摘要：我國房價和地價的關系一直是學者討論的熱點話題，究竟是房價拉動地價，還是地價拉動房價，二者的關系一直處于爭論之中。該文從理論、實證和政策等方面對中國房價與地價關系的影響進行系統、深入地研究，并對進一步規范房地產市場秩序，理順地價和房價形成機制等提出政策建議。

       一些人認為，房價高是由于地價高引起的，甚至有的房地產開發商還聲言，房價降不下來，主要是地價過高！如果再推行土地招標拍賣，定會抬高地價，那么居高不下的房價將會繼續上升。很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時，土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。究竟是房價高決定了地價高，還是地價高決定了房價高，房價與地價之間存在著怎么樣的內在關系，這一問題的求解不僅對于更為科學地理解和認識當前房價與地價的關系具有幫助，更為重要的是對于如何發揮房地產市場調控以及土地宏觀調控作用，促進房地產業健康、持續發展具有決策意義。

       一、房價的特征與地價的涵義  

       房價的特征：房地產具有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值等特性。房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。

       地價的涵義：土地具有資源和資產兩重性質。土地是一種自然資源，沒有價值，其價格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結了人的勞動，并且有生產費用，就有了價值因素和價值價格，是一種資產。土地價格的內涵包含兩個部分：一是土地資源價格，二是土地固定資產價格。土地價格即兩者之和的資本化。

       土地資源價格產生的基礎，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對土地資源所有權的壟斷而獲得的，正如馬克思所說，它并不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。   土地固定資產價格，是凝結在土地中的社會必要勞動量決定的，其理論價格應是生產成本加上平均利潤。所以土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低也不是由生產成本所決定。

       二、房價與地價的理論解釋

       國內學者關于地價與房價關系的理論研究是多視角的，筆者嘗試將這些理論文獻分別進行歸納，通過比較來闡述該領域研究的進展和發展趨勢。

       從成本構成的角度分析地價與房價的關系 用成本法的公式分析地價構成為：地價＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益；房價構成為：房價＝土地取得成本＋開發成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發利潤。因此，建設部政策研究中心在《怎樣認識當前房地產市場形勢》中提出：地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。而國土資源部發布的《2004年中國重點地區和主要城市地價動態監測報告》則指出，雖然地價和房價均呈上升趨勢，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。報告認為，房地產市場需求強勁，房屋供不應求，房價上漲使開發商對土地的需求增加，并拉動地價上漲。二者的觀點基于兩個方面的認識，一是地價是房價的重要組成部分之一，二是房地產價格是由它的供求關系決定的。    

       利用房價與地價數據及房地產開發過程中的成本構成，許多學者通過分析地價與房價的變化規律、地價占房價的比例及開發利潤率等，闡明了地價與房價之間的關系。鄒曉云指出由于地價概念不統一，將土地成本和土地所有權收益價格混淆起來，造成了目前關于中國房價中地價所占比例偏高的錯誤判斷。盡管近年來中國地價和房價變化趨勢基本一致，但二者的變化方向和速率卻并不一致，很難找到地價與房價之間變化的必然關系。從成本結構來看，土地成本和構成房價的其他成本在房價形成中所起的作用一樣，因此，地價不是房價偏高的決定性因素。     

       業內人士認為基于三方面的原因地價不能決定房價：（1）土地產品的價格決定地租；（2）房市過熱條件下地價對房價無約束力；（3）決定房價的因素是市場行情而非成本。而基于另外兩方面的原因可以認為房價是地價的決定性因素：（1）需求是拉動房價上漲的動力，房價上漲是推動地價上漲的原動力；（2）地價生成機理的實證分析表明房價是地價形成的決定性因素。

       業內人士從國際視角探討發達國家地價與房價的比例關系時發現，二者的關系較為復雜，可以分為4類：地價低房價也低、地價低房價不低、地價高房價不高、地價高房價也高。張清勇的研究指出：各國地價占房價的比例呈現隨時間不斷上升的態勢，而各國內部不同區域間地價占房價的比例也有很大差異。因此，簡單的成本決定論并不能解釋地價與房價之間的因果關系。

       （二）從市場供求以及運行的角度分析地價與房價的關系劉琳、劉洪玉首先從需求角度出發，指出由于土地的自然供給沒有彈性，并且土地的供給是由政府壟斷的，因此中國土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。與此不同的是，增量市場中的房價則由供給和需求共同決定，不僅是買方愿意購買的價格，更應是賣方愿意出售的價格。因此，從需求角度看，地價主要是一種需求價格。在同一時點，地價高是房價高的結果而不是原因。然后，他們從供給角度出發，指出由于土地的開發經營成本首先發生，然后經過一個建設周期形成最終的房價，因此，地價作為房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。

       最后，利用四象限模型，他們分析了地價與房價在土地市場和房地產市場的相互作用中的轉化過程，得出結論：籠統地說房價高決定了地價高，或地價高決定了房價高都是片面的，對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。

       業內人士從房地產供給和需求的角度、金融支持的角度研究影響房價變化的因素，提出3條地價與房價的互動傳導路徑。路徑1：貨幣供應量－銀行貸款－房地產投資－房價；路徑2：房地產投資－居民可支配收入－房價；路徑3：土地購置面積－地價－房價。路徑1體現了金融支持對房價的影響，路徑2體現了房地產需求增加帶動房價上漲，導致房地產供給增加，進一步影響房價的路徑循環；路徑3體現了中國土地出讓制度改革影響地價與房價的路徑循環。這3個路徑都直接影響房價，并通過房價影響地價，而地價對房價的影響只能通過路徑3來實現。

       （三）從市場結構變化分析地價與房價的關系，實行土地招拍掛出讓后，學者們開始將研究視角轉入到從市場結構的變化來分析地價與房價的關系。姚先國、黃煒華認為政府對土地一級市場上的壟斷雖然使地價發生了變化，但不一定影響房價，只不過使政府、房地產開發商和購房者之間利益分配格局發生了變化。招標拍賣出讓實際上主要是重新調整了政府與房地產開發商之間的利益分配關系，政府收回了本該屬于土地所有者所有而被房地產開發商占有的部分土地收益，并結束了房地產開發的暴利現象。