住建部出新規緩解“租房難” 業內:需政策配合
發布時間：2015-01-20 來源：0352房網 編輯：阿紫
摘要：近日，
住房城鄉
建設部發布《關于加快培育和發展住房
租賃市場的指導意見》，要求各地加強
政策支持，積極鼓勵和引導國內外資金進入住房租賃市場。住房城鄉建設部表示，計劃用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。這一紙新規能否讓
租房人不再為找房難而發愁？
信息有限，租房實在不好找
“去哪里租房子？找中介公司唄，要不就托住在附近的熟人打聽。”正在為孩子上學準備租房子的鄭州居民朱鶴偉說，“可是信息有限，實在不好找。”
朱鶴偉的煩惱，源自我國住房租賃市場房源單一。當前，除少量單位或機構仍然持有部分住房提供給職工短期周轉、租住外，我國城鎮住房租賃市場的供應主體主要是居民家庭，主力軍是持有多套房家庭的閑置房屋。
政府雖然也通過公租房建設來提供租賃房源，但是規模小，保障范圍有限，而
房地產開發企業持有的租賃房源一般集中于酒店式
公寓等高端物業，受眾面也比較小。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉說：“我國住房租賃市場缺少機構出租者，而機構出租者在市場中起到了重要的示范作用。如果市場上主要是居民家庭出租住房，則在租約的標準化、租賃關系穩定性、業主和租客權益保護、住房租賃服務質量等方面，都會存在缺陷。因為家庭不可能像機構出租者那樣，有能力進行專業化的管理，并提供高水平的住房租賃服務。”
對于大多數人來說，通過中介機構找房子是主要渠道。但是目前經紀行業的產業集中度也很低。鏈家地產市場研究部分析師張旭說，以租賃市場較為發達的
北京為例，年房屋租賃交易規模約為150萬套，規模最大的經紀公司市場占有率也不足10%，有四成左右的租賃合同是自行
成交。另外，在經紀行業中，由于門檻較低，管理缺失，不乏一些沒有資質的“黑中介”，既給租房人帶來煩惱，也造成租賃市場的混亂。
在住房城鄉建設部出臺的指導意見中，培育和發展渠道多元的住房租賃市場的目的十分明確。
今后需要租房子的人們，可從這些渠道找房：
政府搭建的住房租賃信息服務平臺。在這個平臺上，出租人可隨時發布出租房屋的區位、面積、
戶型、
價格等信息，承租人可發布租賃房屋的需求信息，逐步實現在平臺上進行對接。
傳統的中介機構。政府鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行
裝修改造后，向社會出租。
開發商新建的
商品房。政府鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃。
政府購買符合條件的存量商品房轉為公租房。指導意見提出，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。
為了多渠道增加住房租賃房源供應，住房城鄉建設部此次也是“蠻拼的”，明確表示積極推進房地產
投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。
劉洪玉說：“這些舉措實際上是希望通過多個渠道，培育住房租賃市場上的機構出租者，在增加租賃住房供給的同時，也能起到規范租賃市場、為分散的租賃市場提供示范作用。”
面臨挑戰，新規需政策配合
業內人士和受訪專家表示，盡管這份指導意見明確提出了多渠道發展住房租賃市場，然而，在實踐中仍將面臨嚴峻挑戰。
張旭說：“房地產投資信托基金的出現能夠為租賃經營企業提供更好的資金支持。尤其是租賃業務相比買賣業務來說，服務周期長、盈利周期長，企業需要承擔的資金壓力也高。但能否帶動社會資金投資的積極性，需要看具體項目的業務模式，以及盈利的預期。”
劉洪玉認為，對于機構出租者而言，當前一個突出問題就是租金收益率過低。他說，比如在北京中關村一套建筑面積約120平方米的三居室
住宅，其市場價值600萬元左右，年租金收入約15萬元，租金收益率約為2.5%。很難想象有機構投資者愿意以600萬元的價格購入住宅后以15萬元／年的租金出租，因為當前把資金存到
銀行里的年利息收入都超過15萬元。
如果再考慮出租經營過程中還要繳納的營業稅及附加、
房產稅、所得稅、物業管理費等成本支出，就更不可能有機構來做這種賠本的買賣了。
指導意見中提出“鼓勵成立經營住房租賃的機構，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據市場需求進行裝修改造后，向社會出租”。
上海中原研究咨詢總監宋會雍認為，為了鼓勵租賃市場發展，政府應在稅收等方面予以政策
優惠。他說：“大幅減免房屋租賃環節上的賦稅，可減弱租賃各方對于租賃登記的憂慮。”
