“京七條”引市場觀望 開發商拿地策略或轉變
2013-11-14 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：“京七條”出臺兩周，雖然因為樓市反應期引起部分購房者的觀望情緒，但是眾多開發商依然淡然以對。認為此舉姿態性大于實際性，并不會給市場層面帶來太大影響,這一說法成為大多數開發商一致的觀點。
“一個政策從出臺到兌現需要很長的時間，自住型商品房形成真正的市場供應最快也得一兩年時間，所以對于樓市的短期波動，開發商們并不著急，基本都淡定以對。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示。
“這個政策針對的只是供應端，就算是帶來影響也只是一點緊迫感，在目前明顯供不應求的現狀下，對項目銷售并不會帶來太大影響。”眾多開發商和機構人士表示。由于未來自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右，將擠壓普通商品住宅用地的供應量，土地的爭搶激烈程度會進一步白熱化，開發商對未來的拿地策略應有所改變。
市場面波動不大
“京七條”的出臺，的確讓樓市成交出現了微連鎖反應。“一個政策的出臺，肯定需要一段時間的反應期來了解新政策，反應期過了購房者看到樓市沒有太大變化就會恢復原樣，目前的波動只是購房者的預期反應。”北京世聯董事、副總經理劉春巖說。
根據鏈家地產市場研究部數據顯示，10月28日～11月3日，新建商品住宅(含保障房)成交2117套，環比上周下降4.7%。扣除保障房后，純商品住宅成交1397套，環比上周上升5.2%。相比10月第四周，扣除保障房后，純商品住宅成交1328套，環比第三周下降26%的數據來說。部分購房者的觀望態度已開始改變，樓市成交已開始有所回升。
“即使有影響也只是一點緊迫感而已。”陽光100副總裁指出，“目前來看，‘京七條’并沒有從根本上改變市場的供求矛盾，只是帶來了一定的市場預期。可能有部分開發商會相應加快同類型項目產品的推盤準備，以免受到來年的市場沖擊，但還不會造成大面積的擠推效應。”“10月成交整體比9月降溫，有國慶長假的因素在，也和‘京七條’等政策信號頻出有關。但這并不意味著未來會持續走低，目前正值十八屆三中全會召開，市場也無利好信息，部分購房者出現了短期的政策觀望。”鏈家地產市場研究部張絮表示，自住型商品房的供應情況多以郊區為主，但二手房的成交結構里郊區占比并不高，主要以城區占比為主，同時二手房和新房的需求也不一樣，因此就長遠來看，自住型商品房并不會對二手房市場帶來什么長期影響。
而對于帶有北京市政府平抑房價態度的“京七條”所帶來的樓市價格反映卻表現不一。根據鏈家地產市場研究部數據顯示，10月第五周(10月28日～11月3日)，新建商品住宅成交均價為23991元/平方米，環比下降3.2%。二手住宅成交均價為29703元/平方米，環比上漲3.23%。
“‘京七條’對房價的影響只是點式的，如果放到整體市場來看，會對整體市場房價在統計數據方面有一個拉低作用，但不會是全部。”顧云昌表示。據悉，2012年，北京市計劃建設收購保障房16萬套，竣工7萬套，供應量也不小，但實際上并未對普通商品房造成任何影響，反而，由于普通商品房供不應求，房價上漲仍然繼續。
房企拿地策略或轉變
“京七條”出臺至今，雖然商品房市場層面的波動還未顯現，土地市場的反應卻立馬體現出來。
11月4日，北京集中出讓8塊土地，分別位于朝陽、平谷、昌平、順義、海淀、亦莊、房山及通州8個區域，其中6宗涉及自住型商品房，分別被保利首開聯合體、中鐵建、中鐵嘉業、北京世紀鴻城置業有限公司(北京城建旗下公司)、北京紫峰房地產開發有限公司(隸屬北京首旅集團)、旭輝奪得，這是“京七條”后首次規模供應自住型商品房用地。
和之前一塊土地出讓后房企紛紛“爭搶”不同，由于自住型商品房限房價、競地價，未來開發商比拼的就是壓縮成本的能力，此次房企的熱情明顯不高。“目前自住型商品住房的出讓方式、銷售模式并不清晰，我們企業會關注此類地塊，但這類地塊估計并不好拿。”北京某民營房企開發部負責人對記者表示，目前這種地塊大多是國企或央企這種對利潤空間要求不太高的房企更占優勢。
由此可見，開發商未來的應對策略或有所改變。“北京市每年的土地供應是有限的，自住型商品住房用地的大量增加將擠占商品住宅用地的供應份額。明年扣除50%的自住商品房供應和20%的保障房供應，真正的商品住宅供應可能只有30%，這就對開發商未來的拿地策略和產品結構帶來一定影響。”劉春巖表示。
“未來因為自住型商品房用地的擠占，商品房用地量將逐漸減少，房企不一定非要做住宅。未來一線城市的房地產發展將是向商業地產轉型，商用物業和城市綜合體將是未來一線城市的發展趨勢，未來萬科的拿地策略將更多的向商業地產轉型。”萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表達了幾乎相近的觀點。
然而，自住型商品住房用地大量擠占商品住宅用地，或將從一定程度上推高地價。如果商品住宅用地供應量持續收緊，反而有可能助推未來商品住宅地價走高，也有可能將繼續托漲商品住宅價格。“自住型商品房的出現反而對高端住宅市場是個利好，以后住宅市場會趨向更細分、更專業的角度，做出產品的差異化、品質化，將是我們公司以及多數房地產公司住宅產品的未來發展趨勢。”范小沖如此表示。
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