京自住房規模將破250萬平 房企利潤空間遭壓縮
2013-12-20 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：自住型商品房用地自出讓以來就高燒不退，而且開發商所拿地塊總價也不斷攀升。僅從11月單月來看，房企拿地競爭就異常激烈。
年末北京降溫之際，土地市場卻熱度不減。12月19日，北京第19宗配建自住型商品房(或簡稱自住房)地塊招標出讓，住總、融創和北京駿洋三家房企聯合體以58.66億元奪得該住宅混合公建、商業金融、托幼及醫療衛生用地。
實際上，據鏈家地產市場研究部統計，截至12月19日，在北京市已出讓土地中，自住型商品房規劃建筑面積已經達到了193萬平方米，考慮到年內其他地塊的成交，2013年自住型商品房的建筑面積有望達到250萬平方米，占全部土地供應的20%左右。而2014年的土地供應中，自住型商品房的規模將會達到50%左右。
對此，鏈家地產市場研究部張旭表示，自住型商品房政策反應了房地產市場調控思路的變化，不論是對新房項目還是房企而言，都會產生較大的影響。
明年集中入市
值得一提的是，自住型商品房用地自出讓以來就高燒不退，而且開發商所拿地塊總價也不斷攀升。僅從11月單月來看，房企拿地競爭就異常激烈。
11月4日，保利與首開聯合體以21億元斬獲朝陽區東壩南區地塊。該地塊需在配建不少于8500平方米的限價商品住房基礎上，再配建5萬平方米的自住型商品房;11月21日，恒大以51.35億元并配建1.69萬平方米的限價商品住房，且配建建筑面積不少于11.2萬平方米的自住型商品房的代價拿下朝陽東壩南區地塊;11月28日，首城以21.45億元的價格拿下東壩南區地塊，土地性質為二類居住、小學用地，并配建7800平方米限價商品房，以及4.2萬平方米自住型商品房。
直至12月19日，住總、融創和北京駿洋三家房企聯合體以58.66億元奪得門頭溝的一幅綜合性用地，建筑規模34.73萬平方米，除7500平方米限價商品房外，其余全部建設自住型商品房，其面積高達約33萬平方米，房屋銷售限價為18000元/平方米，最大套型建筑面積不得超過105平方米，單套商品住房總價控制在200萬元以內。
至此，北京已經出讓19宗自住型商品房地塊，建筑規模不足200萬平方米。此外，由于拿地時間關系，今年出讓的自住型商品房項目開盤時間將比較集中，預計多數都會在明年入市。屆時，以平均單價2萬元平方米計算，這些自住型商品房入市將產生的銷售額約為400億元。
房企利潤被拉低
“由于自住型商品房項目在土地出讓時，銷售價格就已經被限定，且較周邊房價都有明顯的折讓，如果周邊普通商品房在定位，配套等方面沒有明顯的優勢，銷售難度將會增加。”張旭表示，隨著2014年自住型商品住房推盤規模增加，整體新建商品住房市場的蓄客和銷售將會受到直接影響，新房項目的定價難度將會明顯增加。
鑒于此，萬科也在研究自住型商品房對整個新建住宅市場的影響，尤其萬科不少項目是定位于剛需銷售的中低端產品。對此，北京萬科副總經理肖勁坦言，“影響肯定會很大，我們也在研究中”。
更為值得注意的是，從多位房企高層處獲悉，盡管在限售價基礎上競地價，房企競爭依然很激烈，導致土地成本很高。不過，開發商要想在北京拿地，自住型商品房是不可繞開的，所以還要去搶這樣的地塊。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，開發商賺的都是售價減成本那部分的錢，“土地成本越高，我們只能做的越好，賣的越高”。
對此，中原地產市場研究部總監張大偉認為，房企在一線城市拿地，已經很少考慮利潤，所以土地競爭白熱化，更多是為了占有市場份額，擴大銷售業績，但確實會拉低房企的利潤率。
張旭也表示，在未來的土地供應中，配建自住型商品住房的土地所占份額會越來越大，對房企的成本管控能力和周轉速度的要求更高。預計管理能力欠佳的中小房企在土地市場上將會處于更加劣勢的地位。而對于有能力爭取市場份額的大房企來講，也不得不承受利潤率下降的壓力。
“過去房企習慣依賴于高暴利而謀求生存空間，但現在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結合住宅等多功能地塊打包出讓，這將倒逼房企轉變經營策略。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，在地方政府“搭售”土地的情況下，房企只能主動參與自住型商品房等產品的開發，力求在商品房與自住型商品房之間進行成本分攤和挖掘盈利空間。
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