摘要：8月14日，司法部在官方網站掛出《司法部出臺公證執業“五不準”措施》，不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證等五種公證。

       據律師分析，不準辦理涉及不動產處分的全權委托公證，其中包括不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證、不得在公證書中設定委托不可撤銷的內容、不得在公證書中設定“受托人代為收取售房款”的內容這幾項，而這幾項內容正是炒家利用全權委托公證節省打擾業主的次數，并可以確保自己用一份全權委托公證"代持房產"的重要“核武器”。房衛士按揭總經理鄭大源認為，司法部這一舉措，對炒家炒房行為的打擊已精準到"毫米級"，炒家難以再鉆全委空子炒房，市場上出于真實“剛需”購房目的而進行的買賣行為不受影響，對屢被炒家搶去“筍盤”的購房者來說是福音。一位律師表示，“全委”被叫停，但炒家依然可以通過在買賣合同中約定過戶給第三人的做法進行炒房，不過該做法風險較大。

       現象：“全委”“末班車”效應只現一天

       8月15日是全委公證“突然死亡”前末班車的最后一天，廣州市各公證處人山人海，一位“突擊”辦理全權委托的市民發現，當天去辦全委公證的基本上是炒家，下午快下班時公證處有人出來發話，叫大家抓緊時間，下午5:30就要關閉電腦。根據目前廣州市的“限購”政策，買房后必須持有2年才可以轉讓，炒家如果不能在“全委”“突然死亡”前辦理“全委”公證，房產將要“砸”手上兩年，而且他們不一定有名額購買房屋，所以才造成8月15日全委“末班車”的效應。

       文件緣起：公證“亂象”引發“突然死亡”

       有些人猜測，公證書為“炒房”者帶來便利因而導致“全委”公證被叫停，但實際上本次叫停的五種行為包括炒房以及其他的公證“亂象”。實際上，公證行業內有識之士已一早認清全權委托公證對二手房交易來說是“定時炸彈”的事實，此前記者曾多次報道和提醒購房者提防涉及“全委”的交易，其公證線索來源正是行業內的一位人士。

       據一位按揭業人士表示，通常公證書需要3~4個工作日才可辦妥，但有些人只要有關系，半小時即可辦妥，顯然這種公證書的審核一定是流于表面的。此類公證書不可能會到相關職能部門查驗客戶提供的證件是否真實。有部分公證書居然在公證書明文寫著，本公證書僅對簽名負責，至于房產證等產權的真實性不予負責。在文件“要嚴格審查申請人的真實目的和公證書的用途，不得以簽名（印鑒）屬實公證替代委托公證，以原件與復印件相符公證規避對實質內容的審查。”

       在本政策出臺的背后登峰造極的就是北京某公證處，涉嫌違規辦理“以房養老”公證，居然1000元將價值690萬元的房子賣掉了。據了解，在五六年前，因一些房產交易出現“假公證”，故此房屋交易登記部門要求對公證書進行復核，公文一來一回增加了兩三個星期的等候，惹來不少市民的怨言。后來，公證處與房屋交易登記部門建立聯網，可以按照公證書編號在線復核公證書的真偽，才解決了公證書復核需時較久的情況。

       影響：炒房者被“沒收核武器”

       房衛士按揭鄭大源表示，在炒房行業有一些專業名詞，比如代持（甲沒有買房資格，用有買房資格的乙名義買房），ABC（業主A，收到B支付的全款后，出委托書委托炒房者B全權處理物業，B等房價有一定合理漲幅后，將房子賣給C），這些炒房的術語背后是一種炒房的方式，無一例外，必須有公證書做保障，而炒房的核心訴求莫過于為了收取房款，同時擔心委托方取消委托書。“不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容。”這兩條對于炒房的精確打擊比有北斗導航還要精確，誤差已經是毫米級了。至于“不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證”這個打擊的精確度不夠高，基本上分兩次，或者分兩個公證處可以辦理全部權限，僅僅是局部增加了炒房的小小成本，不足為懼。

       此外，一位律師向記者透露，炒房者“全權委托”被關上一扇門，但不排除他們會找到另一扇窗。具體操作如下：炒家與業主訂立合同，約定房產可以過戶給第三人。這種做法與“全委”炒房一樣需要簽署至少三份合同，一個是炒家與業主簽訂的合同，二是炒家與真實買家簽訂的合同，三是業主與真實買家簽訂的網簽合同。律師告訴記者，由于炒家與業主簽訂的合同中約定房產可以過戶給第三人，只要他們可以找到第三人來接盤，即使沒有全權委托公證，也一樣可以實現炒房目的。

       房衛士按揭鄭大源表示，本次“五不準”的文件誤傷了真正的委托行為，比如業主本人在異地，沒有本地的銀行卡，想要委托父母等直系親屬辦理相關業務，可能就會造成極大不便，業界期待司法部可以對文件進行局部微調，經認證確屬直系親屬之間的委托的，則有豁免權。此外，由于叫停公證執業“五不準”的是司法部的文件，應該無法約束大使館，領事館的行為，更無法約束境外的公證書，所以如果業主本人在境外，則還是不受影響。他認為，對于“剛需”自住的購房需求，基本上不會受到牽連，打擊的只是鉆空子的炒房行為。

       貼士

       小心炒家“一房多賣”

       把業主買家拖入深淵

       無論是用“全委”或是用多份合同疊加來買樓，對業主和最終買家的傷害也是頗大的。一來，炒房客待價而沽，急需要騰名額的業主必須要等到炒樓客“釣魚”成功后，才能順利騰出名額。如果炒樓客“釣到”的客人是“剛需”族，等待入押才能解除名額，放款又需要排長龍，對交易時間極其敏感的換樓客會因此而陡生了諸多不明朗因素。二來，是指炒樓客的“食價”行為。短時間“一買一賣”，不用繳納任何稅費，單純憑眼光和膽大，再加上資金優勢就獲得幾萬幾十萬元的利潤，有的人認為這是“風險越高，回報越高”的市場行為，但不可否認這種行為也擾亂了正常的市場秩序。

       在此，記者都還沒提“全委”或多份合同的“定時炸彈”性質。“全委”或多份合同炒樓，如果投資者一房多賣，一走了之，將把業主和買家拖入深淵。

       如何識別炒房客？

       在實際二手交易中，大部分的炒房客，會隱藏自己的身份，偽裝成“剛需”客購房，他們通常會跟業主說自己購房的目的是自住。那如何識別炒房客與“剛需”客呢？原來，炒房客的主要特征如下：

       1.一次性付款。炒房客基本上資金充足，購房會一次性付款，極少按揭。

       2.低于市場價購買。炒房客通常精通樓市，對市場價格變化了如指掌，通常會投資那些低于市場價的房源。

       3.購房速度快。炒房客精通樓市，對符合投資條件的房源，下手速度很快，不會像一般“剛需”反復看房，猶豫觀望。

       4.爽快支付高額定金。炒房客通常會爽快地支付定金，以迷惑業主盡快簽約，定金可能會支付的比一般高，若簽訂合同后業主拒絕委托炒房客處分房產，炒房客則可以“高額違約金”脅迫業主。

       5.買賣合同必存在公證條款，但條款內容模糊，故意不明確所指。炒房客通常會在買賣合同中，故意模糊公證條款的內容，以此先騙取業主簽約。