摘要：網(wǎng)上傳言說(shuō)：從今年7月1日起，北京市民買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商或原房主將提供給購(gòu)房人一本《房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)》，讓購(gòu)房人對(duì)房屋情況一目了然。市住建委已經(jīng)出臺(tái)“說(shuō)明書(shū)”范本，這是全國(guó)首個(gè)房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)的范本，它同時(shí)具有法律約束效力。房屋實(shí)際情況與“說(shuō)明書(shū)”所說(shuō)不符，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。

　　從今年7月1日起，北京市民買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商或原房主將提供給購(gòu)房人一本《房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)》，讓購(gòu)房人對(duì)房屋情況一目了然。看到這條傳聞規(guī)定的內(nèi)容，筆者不由得想起兩件事。一是要說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)要提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，江南各省是早已執(zhí)行的事，而且如何規(guī)范在當(dāng)時(shí)建設(shè)部頒布的指令中就給以詳盡的告知，根本不存在現(xiàn)有說(shuō)的要不要或需求規(guī)范的問(wèn)題;二是我國(guó)原建設(shè)部發(fā)布現(xiàn)行的《住宅使用說(shuō)明書(shū)》所要的說(shuō)明范圍還是太窄，根據(jù)國(guó)際建筑健康與安全標(biāo)準(zhǔn)(BOMA國(guó)際出版的)，開(kāi)發(fā)商必須提交13個(gè)文件，說(shuō)明書(shū)只是其中之一，還有應(yīng)急預(yù)案、應(yīng)急系統(tǒng)、疏散程序、樓內(nèi)危險(xiǎn)品記錄表、設(shè)備維護(hù)程序、操作手冊(cè)以及合同，在另外一個(gè)地方存放建筑圖紙、管理人員的安全意識(shí)培訓(xùn)等!

　　為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，制定本規(guī)定。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，在商品住宅銷售中明確質(zhì)量責(zé)任、確保商品住宅質(zhì)量。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的實(shí)行，建立和完善企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)施工及材料、構(gòu)配件和設(shè)備采購(gòu)的管理，使用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并明確與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料、構(gòu)配件、設(shè)備供應(yīng)等相關(guān)單位的質(zhì)量責(zé)任。

　　有說(shuō)明書(shū)就能保證建筑質(zhì)量嗎?——規(guī)范《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，可延長(zhǎng)房屋使用壽命，避免或減少不正當(dāng)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)行的《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的涵義是：應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。其實(shí)施時(shí)間為1998年9月1日，發(fā)布單位是：建設(shè)部，文件號(hào)是建房(1998)102號(hào) 。全稱為：關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》的通知。

　　該通知中指出：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　住宅擁有者使用時(shí)需要關(guān)注的點(diǎn)是：買房人不得私自改變房屋的結(jié)構(gòu)、作用性質(zhì)、外形，不得私自拆改住宅的各種設(shè)施、管線。

　　該規(guī)定由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。從1998年9月1日起實(shí)施。頒布并執(zhí)行《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的意義是開(kāi)發(fā)商向住宅購(gòu)買人對(duì)該住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》作用是開(kāi)發(fā)商向住宅購(gòu)買人說(shuō)明合理使用住宅，延長(zhǎng)使用壽命的一種提示，對(duì)該住房的設(shè)備、設(shè)施的使用提出要求，并附有該住房設(shè)備、設(shè)施的使用說(shuō)明書(shū)，如果住宅購(gòu)買人在入住中使用不當(dāng)或擅自改變住宅結(jié)構(gòu)造成的損失或其他用戶的損失，住宅購(gòu)買人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。#p#副標(biāo)題#e#

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)該說(shuō)明的內(nèi)容應(yīng)為：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下主要內(nèi)容：

　　1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2、結(jié)構(gòu)類型;

　　3、裝修、裝飾注意事項(xiàng);

　　4、上水、下水、電、燃?xì)狻�熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

　　5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

　　6、門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng);

　　7、配電負(fù)荷;

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

　　9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

　　歸根結(jié)底，《房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)》只是國(guó)家政策中最不值得一提的，沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義的法律約束力條文。真正上演的，只是曇花一現(xiàn)而已。