黨報：一線城市房租收入比達40%買不起租不起(2)

2013-06-07 來源：人民日報編輯：李建霞

　　不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個模糊問題。一是假定了房價是合理的。而目前一線城市房價普遍被認為偏高，也就影響到以此計算出來的房租的合理區間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地，不少購房者購房的一個前提是認定房價肯定會漲。對于這部分人來說，空置的房屋在未來賺取差價就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

　　何況，多數國家對房主在房產持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會隨著經濟發展、房價起落而變動，以此鼓勵持有者出租房屋，還有不少國家對出租房屋給予稅收優惠。而我國并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當前一線城市租價并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。

　　穩定房租需增加供給

　　應鼓勵機構成為租房供應主體

　　如何緩解租房市場的供求矛盾?當前還是要在供應上做文章。通過增加供應，可以緩解租賃市場供求關系，進而穩定房租價格。

　　這兩年政府大規模開工建設公租房，被認為有助于增加市場上穩定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動公共租賃房建設，擬在“十二五”期間建100萬套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由于大量公租房項目還未建成入市，以及一些城市公租房項目過于偏遠、無人愿住等原因，公租房對穩定租賃市場的作用，還需要時間來體現。

　　張旭表示，目前市場存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房價上漲的情況下，依靠市場自行調節很難促進租賃房源增長。他認為，應通過減免個人所得稅、營業稅甚至獎勵等方式，鼓勵個人把閑置房源用于出租，盤活數量巨大的存量房。公租房則應加快建設進度，盡快入市，產生規模效應。同時完善公租房項目周邊的交通、生活配套，鼓勵人們申請、租住公租房。

　　“增加租房供應的思路還可以更加開闊。”清華大學房地產市場研究中心主任劉洪玉認為，除了政府建設的公租房和家庭個人出租房以外，還應鼓勵更多機構出租房屋。比如住房合作社和企業等，建設一定規模的房屋專門用于出租，也可納入政府的公租房體系，多渠道增加房源。“比如房地產公司，現在房地產公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應該采取一些鼓勵政策，像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優惠政策。要切實增加市場的租賃房源，必須鼓勵民營企業等機構也參與進來。”

　　規范租賃市場

　　提高租房穩定性

　　租房子，剛住一兩個月就被通知要漲價，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個持續的過程，穩定租金還需要進一步規范租房市場。

　　日前北京市住建委為規范房地產經紀活動，就《關于印發〈北京市房地產經紀管理辦法〉的通知》公開征求意見，《辦法》提出，原接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構，應當停止接受新的代收代付委托，并將租金支付方式全部調整為租賃雙方自行劃轉。這項措施直指目前大量存在的房產中介充當“二房東”的現象，旨在更好地保護房東和房客雙方的利益。

　　“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房東等。有一個二房東在里面吃差價，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價，使得整個市場處于畸形發展。”張大偉說。

　　其實，近年來政府不斷出臺政策規范租賃市場。2010年住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應當以原設計的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規定，但實際的執行效果卻很差。專家認為，由于房屋租賃往往發生在房東、租戶、中介等個體之間，管理規范的難度確實不小。各地應該結合實際情況，出臺更為細致、可操作的政策，來規范租賃市場。

　　比如，可以出臺專門的法規對房地產中介哄抬租金、發布不實信息等行為進行規范,對欺騙、吃差價等違規行為實施更加嚴厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網上備案機制，進一步完善房屋租賃合同的網上備案，一旦發生糾紛，有據可循。

　　“有很多國家都有可以借鑒的經驗，如德國加強租房合同管理的經驗，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說，在德國，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因為有完備的法律與監管體系保障租房的穩定性。如《住房租賃法》等法律明確規定禁止二房東，規定房屋所有人不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現有承租者解除合同，不得因為需要自用房屋而隨意將租戶趕走，房租漲幅三年內不得超過15%，否則會予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國地方政府每年都會推出租金價格表供租戶參考，租戶可據此查閱自己租住地區各類型住房每平方米的價格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價格。

　　“如此嚴格的法律手段和豐富的服務手段一旦得以執行落實，能在很大程度上保護租房者的權益，讓人們租得起房、方便租房、敢于租房。”劉洪玉說。

（責任編輯：李建霞）