摘要：在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。

    18日， 70個大中城市住宅銷售價格變動情況出爐。不出市場預料，4月份全國70個大中城市的房價漲幅在連續數月的漲幅收窄后再次呈現向下的調整趨勢。環比上月，70個大中城市中房價出現上漲的城市數量降低至44個，創2013年以來新低。新建商品住宅和二手住宅的環比價格上漲指數也創下2013年以來的新低。在業內人士來，房價漲幅的持續收窄意味著樓市已經明確地進入新一輪的調整期，市場疲弱、房價回落在未來的一段時間內將會持續。

    房價回落趨勢已明

    根據國家統計局發布的數據，在新建商品住宅的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，持平的城市有13個，上漲的城市僅有35個。

    新建商品住宅價格出現上漲的城市個數進入“40”的區間，這是自2012年年底以來的首次，與今年1月到3月，分別為62個、57個、56個的房價上漲城市數量相比，4月房價上漲城市的數量出現了明顯下滑。

    相較之下，二手住宅價格的變化更是明顯，出現上漲的城市個數與未漲城市的個數首次持平，價格上漲城市數量僅為35個也創下這一數據的新低。

    除了環比價格上漲的城市個數之外，4月70城市環比平均價格指數同樣出現大幅度的漲幅回落。新建商品住宅和二手房的環比平均價格指數上漲分別僅為0.06和0.07，盡管這一數據已經連續數月收窄回落，但漲幅僅出現在小數點兩位之后，還是創下2012年年底以來的新低。

    在連續出現價格下跌的杭州等城市的引領下，價格調整城市從點開始蔓延到塊狀，華東區域整體樓市出現頹勢，杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、九江、贛州均出現價格下跌。在中原地產首席分析師張大偉看來，4月浙江、江蘇、江西等華東省份已經出現區域性的房價下跌，調整的速度在加快。

    資金緊張、供需逆轉加速市場調整

    盡管國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀4月份房價數據時，謹慎地使用了“總體平穩小幅上升、漲幅繼續收窄”這樣的字眼，但市場的現實和此前不斷出爐的房地產核心指標數據已經表明中國樓市正在經歷一次轉折性的變化。

    在張大偉看來，相比2008年、2011年出現的因政策調整而導致的市場回落，2014年調整的主要原因在于資金價(1292.50, -0.90, -0.07%)格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊；以及全國總體樓市供應告別絕對短缺，三、四線城市出現供應過剩而產生的供需逆轉。“這次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場蕭條，這可能會導致本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯的價格調整。”

    就在上周，國家統計局公布的1－4月房地產運行情況的各項數據顯示，被視為判斷房地產業發展狀況的各項核心指標——開發投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數量、國房景氣指數等等，幾乎全線回落。

    其中，2014年4月商品住宅銷售面積與3月相比明顯回落，環比降幅高達20.8%。鏈家地產[微博]市場研究部研究員張旭表示，按照往年慣例，4月商品住宅銷售面積一般低于3月和5月。而今年市場冷淡，需求觀望情緒濃重，入市積極性降低也對商品住宅的銷售造成了較大的影響。

    統計局的數據顯示，2014年1－4月，房地產到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個百分點。其中，定金及預收款9019億元，同比下降7.8%，個人按揭貸款4238億元，同比下降3.1%，為2012年下半年以來首次出現同比下降。

    “在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”張大偉表示。

    地方松綁樓市調控難抵市場頹勢

    房價的逐漸回落讓越來越多的城市坐不住了。自4月底開始，以南寧為代表的10多個城市開始從不同方向調整現行的房地產政策，試圖通過政策上的松綁重啟樓市。隨著房價調整的趨勢明確，地方救市的積極性更是明顯增加。

    然而，在眾多業內人士看來，在資金面沒有出現明顯好轉的情況下，地方政府松綁樓市的做法并不能夠改變市場調整的大勢。

    就在上周，中國人民銀行[微博]召開住房金融服務專題座談會，監管層自去年四季度以來首度發聲，要求商業銀行對首套房房貸需求給予支持。但是，由于貨幣政策趨于從緊的現狀并未改變，也使得人們對商業銀行能夠在多大程度上放寬房貸發放存有疑問。

    在張大偉看來，樓市供需結構已經出現變化，房地產市場正在進行趨勢性的調整，除非貨幣政策發生大的變化，否則地方政府救市不能改變房地產調整趨勢。