摘要：無數(shù)家庭傾盡全部積蓄，才買得一套商品房，就是為了能真正“安居”樂業(yè)。許多人每個(gè)月要節(jié)衣縮食還貸款，卻不知貸款還清后，房子的使用壽命也就快到期了。

     無數(shù)家庭傾盡全部積蓄，才買得一套商品房，就是為了能真正“安居”樂業(yè)。許多人每個(gè)月要節(jié)衣縮食還貸款，卻不知貸款還清后，房子的使用壽命也就快到期了。據(jù)記者了解，太原市土地使用權(quán)年限為50年，而大多市民對(duì)此并不知情。很多市民購房時(shí)一般不會(huì)注意到此類問題，當(dāng)簽訂購房合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)合同約定的土地使用年限為50年，雖然開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)年限對(duì)以后居住生活影響不大，但購房者心里普遍還是感覺沒底。

　　全國其他省市房地產(chǎn)使用權(quán)限均為70年，為什么太原市只有50年?房地產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦?這種情況會(huì)不會(huì)影響太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)?記者從幾個(gè)方面進(jìn)行了了解和分析，希望為即將購房的市民起到借鑒作用。

　　疑問 50年和70年之別如何解釋?

　　日前，家住太原市奧林匹克花園的王先生致電本報(bào)：“國家明確規(guī)定，商品房產(chǎn)權(quán)是70年，但是為什么太原市的規(guī)定就是50年?剩下的20年哪去了?而我的房屋產(chǎn)權(quán)更是只有40年，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，開發(fā)商明確表示是50年的產(chǎn)權(quán)，為啥就少了10年?要是按70年算的話，那可是少了30年啊!”市民張先生在年初時(shí)準(zhǔn)備購買恒大名都的商品房，在咨詢過程中了解到恒大名都的房子產(chǎn)權(quán)都是50年。對(duì)此，張先生表示：“我朋友準(zhǔn)備在富力城買房時(shí)就發(fā)現(xiàn)過這個(gè)問題，打電話讓我咨詢恒大的房子，沒想到恒大名都產(chǎn)權(quán)也是50年。而國家規(guī)定的都是70年的產(chǎn)權(quán)，為啥到這兒就成50年了?那50年后，我們?cè)撛趺崔k?”

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多市民根本不清楚自己房屋的產(chǎn)權(quán)問題，有的還趕緊拿出“大紅本”(房屋產(chǎn)權(quán)證)，仔細(xì)看自己的產(chǎn)權(quán)到底有多少年。有的市民看后則表示，估計(jì)應(yīng)該是70年的吧，反正是有大紅本了。有大紅本房屋使用權(quán)就全部是70年嗎?針對(duì)消費(fèi)者對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問題的一知半解，太原市國土資源局法規(guī)處王引平處長表示，消費(fèi)者混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)，土地使用權(quán)是國家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán)，其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。

　　王處長表示，廣大市民反映的情況屬實(shí)。在全國其他省市，比如北京、上海、廣州等一線城市，以及周邊石家莊、鄭州、濟(jì)南等二三線城市，房地產(chǎn)權(quán)確實(shí)都是70年。太原市的大多數(shù)房地產(chǎn)使用權(quán)只有50年，屬于地方性政策，但這并不違規(guī)。因?yàn)閲�家明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限不得高于70年，出讓30年、50年或70年都屬合法范圍。過去，開發(fā)商從政府手中拿到土地使用權(quán)，有的30年，有的50年，最長70年。為了維護(hù)廣大市民的合法權(quán)益，后來太原市統(tǒng)一規(guī)定使用權(quán)限為50年。現(xiàn)在，太原市住宅用地使用權(quán)出讓基本都是50年。

　　擔(dān)憂 使用權(quán)到期后，該住哪兒?

　　太原市住宅用地使用權(quán)出讓基本都是50年，而房屋的使用壽命通常長于這個(gè)年限。這個(gè)問題對(duì)于私人購房顯得尤其重要，不少市民在購房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己?jiǎn)?50年使用權(quán)到期后怎么辦?

　　王處長告訴記者，土地有年限，房子無期限，當(dāng)房子到了50年以后不拆的話跟現(xiàn)在的平房一樣繼續(xù)住，拆了的話會(huì)給拆遷費(fèi)的。《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　王處長表示，房地產(chǎn)使用權(quán)到期后，要按土地證上的用地性質(zhì)來劃分，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以不經(jīng)過審批，交納費(fèi)用后自動(dòng)續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地使用權(quán)要續(xù)期，通常要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，并繳納一定的費(fèi)用。房地產(chǎn)使用權(quán)到期后，產(chǎn)權(quán)所有人可以與政府重新續(xù)簽合同，優(yōu)先獲得原土地使用權(quán)。《物權(quán)法》明確規(guī)定，住宅使用權(quán)可以不經(jīng)過審批，交納費(fèi)用后自動(dòng)續(xù)期。但要續(xù)期，房屋產(chǎn)權(quán)人必須首先具有土地證，完整的房地產(chǎn)權(quán)僅有房產(chǎn)證是不夠的，只有拿到了土地使用權(quán)證書和房產(chǎn)證才能續(xù)期。

　　據(jù)介紹，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，想要最大限度維護(hù)廣大市民的合法權(quán)益，現(xiàn)行的分割登記模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)的需要。為了方便老百姓就地、就近辦證，降低群眾的辦事成本，提高辦事效率，太原市國土資源局決定將城區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)分割登記下放到六城區(qū)分局辦理。#p#副標(biāo)題#e#

　　太原市國土資源局局長張寶玉表示，“通過提供快捷高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，今年各區(qū)發(fā)證數(shù)量將不少于1萬本，兩年內(nèi)要解決歷史欠帳問題，三年內(nèi)發(fā)證率將達(dá)到90%以上，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法用地的自覺性，切實(shí)維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。”

　　關(guān)注 房屋產(chǎn)權(quán)是永久的?

　　根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋所占有的土地使用權(quán)，是國家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣給客戶。國家規(guī)定土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)不出讓，而土地的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，太原市現(xiàn)行的出讓年限就是50年。

　　但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，沒有一家開發(fā)商會(huì)向客戶明確說明他們出售的只是50年的房產(chǎn)使用權(quán)限，在50年后國家將無償收回土地及土地上所有建筑物的情況他們卻閉口不言。屆時(shí)，如客戶或開發(fā)商依然想擁有房產(chǎn)，則須再補(bǔ)交以后若干年限的土地使用費(fèi)，當(dāng)然那時(shí)土地已經(jīng)增值了。

　　太原市國土資源局副局長白托明說道，房屋使用權(quán)到期后，產(chǎn)權(quán)所有人將按“現(xiàn)時(shí)地價(jià)”支付土地使用權(quán)費(fèi)用。所謂“現(xiàn)時(shí)地價(jià)”，就是產(chǎn)權(quán)到期時(shí)的地價(jià)。比如現(xiàn)在某塊土地價(jià)格為1平方米3000元，50年后可能會(huì)漲到3萬元。偏僻地區(qū)的土地，50年后可能成了城市中心，土地使用權(quán)價(jià)格就會(huì)隨之上漲。

　　從這一點(diǎn)看，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都不是永久的。

　　問題 使用壽命和責(zé)任是如何劃分的?

　　目前，購房者面臨的問題是50年使用壽命過后怎么辦?

　　按照建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房屋要有設(shè)計(jì)使用的年限，民用建筑的設(shè)計(jì)年限是50年。50年內(nèi)，在正常使用情況下，有一段是保修期，還有一段是使用期。商品房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修的義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　也就是在50年之內(nèi)出了問題，開發(fā)商、施工單位要負(fù)法律責(zé)任，并不是50年一到就不能住了。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，家電質(zhì)保兩年，并不是說兩年你就不能用了，是兩年之內(nèi)家電出了問題有人給你負(fù)責(zé)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，住宅在50年正常使用期內(nèi)如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，要根據(jù)具體的原因進(jìn)行解決。涉及設(shè)計(jì)施工方面問題的，那么設(shè)計(jì)施工單位要承擔(dān)責(zé)任;涉及保養(yǎng)維護(hù)問題的，那么物業(yè)管理公司需負(fù)責(zé)解決;如果是業(yè)主的違規(guī)行為或者不可抗因素造成的質(zhì)量問題，那么就需要根據(jù)實(shí)際責(zé)任情況協(xié)商解決。當(dāng)住宅使用了50年以后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，建筑單位就不承擔(dān)責(zé)任了，但這并不等于你的房屋已經(jīng)報(bào)廢了。房屋被有關(guān)部門鑒定為危房，并且已經(jīng)沒有維修價(jià)值的情況下才屬于報(bào)廢。依據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，即使報(bào)廢，政府部門也應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。

　　提醒 買房一定要看使用權(quán)年限

　　現(xiàn)在許多人買房只關(guān)心價(jià)格、位置、基礎(chǔ)設(shè)施等，很少關(guān)心房地產(chǎn)的使用年限。這是一個(gè)很大的誤區(qū)，有可能會(huì)帶來巨大損失。因?yàn)榉课蓍_發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通。商品房從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng)目，購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題。

　　王處長表示，如果不注意開發(fā)商土地使用年限的話，直接就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。一般來說，土地使用權(quán)以開發(fā)商拿到土地使用權(quán)之日算起。使用權(quán)為50年，除了開發(fā)時(shí)間，購房人的實(shí)際使用權(quán)年限不到50年。有些土地經(jīng)過了幾次轉(zhuǎn)讓，使用年限會(huì)更短。比如，你購買的商品房土地使用權(quán)從1990年算起，余下的使用權(quán)年限只剩下了30年，價(jià)格就與使用權(quán)50年的商品房不可同日而語。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格是由多種因素決定的，除了地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，還應(yīng)看使用年限。有的商品房價(jià)格看起來便宜，但由于使用年限較短，購房人其實(shí)吃了大虧。所以，購買商品房一定要先看開發(fā)商的土地證，上面清楚地標(biāo)明了土地使用權(quán)的年限。除此之外，購房人還要看樓盤的容積率。容積率是建筑面積與土地面積的比率。1萬平方米的土地建設(shè)商品房3萬平方米，容積率就是3。容積率越低，建筑高度或密度越小，商品房價(jià)格越高。《物權(quán)法》明確規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”