投標保證金高達人民幣68000萬元。“該地塊出讓方式為招標出讓，未明確底價。但按照其他土地出讓方式的慣例，保證金一般為底價的30%左右。據此估算這宗地塊的底價大概在22億元左右，可能再破年內全國土地市場同類型地塊的總價紀錄。”
事實上，不僅僅是北京，近日來包括上海、廣州等一線城市均開始大規模推地。9月份上海最少將有22幅經營性用地(不包含動遷安置用地)出讓，為年內單月經營性推地幅數之最，合計出讓面積為73 .6萬平方米。北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環比增長30%。該機構分析指出，“從8月份一線城市推地情況看，不僅供應量明顯放大，而質量方面也相對較高”。
近期內杭州、昆明、合肥、武漢、無錫、溫州、石家莊、南京等二三線城市也同樣有大規模的推地計劃。其中，武漢市8月24日集中推出36宗地塊;杭州市在8月27日整齊推出占地達456畝的主城區7宗地塊;溫州市近日也一次性推出52宗面積合計為3220畝的凈地，供應力度前所未有;而廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊。
根據歷年的土地供應節奏，一般從第二季度開始土地供應逐漸放量，第三、四季度達到供應高峰。國土部在8月中旬曾經表示，“按照土地供求的季節性規律，2012年下半年土地供應量將會增加，呈穩步增長態勢。”
受調控政策影響，上半年全國土地市場供需相對冷淡，房企拿地意愿比較低，造成地方政府土地財政萎縮明顯。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”。
而國土部8月份公布的數據顯示，上半年全國房地產用地供應合計5 .97萬公頃，同比減少15%。其中，住房用地供應4 .08萬公頃，同比減少21.7%。8月29日，財政部部長謝旭人也指出，受部分地區土地供應面積減少、房地產市場調控效應繼續顯現等多因素影響，今年前七個月，我國國有土地使用權出讓收入總計13490億元，下降了27.1%。
全國主要的13個典型城市前八月土地出讓金合計為2473 .5億，與去年同期的4076億相比，下調幅度達到了39.3%。特別是一線城市，前八月土地收入同比均出現了明顯銳減，其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%。
業內普遍認為，各地政府之所以近期加快了推地節奏，除了下半年進入“完成全年供地任務的最后沖刺階段”，另一個很重要的原因是上半年土地財政的嚴重萎縮。北京土地市場前八個月中有三個月僅成交1宗住宅用地，還有三個月甚至零成交，這種情況在歷史上從未出現過，從這些原因來看，不難理解北京上半年土地收入的嚴重縮水。
北京土地市場上半年成交量之所以出現歷史最低水平，一部分原因與政府推地節奏有關，“但根本原因還是開發商拿地意愿不強”。開發商對土地資質的挑剔程度有所上升，資質一般的居住用地很難引起開發商興趣。“而更深層次的原因則是，房地產市場的持續調控，使得住宅項目的利潤預期較以往有了很大收縮。住宅市場的開發地位衰落，開發商當前拿地態度隨之出現松動。
盡管上半年土地市場的總體乏力以及土地收入的相應銳減，促使地方政府下半年加快供地步伐，但開發商卻未必有意愿埋單。面對各地方政府下半年大規模的推地計劃，開發企業不一定有那么大的能力去“接盤”，“尤其是在當前市場尚未完全回暖的市場背景下不會出現搶地潮”。
從國家統計局日前公布的數據來看，今年1至7月全國房地產投資增速仍然在下滑。“開發企業拿地規模，以及整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數還都處于同比去年負增長的局面。”整個市場基本面尚未回暖造成開發企業對未來信心不足，而這最終將影響到企業在土地市場的行為。除少數大型企業外，當前大部分開發商的現金流依然偏緊。“在融資環境不好的環境下，即使持有現金的企業拿地也會相對謹慎，不會大規模出手拿地。”另外，“盡管各地政府推地數量在增加，但是不少地塊屬于遠郊區域，不太可能吸引太多的開發企業關注。”
通過對恒大、中海等二十家標桿房企今年上半年的業績情況對比分析，發現這些標桿房企上半年凈利潤率全線下滑。同時發現，這些標桿房企的土地策略開始分化。“排除未發布相關數據的兩家企業，其余18家房企中有10家企業的土地儲備面積與年初相比出現下降。以上半年銷售面積保守估計，這18家房企土地儲備足夠未來7年開發。”恒大地產當前土地儲備的可開發年限為8.2年，雅居樂為10.4年，綠城中國為11 .4年，而合生創展集團則為29 .7年。常清據此分析認為，“這些房企土地儲備消化周期都相對較長，而上半年超過半數的房企拿地面積少于銷售面積。”
國內土地市場波動比較明顯，而長期來看，未來地價的升值幅度也會有所放緩。目前標桿內房企多擁有大量可開發土地，除少數高周轉企業外，短期拿地急迫性不高，使得本輪土地市場的低迷可能要持續更長時間。
國土部在今年加大了對開發企業“囤地行為”的清查力度，例行的土地督察工作每個季度總結通報一次。此外，業內認為地方政府對土地的當前定價依然偏高，這些都將改變以往開發商通過大幅購入土地然后“坐等升值”的利潤模式。
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