樓市資金從二三線城市向一線城市回歸大勢難逆
發(fā)布時間：2014-12-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：隨著
房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率的降低，資金正在從
樓市撤出流向其他行業(yè)。樓市復(fù)蘇并未呈現(xiàn)“片片綠”，但在一線
城市已然可見“點點紅”，資金從二三線城市向
一線城市回流的現(xiàn)象明顯。
多項
政策刺激帶來的
市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，以及一線城市“避風(fēng)港”作用的凸顯，成為樓市和
土地市場回暖的主因。業(yè)內(nèi)人士指出，在這背后，樓市資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢難逆，這將對今后的一線樓市起到明顯的助推作用。未來一段時間，
房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的態(tài)勢將更加明顯。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計
數(shù)據(jù)顯示，前11月，
北京、上海、廣州、深圳四城市共
成交住宅用地195宗，成交土
地價款3190.33億元。這一數(shù)據(jù)不僅超過了2013年全年的交易記錄，而且首次突破3000億元大關(guān)。算上商業(yè)用地和其他經(jīng)營性用地，一線城市截至目前成交總土地價款高達(dá)4692.9億。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2014年全年一線城市的
土地出讓金必將突破2013年創(chuàng)造的5245億的歷史記錄。
值得注意的是，一線城市的住宅用地交易，呈現(xiàn)出“量跌價漲”的態(tài)勢。從2014年9月以來，
土地市場呈現(xiàn)出不斷升溫的態(tài)勢，但整體土地交易宗數(shù)和交易
價格均變化平穩(wěn)。不少二三線城市雖然推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體交易熱度仍不及往年，土地市場的回暖速度相對緩慢。
按照歷史經(jīng)驗，土地市場的變化往往比住宅市場滯后3-6個月。即在房屋市場成交量出現(xiàn)漲跌變化的3-6個月之后，土地市場才會呈現(xiàn)出同樣的變化。但在2014年，二者的變化趨勢較同步。從三季度開始，房屋和土地交易市場幾乎出現(xiàn)同步升溫。
分析人士指出，一方面，“前松后緊”的供地節(jié)奏，使得下半年各地不斷供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，引發(fā)企業(yè)哄搶。另一方面，9月底以來不斷推出的信貸新規(guī)、
公積金購房新政、降息等政策，極大改變了市場預(yù)期，促使房地產(chǎn)企業(yè)出手拿地。
一線城市的土地市場之所以升溫迅速，主因在于在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的大背景下，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷凸顯。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，
全國商品房庫存連續(xù)31個月保持
上漲。且與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。同時，四個一線城市仍然維持著“供不應(yīng)求”的基本面。
土地交易升溫的背后，正折射出資金流向的變化。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)整體利潤率的降低，資金正在從樓市撤出流向其他行業(yè)。樓市復(fù)蘇并未呈現(xiàn)“片片綠”，但在一線城市已然可見“點點紅”，資金從二三線城市向一線城市回流的現(xiàn)象明顯。
“支出同樣的
銷售成本，一線城市貢獻(xiàn)的銷售額和利潤率可能數(shù)倍于二三線城市。”北京某上市
房企負(fù)責(zé)表示，2014年以來，總部位于北京的該公司正著力進(jìn)駐廣州和深圳市場。而在二三線城市的策略上，只選擇東部省會城市，不會進(jìn)駐三線城市。
恒大、碧桂園等一些南方的
開發(fā)商，近些年也在收縮二三線城市布局，并嘗試進(jìn)駐北京市場，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，這些企業(yè)
調(diào)整布局的思路在于“集中戰(zhàn)線、規(guī)避風(fēng)險”。
2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)曾出現(xiàn)一波進(jìn)軍二三線城市的熱潮，這一度助推了這些城市
房價的攀升，也幫助房企迅速實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。但多年以后，過量的
投資使得很多二三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面，房價上漲乏力，利潤空間壓縮。
自2012年以來，資金又出現(xiàn)“回歸潮”，除前述土地交易的升溫外，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的變化上。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前10月，除上海外，北、廣、深三個一線城市的房地產(chǎn)投資增速均超過全國平均水平(12.4%)。其中，北京增長14.8%，廣州則達(dá)到18.6%。
盡管大量資金已從二三線城市撤出，這些城市的過剩風(fēng)險仍然不容忽視。評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近日發(fā)布報告稱，2015年房地產(chǎn)仍然處于
去庫存階段，并且一線城市與二三線城市會有分化表現(xiàn)：三線城市市場狀況惡化比較明顯，二線市場局部趨穩(wěn)，而同樣具有高土地成本的一線城市房地產(chǎn)市場相對更健康。
分析人士指出，這種情況將進(jìn)一步推動資金回流，未來將有更多的資金向一線城市流動，或者選擇撤出樓市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭將更加激烈，并可能繼續(xù)推高地價。
分析人士指出，由于二三線城市樓市上漲乏力，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出更加明顯的區(qū)域差異特征。其中，一線城市的“獨大”局面將繼續(xù)凸顯，房地產(chǎn)成交量和價格仍有升溫的動力。
