長效機制指向＂市場化＂行政調控不會馬上退出
2013-11-22 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：國家統計局日前公布10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與去年同期相比，新建商品住宅(不含保障性住房)價格上漲的城市有69個，價格下降的城市有1個。漲幅最高的是上海為21.4%，北、上、廣、深4個城市的房價漲幅同比已經連續兩個月超過了兩成。國家統計局城市司高級統計師劉建偉則認為，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲與去年同月對比基數相對較低有一定關系。初步測算，去年10月70個大中城市新建商品住宅同比價格下降1.1%。
值得一提的是，新建住宅價格中，一線城市連續兩個月同比價格漲幅全部超過兩成，分別是上海21.4%、北京21.2%、廣州20.7%、深圳20.6%。此外，廈門、南京、沈陽、福州、太原、鄭州等17個城市同比漲幅超過10%。北京中原地產市場部研究總監張大偉指出，一二線城市聚集了過多資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌、漲幅驚人。對于未來房價走勢，張大偉表示，目前影響房價上漲的因素依然存在，如果在2013年樓市信貸不收緊，房價必然繼續上漲。
三中全會為高房價開藥方
十八屆三中全會的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)中對房地產調控內容不多，但房產稅、增加供應等應對當下樓市問題的很多措施都有涉及，隨著政策的落地執行，樓市有望回歸平穩。稍有關聯的舉措包括：建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法并適時推進改革以及加快推進住房保障和供應體系建設等。與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過市場手段平衡供需。
長期以來，地方政府壟斷了供應端所有的土地出讓市場，但土地資源緊缺以及土地財政的制約，單軌制供應導致土地出讓遠遠滿足不了實質需求，也使得農民財富收入增長緩慢和因征地導致的社會矛盾累積。
目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已展開農村土地集體入市的實質性試點，專家分析，農村集體土地入市順利實現，大量低成本閑置的農村建設用地，將極大平抑土地市場價格，為火熱的房地產市場澆上一盆冷水。
另一引人關注的改革是在稅費領域，數年來“只聽樓梯響、不見人下來”的房產稅改革被明確，將成為在房地產市場領域理順供給、持有和交易環節的改革突破口。中山大學財稅系主任林江表示，房產稅的改革將不會是單純在住房保有環節的征稅，而是將全面協調房地產領域的稅費改革，通過增加持有成本擠出閑置存量資源。
放權市場應對“越調越漲”
十八屆三中全會中明確提出“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用”，未來我國經濟活動中市場化的決定性作用更為明確。在未來房地產制度的長效機制頂層設計中，市場化將是主要的方向。長期來看，未來一二線的行政性地產調控措施也有望放開，房地產市場進入良性發展軌道。這預示著未來房地產調控的去行政化是大勢所趨。然而，房地產市場化的前提是保障到位，因此保障房建設和管理加速完善更加迫在眉睫。上周，北京公布首批自住型商品房規劃，建筑面積約144.7萬平方米，可推出房源16020套，多層次供應體系正在加快建立。
財稅改革、土地制度改革和新型城鎮化建設均為長期工程。城鎮化仍是房地產行業持續發展的推動力，《決定》明確提出“健全城鄉發展一體化體制機制”、“完善城鎮化健康發展體制機制”、“推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民”。戶籍制度改革將使更多的農村居民成為真正的市民，農民財產性收入的增加將提高農民的購買力。新型城鎮化建設將繼續為房地產行業帶來巨大的需求，成為房地產行業持續發展的推動力。
同時，也有很多專家表示，雖然向市場還權、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執行的行政調控也不會馬上退出。
一線城市樓市調控全線收緊
廣州繼深圳、北京、上海之后發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》(下稱《意見》)，指出進一步從加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供應、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導開發企業理性定價等5個方面繼續穩定住房價格，保持房地產市場平穩健康發展。同時增加住房與土地供應。
此外，廣州繼上海之后，成為第二個收緊限購政策的城市。《意見》指出，限購范圍將從之前非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從1年調整為3年。這意味著，需在購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
同時，《意見》指出，根據房價控制目標和政策要求，將進一步提高第二套住房貸款首付比例至不低于70%。這意味著，一線城市將第二套住房貸款比例全部提升為70%。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，一線城市紛紛加大土地供應，這對于未來一線城市市場來講，由于“人多地少”的客觀特征，市場供求關系沒有辦法通過大規模供應土地來獲得緩解，當前來講，也只能說盡可能通過這些措施遏制房價過快上漲與出現爆發性增長的機會。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，2014年，一線城市與發達的二線城市，城市經濟聚合效應還將繼續，房地產市場交易活躍，尤其二手房市場將逐步成為市場交易主體，房價漲幅將繼續保持15%左右。三、四線城市，新房市場將成為吸納“城鎮化”人口的主要陣地，由于土地供應相對充裕，加上各項行政制度的規范與落實，部分城市房價漲幅將有所緩解，價格漲幅將維持在10%左右。
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