中國主城空置率未超30% 空置效應(yīng)已影響后期銷售
發(fā)布時(shí)間：2015-06-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：晴天
摘要：作為衡量
樓市泡沫的重要指標(biāo),空置率在不斷觸動中國
房地產(chǎn)市場的敏感神經(jīng)。2015年春會期間,國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民曾表示,“目前中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積高達(dá)10億平方米”。
與此同時(shí),2015年去
庫存成為懸在
房地產(chǎn)市場上空的一把達(dá)摩克利斯之劍。華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)表示,2015年將是房地產(chǎn)的生產(chǎn)
投資的小年,
去庫存是今年首要任務(wù)。
一方面是空置率難題,另一方面是去庫存的重壓。針對目前樓市的狀況,6月4日,tencent網(wǎng)、tencent
房產(chǎn)研究院與中國房地產(chǎn)報(bào)、《tencent智慧》聯(lián)合發(fā)布《2015年5月
全國城市住房市場調(diào)查報(bào)告》(以下簡稱“報(bào)告”),該報(bào)告的調(diào)查結(jié)果顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間,尚在安全范圍之內(nèi)。
值得關(guān)注的是,中國房地產(chǎn)報(bào)針對“一二級地產(chǎn)開發(fā)公司、代理行、營銷機(jī)構(gòu)、
二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示,受訪對象認(rèn)為其所
銷售或代理服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,只有不到三成能在
開盤一年后去化率超過70%。
持這一
觀點(diǎn)的三四線城市地產(chǎn)界人士占比最高,二線城市次之。在該份定向調(diào)查中,48%的定向受訪對象為一二級地產(chǎn)
開發(fā)商,14%為代理行、營銷機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人。
三四線城市空置率最高
目前
全國樓市分化嚴(yán)重。2014年以來,部分三四線城市人口出現(xiàn)更為明顯的遷出效應(yīng)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)活躍度等因素制約,即使是原有的農(nóng)村戶籍人口也鮮有遷入三四線城市的強(qiáng)烈欲望。而
一線城市,包括城市
建設(shè)加速的二線城市對人口的吸引力還在繼續(xù)提高,從而成為填補(bǔ)并支撐
住宅需求的生力軍。
就在一線城市的規(guī)模化建設(shè)接近尾聲之際,不少二線城市也開始了大規(guī)模城市改造、地鐵等基礎(chǔ)建設(shè)。
整體而言,一二線城市的整體入住率水平高于三四線城市。
本次聯(lián)合調(diào)查的結(jié)果顯示,目前一線城市空置率22%;二線城市24%。一二線城市
新房住宅整體供求水平處在
動態(tài)平衡中,過低的去化年限(低于0.9至1年)有可能導(dǎo)致
房價(jià)快速
上漲,1至1.5年的去化年限將有助于穩(wěn)定房價(jià),而大于2年的去化年限將迫使局部區(qū)域開發(fā)商降價(jià)銷售。
眾所周知,空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例,
商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū),商品房供求平衡,有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū),要采取一定措施,加大商品房銷售的力度,以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
但是,由于中國房地產(chǎn)方面的投資習(xí)慣與其他國家的不同,部分投資群體持有房產(chǎn)待漲(不
裝修、不出租),因此,報(bào)告認(rèn)為空置率水平30%作為市場警戒水平是中國地區(qū)的合理水平。
“低去化、高空置”循環(huán)
“如果項(xiàng)目的去化率低、空置率高,客戶的口碑傳播就不行了。這對項(xiàng)目的后期銷售、老業(yè)主圈層營銷,以及項(xiàng)目的品牌認(rèn)可度都會造成不利影響。”一位房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人坦言。
而在中國房地產(chǎn)報(bào)針對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查結(jié)果中,僅有29%的被調(diào)查對象所銷售或代理服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開盤一年后的房源去化率能達(dá)到70%以上,而去化率在30%至70%的比例高達(dá)47%,開盤一年后房源去化率低于30%的比例則達(dá)到了24%。
“品牌
房企開發(fā)的產(chǎn)品、注重口碑傳播的項(xiàng)目會很在意前期項(xiàng)目的實(shí)際入住情況,畢竟,老業(yè)主活躍度高才有利于組織后期圈層營銷。相反,一些地方開發(fā)商在三四線城市開發(fā)的住宅項(xiàng)目,前期銷售不好、實(shí)際入住情況又差,再被冠以‘鬼城’之名,不僅后期的住宅產(chǎn)品賣不動,連商業(yè)部分的招租都會非常困難。一些所在區(qū)域整體性空置問題嚴(yán)重的
樓盤,甚至在建成后連銷售代理都找不到,幾年間都處于半荒廢的狀態(tài)。”
前述匿名接受記者采訪的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人透露,目前高空置問題在部分二三線、三四線的非核心城區(qū)住宅開發(fā)中最為嚴(yán)重。而如果某一城市、某一區(qū)域已經(jīng)變成“鬼城”,開發(fā)商在拿地、投資、收購項(xiàng)目時(shí)都會格外慎重。
在上述受訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,政府主管部門應(yīng)該對高空置率、“鬼城”增多等現(xiàn)象多作為。其中,認(rèn)為應(yīng)該“加快周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、引導(dǎo)促進(jìn)商服配套跟進(jìn)”的占到了39%,認(rèn)為應(yīng)該“回購該區(qū)域住宅,以廉
租房形式租給需要的市民”的占到了23%,同時(shí)也有15%的受訪對象持“不干預(yù),市場自然會調(diào)節(jié)”的觀點(diǎn)。
