集體經營性建設用地入市修法、定價問題待解
發布時間：2014-12-03 來源：0352房網 編輯：阿紫
1950年《中華人民共和國土地改革法》頒布，規定廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民的土地所有制。
農民土地所有制集體所有
1954-1956年，社會主義改造收回土地所有權。被譽為“三大改造”之一的農業改造，目的是要確立社會主義性質的土地制度。
集體所有三級集體所有
1957-1978年，在土地集體所有的基礎上，土地屬于三級集體所有，即人民公社、生產大隊、農村生產小隊三級所有。
家庭聯產承包責任制讓土地所有權與使用權分離
改革開放30年后，加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉
市場。
新一輪農村土地改革的大幕已徐徐拉開，昨日，中共中央總書記、中央全面深化改革領導小組組長習近平主持召開中央全面深化改革領導小組第七次會議。會議審議了《關于農村土地征收、集體經營性
建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。會議指出，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。業內認為，中央審議土地改革試點意見，標志著新一輪土地改革扣弦，目前農村土地征收利益分配、集體經營性建設用地修法、宅基地退出等問題還待解決。
集體經營性建設用地入市 修法、定價問題待解
隨著我國
城市用地日益緊張，農村集體經營性建設用地入市備受各方關注。根據目前我國現行的《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。
中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文此前表示，集體經營性建設用地入市范圍有限，必須先試點后修法。據了解，
北京市從今年開始為集體建設用地使用權確權，
國土部相關人士透露，“目前北京批準使用權的集體建設用地僅占1%”。
有權威人士曾透露，此次土改方案中，農地入市僅指集體經營性建設用地中的鄉鎮企業用地以及公益性事業用地，對于農村宅基地進入市場仍采取先試點，探索推進農民
住房財產權抵押、擔保、轉讓，對于能有效緩解城市
商品房壓力的“小產權房”仍然不被承認。而對于非經營性建設用地也非常保守。2013年中央“一號文件”曾明確指出，“農村集體非經營性建設用地不得進入市場”。此次土地改革方案中農地流轉仍然被嚴格限制在農村集體內部。
此外，按照三中全會的要求，農村集體經營性建設用地“同價同權”進入
土地市場，如何定價、監管也是制度設計的重要內容。
農村土地征收 利益分配考驗政府智慧
農地征收一直是新一輪土地改革的難點和重點，尤其利益分配問題更是牽一發而動全身。現有的《土地管理法》規定，農村集體土地的征地補償標準最高不得超過所占耕地前三年平均產值的30倍。2011年征地補償約為103元/平方米，而
土地出讓均價約為943元/平方米，這意味著農民在土地收益中所獲得的比例不到11%。在《決定》頒布之前，外界曾傳聞土地補償費將提高10倍，國土部多位官員都曾為此出面辟謠。
北京中原
地產首席分析師張大偉認為，此輪土地改革中提高農民土地征地收益基本已經成為共識，但是目前各地對土地財政依賴又比較嚴重，除非找到其他替代稅源，不然地方也不會輕易放棄土地財政。蛋糕就這么大，怎么分確實很考驗政府智慧。目前地方政府面臨財政收入增速放緩、地方債風險等問題，預計在此次改革在征收補償方面，農民收益可能會有所提升，但是改革力度應該不會特別大，畢竟還需要兼顧地方的財政。
參與官方土地改革
政策制定的專家中，有人提出先行在東部、中西部搞試點，分別按照不同的標準來提高對各方的補償比例。在這方面，去年底深圳已經做出探索，集體建設用地轉化為工業用地，村集體、個人獲得了30%的增值收益;對于中西部，有專家提出來30%給縣、20%給鎮，其余都給村集體和個人。
宅基地制度改革 如何退出成難點
在此次土地改革中，宅基地制度試點方案最受關注。目前，中國嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，宅基地使用權的權利主體是本集體經濟組織內部成員。但隨著城鎮化發展，越來越多農民進城務工，導致農民在農村擁有的宅基地閑置。據統計，目前中國農村宅基地10%-20%是閑置的，部分地區閑置率甚至高達30%。而閑置宅基地如何退出，成為宅基地改革試點方案中亟須解決的難點。
據悉，按照目前已經基本成型的“試點方案”，農村宅基地改革試點工作將按照“分類處理”的原則進行。所謂分類，即“城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區”和“城鄉建設用地擴展邊界內”兩類，對于這兩類不同情況，將以不同方式貫徹“一戶一宅”的原則。
