京曲線漲價現象愈演愈烈 北京“限價令”失效
2013-08-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：為抑制房價，北京先前出臺一系列的政策，“限購”、“限價”、加強對預售證發放管理等辦法，但據調查發現，北京近期開盤的鎖定剛需群體的項目，大部分存在分拆房價等變相漲價行為。
7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街融匯售樓處門口豎起了“暫時關閉”的告示牌，只有前來簽約的已購房客戶才能進入。10天前，這里剛上演了一場激烈的搶房戲碼——600多套房源開盤當天被搶購一空。
比金融街融匯早一天，同處大興的另一項目中建國際港開盤，當日1462套房源售罄，日銷37.9億元，創下了2012年以來全國房地產市場單盤單日成交額紀錄。
“日光”現象出現在7月開盤的多個項目上。購房人一方面抱怨房價愈調愈漲，一方面又不得不接受已經改變的游戲規則——幾個月前出現的分拆房價手法已經成為公開的秘密，而今，這一手段再次升級，包括變賣車位、贈送面積捆綁銷售等，巧妙避開限價政策。
據調查發現，北京近期開盤的鎖定剛需群體的項目，大部分存在分拆房價等變相漲價行為。即便如此，開發商銷售依然火爆。在強大的市場需求面前，限證、限價等干預房地產市場的行政手段再次顯示出失效的跡象。
事實上，主管部門遲遲不表態，助長了分拆房價的愈演愈烈之勢。一位接近北京市住建委的人士表示，可以定性拆分房價等強制性消費侵害了消費者選擇權，而官方近期亦在集中開會討論此事，至于如何規范市場行為，則一直在研究相應舉措。
曲線漲價手段升級
在調控政策執行最為嚴厲的北京，樓市走出了不一樣的行情。
今年3月底，北京“新國五條”細則落地，不少原計劃入市的樓盤被卡在了預售證上。多個項目因“銷售價格不能高于上一期”的規定，被迫推遲入市時間。開發商與政府部門的“拉鋸戰”就此展開，市場亦很快衍生出規避政策的手段。
4月份，京投萬科新里程等項目率先采用分離房價“雙合同”的銷售方式試探市場及政策，雖然業界質疑聲四起，但是并未被叫停，且取得不俗的銷售業績。將房價分拆，意味著可以相對較低的報價通過政府部門的審批，但在實際銷售中，將額外的價格隱藏在補充協議中暗度陳倉。
而后，很多項目聞風而起，如今這一手段已經成為開發商公認的曲線漲價的方式，并且演變出各種版本。上述金融街融匯即為其中典型項目。
“金融街融匯這個樓盤我們等了有5個多月，也想過開盤的時候可能要額外付精裝修的費用，但是怎么也沒想到，開發商連車位一起捆綁銷售。”準備置業的周女士說。
在查閱北京市房地產交易管理網數據得知，金融街融匯獲批的預售均價為16500元/平方米左右，但這一價格只是毛坯房的購買均價。項目銷售人員稱，除毛坯房購房合同外，購房人還得簽署一份精裝修合同和一份地下停車位50年的使用權合同，三者缺一不可。
這就意味著除了要支付首付款外，購房人還要額外支付18萬元至近30萬元不等的精裝修和地下車位使用權的費用。購房人實際買單的價格接近20000元/平方米。并且，毛坯房的購房款可以貸款，而精裝修款和車位使用費必須全款支付。更讓購房者匪夷所思的是，買了車位使用權后，即便沒有車，購房人每月也得繳納150元的“車輛管理費”。
“因為預售證太難拿，我們原計劃推南側的新樓盤，但現在改變了策略，繼續推現在項目的第三期。”天宮院一家樓盤銷售負責人坦承，以17000元/平方米的毛坯房售價報批，較為容易獲得預售許可證，后期銷售時與購房人再簽署一份精裝修合同，已經成為業內公認的做法。
與金融街融匯有所不同，此項目并沒有捆綁銷售車位使用權，而是在贈送面積上做文章。“我們贈送的10多平方米面積，會以毛坯房的形式到住建委審批通過以后再進行裝修，裝修標準每平方米3000元~4000元不等。”銷售人員稱，加上精裝修費用，該項目銷售均價將達到21000元/平方米左右。
“限價令”被架空?
盡管很多購房者像周女士一樣因難以承受購房成本的變相增加而放棄購買，可依然有更多的需求等待釋放。公開數據顯示，金融街融匯636套房源，通過驗資的選房者達到1149名;中建國際港1462套房源，參加搖號的有3813組買房人。
亞豪機構統計數據顯示，7月第三周，北京商品住宅市場共有6個項目入市，其中除鴻坤·林語墅一個純新盤之外，還有包括首開熙悅山、中建國際港、金融街融匯等在內的5個老項目后期。在新入市的6個項目中，“日光盤”占比高達2/3。據國家統計局的數據顯示，6月份北京商品住宅價格同比漲幅高達16.7%，居全國之首。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，上述項目雖然大多一次性推出大量房源，但開盤均現熱銷，是由于今年上半年各區域市場供應普遍不足、需求大量積壓所致。
這一市場現狀亦給了開發商曲線漲價的底氣。
北京版“新國五條”細則中明確，今年北京房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定。為控制商品房銷售價格，北京市住建委規定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格的商品房項目，暫不核發預售許可證。
“拆分房價是房地產公司在價格管控下所做的一種被動的應對措施。”一位國企開發商高管表示，主管部門對預售證的限制，使得市場上出現的變相漲價現象也是開發商的無奈之舉，由于各方面成本增加以及各個公司財務考核要求等，迫使樓盤有漲價沖動，然而限價卻壓住了房企銷售回款的渴求。
據了解，目前很多房企都在研究決定是否采用拆分精裝修的方式。而這一做法是否涉嫌違規的爭執已持續近四個月，但至今仍無定論。
北京市住建委相關人士并未就此問題給予答復，但住建委便民熱線的工作人員稱，近期收到不少關于樓盤變相漲價的投訴，需購房人向樓盤所在區縣住建委投訴，再由屬地進行調查。如果屬實，市住建委會對該企業進行處罰，并責令整改。
住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長趙路興表示，上述房企變相漲價的做法是在鉆政策漏洞，某種程度上應該是得到住建委的認可了，這亦反映出開發商有漲價的沖動，也暴露了通過行政手段對房價進行強制管理存在不小的問題，調控存在局限性，需要政府進一步完善。
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