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繼7月份出現(xiàn)18個月來最高成交量后,上個月北京樓市出現(xiàn)回落。分析顯示,這是開發(fā)商緩慢推盤蓄勢“金九銀十”所致。有跡象表明,開發(fā)商正在增加供應(yīng),加快推盤的節(jié)奏,以期把握傳統(tǒng)的樓市旺季。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,隨著北京全市庫存量的減少,今年“金九銀十”開發(fā)商降價走量的可能性很小。但受調(diào)控等市場預(yù)期影響,房價大漲情況也不會出現(xiàn)。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2012年8月份北京住宅網(wǎng)簽總量為28215套,環(huán)比7月份下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房成分,成交量跌幅達到了12.4%。
截至8月30日,北京住宅成交量達到27256套,環(huán)比降3.75%。8月北京市新增44個銷售許可證,準許銷售面積97.72萬平方米,其中新建商品住宅期房開盤項目16個,推出房源5525套,推盤量61.87萬平方米,環(huán)比下降37.65%,繼上月項目推盤量沖高后大幅回落。業(yè)內(nèi)人士指出,開發(fā)商對“金九銀十”期望過高,甚至8月份有兩周出現(xiàn)市場斷供局面。
年內(nèi)北京住宅市場進入持續(xù)去化階段,去化率達到了1.3∶1,目前成交向好,上月取得預(yù)售許可的新建商品住宅量達到年內(nèi)最高,本月環(huán)比的基數(shù)較大,未來可能在近兩個月出現(xiàn)集中推盤的局面。而以往“金九銀十”許多企業(yè)采取降價走量的情況今年可能不會出現(xiàn)。同時,部分熱銷樓盤資金壓力緩解,出現(xiàn)漲價的可能性增高,購房者購房意愿可能會走低,買賣雙方或再上演博弈。屆時,開發(fā)商推盤以及價格策略和進度或許會發(fā)生改變。
北京市新建住宅庫存為77104套。這一數(shù)字創(chuàng)造了2009年以來的新低。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,按照上月北京市住宅成交量計算,這一庫存量去化時間僅需5個月。
截至9月2日,北京市可售期房住宅50879套、未簽約現(xiàn)房住宅26225套,合計77104套。這一數(shù)字創(chuàng)下有網(wǎng)簽記錄以來的新低。7.7萬套的庫存量則是2009年以來最低點。3月份以來成交回暖,5-8月連續(xù)4個月成交過萬套加速了庫存量的消化,但另一方面也和住宅供應(yīng)量、土地供應(yīng)減少有關(guān)。
住宅庫存下滑,正在讓各界人士擔憂房價上漲。上月北京市住宅成交1.45萬套,按照這一去化速度計算,目前市場庫存僅夠消化5個月。而在去年同期,市場去化所需時間接近20個月。供應(yīng)短缺將逐漸影響市場,另一方面土地價格居高不下,也使開發(fā)商以價換量的積極性不高。
但作為傳統(tǒng)銷售旺季,9月份還是吸引了一部分開發(fā)商推盤。數(shù)據(jù)顯示,北京市預(yù)計有35個左右項目入市。部分開發(fā)商表示,將以較為優(yōu)惠的價格策略入市。
機構(gòu)分析人士也預(yù)計,雖然庫存下滑,但只要調(diào)控力度不放松,房價出現(xiàn)普遍上漲的可能性不大。除去部分項目較少、樓盤后期溢價空間較大的項目可能會漲價外,加速回款、保證現(xiàn)金流的安全仍是多數(shù)房企首選。未來樓市走勢以平穩(wěn)為主,但市場上降價盤也將變得難尋。