樓市成交低位反彈 大型房企斥資百億購地

　　經(jīng)過一系列降價(jià)走量措施不少房企銷售普漲，房企資金得到良好回籠。樓市回暖，也讓房企在9月土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，不少大型房企手持充裕現(xiàn)金，加之7、8月份市場(chǎng)回暖明顯，各大開發(fā)商拿地的積極性明顯上揚(yáng)，特別是萬科、華潤(rùn)、恒大等大型房企，在短短幾天內(nèi)，斥資百億購地，圈地之勢(shì)兇猛。

　　8月以來一線房企拿地速度明顯加快，萬科、恒大、華潤(rùn)、龍湖等多家房企累計(jì)拿地金額已經(jīng)超過300億元。其中，8月萬科、華潤(rùn)、龍湖、恒大、佳兆業(yè)出手拿地金額已達(dá)到173億元，9月僅萬科、恒大、華潤(rùn)三家房企的拿地金額就已達(dá)到95億元。 業(yè)內(nèi)人士指出，盡管開發(fā)商拿地積極，但目前土地溢價(jià)率并不高，房企更多是按照開發(fā)節(jié)奏補(bǔ)充土地庫存，還未出現(xiàn)瘋狂搶地現(xiàn)象。未來開發(fā)商拿地積極性仍會(huì)提高，土地市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

　　北京土地市場(chǎng)近期也迎來供地高峰。僅9月20日出讓的四宗土地，累計(jì)成交總價(jià)就達(dá)到38.43億元。9月24日，金融街以34.25億元的價(jià)格中標(biāo)北京月壇商業(yè)地塊，折合樓面價(jià)30429元/平方米。近日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局以31.億元掛牌推出徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，總出讓面積66530.1平方米，起始樓面價(jià)1.89萬元/平方米，較同一區(qū)域的綠地海珀旭暉項(xiàng)目用地2009年掛牌時(shí)的起始樓面價(jià)上漲約50%。這也是近兩年來黃浦江沿岸推出的首宗含住宅性質(zhì)的土地。 濱江地塊的出讓公告顯示，地塊容積率為2.5，規(guī)劃建筑面積為16.63萬平方米，是近三年來徐匯區(qū)出讓的第二大面積地塊，僅次于綠地集團(tuán)2009年72.45億元拿下的“全國(guó)總價(jià)地王”——龍華路1960號(hào)地塊。截至25日，至少有31家房企領(lǐng)取了該地塊競(jìng)買申請(qǐng)書。數(shù)據(jù)顯示，9月上海至少有22幅經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓，合計(jì)出讓面積達(dá)73.6萬平方米，累計(jì)起始出讓金額達(dá)85億元，創(chuàng)下年內(nèi)月度新高。僅9月預(yù)期出讓地塊面積及金額已分別占到今年上半年出讓地塊面積及金額總量的57%、72%。

　　除了一線房企外，一些二三線上市房企也在近期不斷擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。榮盛發(fā)展和泰禾集團(tuán)近期就在土地市場(chǎng)上頻頻出手。榮盛發(fā)展9月以來分別在沈陽、常州、臨清拿下多宗地塊。泰禾集團(tuán)將廈門、福州等地的多塊商住用地?cái)埲肽抑小４送猓�金科、首開等多家房企也在土地市場(chǎng)上有所收獲。5月以來樓市銷售回暖，大幅緩解了開發(fā)商的資金壓力，也增加了房企拿地的底氣。在傳統(tǒng)的“金九”銷售旺季，樓市的銷售卻并未迎來開門紅。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月17日-9月23日全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅成交量合計(jì)為54286套，環(huán)比前一周上漲了3.1%，這也是最近4周來首次出現(xiàn)環(huán)比上漲。上海市新建商品住宅成交面積為19.68萬平方米，環(huán)比前一周上漲20.11%;新建商品住宅成交均價(jià)為21331元/平方米，環(huán)比前周下跌6.27%;新建商品住宅新增供應(yīng)面積為46.03萬平方米，環(huán)比前一周上漲146.15%。 上海佑威研究中心聯(lián)席主任、佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上周商品住宅成交量較前一周有所上升，但在傳統(tǒng)銷售旺季的背景下仍然算是低位反彈，“金九”前幾周的表現(xiàn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期。“金九不金已成定局。”黃志堅(jiān)表示，之所以造成這樣的局面主要是6月成交大增導(dǎo)致部分開發(fā)商過于樂觀，取消或收窄優(yōu)惠甚至出現(xiàn)漲價(jià)，再加上有關(guān)部門頻吹“冷風(fēng)”，使得成交量出現(xiàn)下滑。中高端商品住宅成交權(quán)重較前期下降最為明顯，導(dǎo)致成交均價(jià)也明顯下調(diào)。

　　近期住建部等有關(guān)部門表示，樓市調(diào)控政策不放松，房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，對(duì)土地交易市場(chǎng)將進(jìn)行監(jiān)測(cè)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來出臺(tái)更加嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性不大。地方政府仍存在推地意愿，開發(fā)商拿地積極性也會(huì)顯著提高。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，預(yù)計(jì)今年下半年不會(huì)出臺(tái)新“國(guó)八條”之外的調(diào)控新政。經(jīng)過了近兩年的調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅得到了有效控制。聶梅生認(rèn)為，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用很明顯，投資行為已經(jīng)出局。 對(duì)于土地市場(chǎng)未來走勢(shì)，國(guó)泰君安分析師認(rèn)為，政府嚴(yán)格控制一線城市的地價(jià)及出讓速度，北京多塊土地近期出讓計(jì)劃延后，主要是開發(fā)商普遍熱衷于一線或二線熱點(diǎn)城市地塊，導(dǎo)致一線城市的地價(jià)持續(xù)回升。地方政府普遍存在財(cái)政壓力、存在推地意愿，而開發(fā)商未來拿地積極性會(huì)顯著提高。預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

　　9月以來地方政府供地規(guī)模顯著上升，資金充裕的上市房企能夠借此以合理的成本擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，保利、萬科等龍頭房企將是主要受益者。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，近期主要城市的供應(yīng)量有所增加，一線城市以北京為代表的樓市供應(yīng)有所上漲，將逐漸影響市場(chǎng)的成交量。

　　近兩個(gè)月房企拿地雖有所增多，但低價(jià)成交或低溢價(jià)成交仍是主流，地價(jià)總體上仍保持平穩(wěn)。

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