摘要：僅半年時間，香港同一地段、同一用途的土地價格暴跌近七成。春節之后，新界一塊宅地以不足2萬港幣的樓面價成交，將香港市場推向輿論的風口浪尖。雖然事后顯示此地塊存在先天缺陷，但考慮到此前土地的連續流拍，以及去年10月后房價的連續下跌，香港市場步入由漲轉跌的調整期已成現實。市場開始熱議這是否意味香港樓市的斷崖式下跌？市場的解讀甚至引起了香港金管局的重視，該局總裁陳德森隨后回應稱，香港房地產市場是否進入下行周期還需要更多時間來判斷。

    北京六環樓面價是香港郊區的兩倍？

    根據招標公示內容，新界大埔區地段第221號用地以21.3億港元批予國萬投資有限公司，批租期為五十年，指定作私人住宅用途。以地盤面積37696平方米計，單位價格約為5.65萬港元每平方米；而在去年9月初，同樣是大埔區地段用作私人住宅的土地招標，其單位價格高達17.7萬港元每平方米。相比之下，不到半年，地價下挫達到68%。

    據曾在香港大學讀研的鐘先生介紹，在香港的行政區劃分的十八區之中，位于新界的大埔區在香港人眼中基本上被認為是“郊區”，相當于北京的順義、懷柔、密云。但細心的觀察人士發現，北京郊區六環的土地成交價已經遠遠超過了香港的“郊區”。去年年底，順義區仁和鎮的兩宗地塊成交總價近50億元，兩宗地塊的成交樓面價約為33000元每平方米，而大埔區該地塊折合人民幣樓面價為16585元每平方米，照此計算，北京六環的樓面價是香港大埔區的兩倍。

    地塊存瑕疵致底價出售？

    香港“郊區”地塊成交價的急劇下挫是否意味著香港樓市的下行？對此，也有部分業內人士表示了不同的看法。中原地產首席分析師張大偉認為，香港樓市的確在明顯調整，但具體到這塊地顯得有些夸張。該地塊的年限是50年，而且有明顯的瑕疵，無法跟大陸土地市場對比。

    根據土地出讓文件，新界大埔區地段第221號土地有環保團體提出司法復核，政府是帶條件拍賣，買家付款后得默默等候司法程序走完，政府勝訴才能開發。要是政府敗訴，則原銀奉還，不帶利息。張大偉認為，在香港，這種官司動輒打幾年，如果時間長，會導致成本提高。

    另外，亦有香港媒體指出，該地塊低價出售，主要是項目受司法復核、斜坡問題等困擾，加上樓市前景不明朗，令地價每況愈下。“是多方面的因素重合在了一起”。

    香港樓市下行趨勢已無懸念

    相關媒體在采訪時獲悉，雖然關于這塊地的情況存在爭議，但香港樓市的下行卻已經在業內形成了共識。

    2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。影響樓市的因素包括供應增加、利率上行、香港及內地經濟增速放緩。過去三個月中，樓市還接連出現兩起流標事件。去年11月4日及今年1月25日，香港特區政府兩幅土地拍賣皆因“投標報價未達港府預期底價”，以流標告終。

    農歷新年后首周，香港樓市依然一片蕭索。據香港各代理行數據，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊，樓市陷入低迷。中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰認為，近日股災及大埔土地低價售出等消息打擊樓市，部分業主看淡后市，大幅降價求售，尤其是新界區的部分物業，減價幅度達15%至20%。

    香港地產商們對樓市入冬似乎已形成了共識，并做出了價格與銷售的調整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事。有需求的時候，房價自然會漲，而需求少、經濟差時，房價自然會下跌。恒隆地產主席陳啟宗也在2016年1月表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。據香港媒體報道，香港地產商之一恒基地產迅速在樓市入冬之際做出了反應，其旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區豪宅下跌了五成。

    此外，香港外資大投行也紛紛發布樓市下行預期，這標志著香港樓市的下調趨勢已無懸念。國際評級機構標準普爾15日發布的報告稱，2016年將是香港房地產市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%，而成交量預計持平或增加5%。瑞銀最新發表的研究報告也指出，美聯儲去年底宣布加息后，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鑒于香港及全球宏觀經濟不利因素的影響，瑞銀預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申對香港地產股的“減持”投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。

    香港會在適當時候放寬樓市措施

    香港金融管理局總裁陳德霖在出席立法會時表示，雖然樓價已自高位下跌，并且成交量低迷，但仍需時間觀察以確定房地產是否已進入了下行周期。若確實如此，該局會在適當時候適度放寬樓市收緊措施。

    另外，據香港媒體援引陳德霖講話稱，香港金管局并沒有量化方程式衡量樓價跌多少才放寬措施，而是會參考多方面數據。金管局過去幾年收緊按揭，期間樓價曾經歷六七個月甚至十二三個月的低迷時間后再次上升，所以即使目前樓價已由去年9月的高位回落，但仍要更多些時間來觀察。