摘要：7月8日，新城控股(601155.SH)發布2021 年 6 月份及第二季度經營簡報。數據顯示，今年6月新城控股實現合同銷售金額約約230.25億元，銷售面積約183.16萬平方米；累計來看，1-6月公司實現合同銷售金額約1176.64億元，同比增長20.65%，累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。

  跨過百店規模，伴隨吾悅廣場開業項目數量逐步增加，和已開業商場運營逐步成熟帶動收入提升，吾悅廣場運營效果更為突出。經營簡報顯示，前6月新城控股實現商業運營總收入為39.38 億，同比上漲近73%。

  今年上半年，新城控股持續深化“住宅+商業”雙輪驅動戰略，這也是公司得以保持穩健發展的優勢所在。數據顯示，上半年新城控股新獲取17座吾悅廣場，其中重資產13座，截至2021年6月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到173座，進駐全國129個城市。

  上半年銷售1176.64億 地域深耕成效顯著

  新城控股上半年精準把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，實現銷售額1176.64億元，同比增長20.65%。

  業績穩步增長，離不開新城控股堅持的“地域深耕”策略以及遍布全國項目的持續熱銷。據悉，上半年，新城位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項目均取得了優異的銷售成績。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項目為例，憑借突出的區位優勢、完善的產品規劃及硬核產品力，項目今年5月、6月內接連3次開盤，創造了單月成交8億的優異成績，也創下項目所在板塊單月成交總金額的新紀錄，并以半年銷售19.48億的突出成績，成為當地標桿紅盤。

  蘇州太倉新城心望雅苑項目，位于太倉市婁江新城板塊，3月底首開當天即售罄，此后兩個月內項目加推兩次，兩開兩捷，開盤去化率均在90%以上，項目半年度取得簽約16.1億、回籠13億的優異成績；在大本營常州，新城天空系穹頂之作——常州新城榮盛天翌項目，以創新、堅實的產品力，榮登常州當地半年度銷售金額榜單TOP3……

  長期以來，新城控股堅持地域深耕策略，圍繞現有布局做大做強做深，不斷提高市場占有率和產品品質。捕捉城市發展機遇，聚焦重點城市群和核心城市，以客戶為導向，深入開展“一城一策”研究，加快產品研發迭代，與客戶需求變化緊密銜接，將客戶視角引入房地產開發的全流程，借助綠色、健康、科技等軟實力加持，通過在高能級城市、公司深耕板塊打造明星產品樹立產品標桿，強化公司產品影響力。此外，充分利用公司的高效運營與品牌優勢，挖掘并維護好當地資源，通過地域深耕與當地開發企業、土地所有者密切合作進行創新投資，建立長期合作信任基礎的同時，實現量質均好。

  半年度業績穩健增長，新城控股穩步朝著全年目標邁進。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率 62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現銷售計劃。申萬宏源還表示，看好公司“住宅+商業”雙輪驅動戰略，看好商業業務發展和地產銷售恢復常態，維持公司“買入”評級。

  在今年3月底舉辦的2020年度業績說明會上，新城控股總裁梁志誠即表示，公司充分考慮到行業的變化，結合內部的戰略，有信心完成 2600 億的全年銷售目標。在“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略指導下，新城控股希望在深耕的區域內做大、做強，提供好的服務和產品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發能力的提升以及組織效能的提升。

  上半年商業運營總收入39.38億 新增17個商業項目

  今年以來，在持續推進全國化的過程中，新城控股還加快落地商業項目。其中，5月和6月公司商業綜合體拓展顯著加速，新增位于淄博、宜賓、婁底、天津、漳州、仙桃、煙臺、四平和武漢的9座商業綜合體，疊加1-4月獲取的8座商業項目，上半年累計新增17座吾悅廣場，其中重資產13座、輕資產4座，持續擴大吾悅品牌管理規模。

  一手抓規模、一手抓運營。據悉，新城控股上半年新開業泰安、孝感、長沙寧鄉、湖州南潯、鎮江揚中五座吾悅廣場，新城控股商業運營總收入達39.38億元，同比增長73%。進入下半年，新城控股將持續迎來商業開業潮，向著全年新開業吾悅廣場30座、商業運營總收入85億元的目標穩步邁進。

  另一方面，在商業項目的布局結構上，新城控股上半年持續拓展具有廣闊消費潛力的三四線城市，此外，緊跟消費升級的時代背景，新拓展位于天津、武漢等二線重點城市，布局均衡。國盛證券在近期首次覆蓋新城控股的研報中指出，2020年全國購物中心銷售額約35023億元，約占社會消費品零售總額的8.9%。2030年銷售額規模可達88204億元，為2020年銷售額的2.52倍，預計2019-2030年CAGR為9.9%，商業市場潛力巨大。

  針對新城控股商業布局及運營，該研報指出，公司把握三四線綜合體高IRR窗口期，搶先積累規模優勢。在低樓面價和高可售比例條件下，公司單個綜合體IRR可達28.3%；并通過抓住下沉市場低競爭烈度的窗口期，加速擴張建立規模優勢。另一方面，公司產品優勢突出，從裝修設計、業態組合、品牌能級等方面對三四線本土百貨和街店造成“降維打擊”。此外，長期的運營經驗積累，使吾悅廣場獲得業內領先的出租率、穩定的租金增長，公司購物中心平均出租率自2017年不斷提高，至2020年已達99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增長率，單店租金坪效從2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR為24.6%。

  擴土儲、拓融資、降負債 夯實發展基礎

  經營簡報顯示，6月新城控股在鄭州、武漢、臺州溫嶺等地陸續獲取地塊，持續加大土地拓展力度。據統計，新城控股上半年累計新增多幅地塊，覆蓋南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、蕪湖等重點一二線及強三四線城市，進一步優化全面均衡的布局結構。

  而憑借綜合體拿地優勢，新城控股還持續降低土地成本。廣發證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平，具備較高的地貨比優勢，預計公司全年拿地力度仍將維持40%左右的平穩態勢。

  在土地市場不斷收獲之際，新城控股還進一步優化融資結構、拓展融資渠道。在剛剛過去的6月底，新城控股成功發行一筆3億美元4.25年期綠色優先票據，最終票面利率為4.625%。這是新城控股發行的首筆綠色債券，不僅標志著公司邁出了綠色金融的關鍵一步，也是公司持續拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

  今年2月初，新城控股境外子公司成功發行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%，相關債券已于2021年2月3日在新加坡證券交易所上市。接連成功發行境外債，體現了境內外投資者對新城控股的高度認可，也為公司長遠可持續發展提供充足的資金保障。

  事實上，除融資方面表現亮眼外，新城控股還持續加強現金流管控，追求財務穩健發展。國際評級機構穆迪近日表示，新城控股流動性良好，并預計，公司持有的現金以及經營活動產生的現金流足以支付未來12-18個月內到期的債務和承諾的土地付款，“截至2020年底，公司現金余額為624億元人民幣，相當于同期239億元人民幣到期債務的2.6倍。”