10月10日,上海保利建錦聯(lián)手信保股權投資基金在經(jīng)過445輪激烈競價后，最終以45億元競得上海徐匯區(qū)濱江兩幅商住地塊，樓面價27055元/平方米，溢價率高達42.86%。這兩幅地塊也成為今年上海的總價地王。

　　分析人士指出，保利固然看好高檔房，但更看好該區(qū)域高端商辦樓的發(fā)展前景。保利高價拿地，只是近幾年商業(yè)地產(chǎn)熱的一個縮影。而商辦樓租金的持續(xù)上漲，促使一部分開發(fā)商從代理行手中收回物業(yè)的招商權，便于在租金管理方面有更多的自主權。

　　商業(yè)地產(chǎn)熱度持續(xù)上漲

　　一位不愿具名的分析人士表示，“保利不缺錢，做住宅也用不著聯(lián)合投資公司。而保利這么做，他們可能是想通過引入新的資本，為長期持有商辦樓做前期相應的融資準備。”

　　據(jù)了解，在拍該地塊之前，共有35家開發(fā)商領取了競買申請書。同策房產(chǎn)研究部總監(jiān)張宏偉表示，從保利地產(chǎn)和信保在經(jīng)過400多輪的較量后才獲得了該地塊可以看出，保利聯(lián)合體幾乎是以一種勢在必得的姿態(tài)在拿地。

　　張宏偉說，“板塊內(nèi)在售住宅均價在6萬元/平方米左右，2.7萬元/平方米的樓板價看來并不高。”

　　而業(yè)內(nèi)人士指出，保利雖說看重住宅發(fā)展前景，但更看好該地段的商辦樓。據(jù)了解，該地塊的四成用于住宅開發(fā)，另外六成則為商辦樓。

　　上海盤古房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理宋海指出，“雖說住宅可見的利潤較大，但商辦樓的發(fā)展前景更好。該地塊周邊交通方便，但缺少好的辦公樓產(chǎn)品，因此該地塊辦公樓更具有稀缺性，比住宅的升值空間還要大。”

　　上海圣邦實業(yè)總經(jīng)理朱梅生向記者表示，“受益于租金的增長，現(xiàn)在開發(fā)商改變了過去重住宅、輕商辦的想法，更加重視商辦業(yè)務對公司業(yè)績的提升。隨著商辦市場越來越成熟，北上廣深的商辦樓租金都出現(xiàn)了較大提升。”

　　據(jù)第一太平戴維斯的報告顯示，今年上海甲級寫字樓第二季度的租金較一季度上漲了2.9%，每日租金達人民幣7.83元/平方米，這一水平較2010年第二季度市場最低谷時上漲了22.9%。

　　仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示，“至第三季度為止，上海甲級辦公樓的日平均租金高達人民幣9元/平方米。一線城市核心商務區(qū)域內(nèi)的有限供應，讓業(yè)主有了很高的議價能力。即使在目前已經(jīng)較高的租金水平下，仍有可能進一步提升。”

　　告別散售 加大對商用物業(yè)的持有力度

　　雖然開發(fā)商紛紛由住宅轉向商業(yè)，其實多數(shù)房企仍然把商辦樓當住宅來賣。但現(xiàn)在已經(jīng)有一些開發(fā)商看得更遠，他們開始持有優(yōu)質商辦樓，這才是住宅轉商業(yè)最核心的發(fā)展策略。

　　值得關注的是，近來，因為租金的不斷上漲，一些房企開始收回其商業(yè)項目的招商權，改為自己管理。

　　滬上一位代理公司高層表示，最近上海幾家辦公樓都出現(xiàn)了類似情況。“近期上海部分開發(fā)商從代理公司手中收回了寫字樓的招商權，改為自己進行招商。其實管理費用倒沒有多少，但開發(fā)商自己可以直接收租金。另一方面，開發(fā)商自己管理，便于在比較短的時間里收回租金供公司周轉。”

　　在今年8月份的中期報告中，SOHO中國董事長潘石屹對外宣布，未來該公司將告別散售，加大對商用物業(yè)持有的力度。

　　SOHO中國上海公司一位內(nèi)部人士表示，“如果繼續(xù)延續(xù)過去散賣商辦樓的模式，我們同樣可以獲得較高的收益。但這樣對公司長遠的發(fā)展并不利。我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些好的辦公樓賣出去以后，租賃的情況非常好;一些小業(yè)主對外報出的租金在不斷提高。如果我們持有這樣的商辦物業(yè)，并組建自己的管理團隊，每年都可以獲得一筆數(shù)額不小的租金收益。”

　　上海一家開發(fā)商高管告訴記者，開發(fā)商收回招商權的另一個好處是，可以加快租金回收的周期，從而減輕公司在住宅銷售方面的資金壓力。“目前一線城市商辦樓的租金漲幅普遍較大，一些優(yōu)質辦公樓的租金甚至是一季度一個價格。代理行把辦公樓租出去以后，一般不會馬上漲價;但如果開發(fā)商管理招商，就想隨行就市把租金價格漲上去。而開發(fā)商這樣做，也與市場環(huán)境有關。現(xiàn)在開發(fā)商銷售業(yè)績并不理想，想從租金中獲得更多可觀的現(xiàn)金流。”