中房信分析師薛建雄認(rèn)為，雖然剛需樓盤(pán)價(jià)格總體穩(wěn)定，但還是存在溫和上漲的情況。

　　11月首個(gè)周末入市樓盤(pán)均為剛需

　　“開(kāi)發(fā)商年底跑量不會(huì)再猶豫”

　　告別“金九銀十”，11月的第一個(gè)周末，剛需樓盤(pán)再度發(fā)力。

　　截至11月1日統(tǒng)計(jì)，本周末上海5樓盤(pán)入市，均為剛需樓盤(pán)，推盤(pán)量也較大，總計(jì)房源700余套，單個(gè)樓盤(pán)的推盤(pán)量大多在100套以上。

　　“看不到漲價(jià)空間”

　　本周末入市的5個(gè)剛需樓盤(pán)均位于外環(huán)外，單價(jià)均在2萬(wàn)元以下，給出的優(yōu)惠比較常規(guī)。

　　中房信分析師薛建雄說(shuō)，上述樓盤(pán)價(jià)格與之前開(kāi)盤(pán)或周邊市場(chǎng)價(jià)基本持平，推盤(pán)量較大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商意在跑量，“進(jìn)入11月，氣溫在降，市場(chǎng)熱度也在降，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇將推盤(pán)時(shí)間盡可能提早些。”

　　薛建雄指出，因?yàn)榭床坏絻r(jià)格會(huì)有上升空間，近期一些開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商跑量積極，“這些中小開(kāi)發(fā)商大多還沒(méi)完成全年銷售任務(wù)。”

　　某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)表示，周末入市的5個(gè)樓盤(pán)基本都是中小開(kāi)發(fā)商，這些開(kāi)發(fā)商對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流要求比較高，“臨近年底，會(huì)有大筆現(xiàn)金支出，因此會(huì)在年底前推售。”

　　該總監(jiān)說(shuō)，由于年底前面臨較大的現(xiàn)金支出壓力，市場(chǎng)意識(shí)比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)選在11月前半段提早推盤(pán)，“接下來(lái)改善型、中高端樓盤(pán)也會(huì)發(fā)力，因?yàn)檫@類樓盤(pán)都是主流開(kāi)發(fā)商，面臨業(yè)績(jī)、資金的壓力，因此11月上海各檔次樓盤(pán)推盤(pán)會(huì)比較平衡。”

　　關(guān)于價(jià)格問(wèn)題，薛建雄說(shuō)，雖然剛需樓盤(pán)價(jià)格總體穩(wěn)定，但還是存在溫和上漲的情況，“比如這一次推盤(pán)比前一次單價(jià)漲個(gè)五六百元，再用一些優(yōu)惠來(lái)對(duì)沖。”

　　前述營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)，由于目前市場(chǎng)并沒(méi)有價(jià)格上漲動(dòng)力，因此年底之前，剛需樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)比較平，折后價(jià)一般會(huì)維持在市場(chǎng)平均水平，“一般剛需樓盤(pán)總價(jià)能減個(gè)五六萬(wàn)元就算可以了，總價(jià)減個(gè)10萬(wàn)元就算較大的了。”

　　10月成交環(huán)比漲8%

　　在政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下，10月份樓市成交溫和放量。

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示：10月，上海市商品住宅成交面積為87.62萬(wàn)平方米，比上月漲8.18%，比去年同期漲91.59%;成交量為年內(nèi)第二高，僅次于6月;成交均價(jià)為21841元/平方米，比上月漲0.67%，比去年同期漲2.53%。

　　金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅(jiān)說(shuō)，10月成交數(shù)據(jù)表明，剛需依然維持著相對(duì)較高的權(quán)重，是成交的絕對(duì)主力，樓市也在政府期望的軌道上平穩(wěn)運(yùn)行。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，10月剛需盤(pán)成交繼續(xù)活躍，單價(jià)在2萬(wàn)元以下的新建商品住宅占比達(dá)66.4%，該比例為近6個(gè)月新高。

　　不過(guò)，黃志堅(jiān)表示，10月商品住宅成交雖然超過(guò)9月，但和6月102萬(wàn)平方米的水平比仍然有較大的差距，和正常時(shí)期的月均成交量比差距更大，這表明去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨，特別是供大于求的大戶型產(chǎn)品依然去化難，供過(guò)于求。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至11月1日上午，上海新建商品住宅可售面積約為1029萬(wàn)平方米，雖較10月初小幅回落約3%，但仍處歷史庫(kù)存值高位。

　　對(duì)于年底的樓市熱度，黃志堅(jiān)預(yù)計(jì)，11月、12月的成交量依然有望維持在80萬(wàn)平方米以上，甚至超過(guò)10月。主要原因是今年的成交量雖然比去年高，但依然是在歷史的低位，連續(xù)兩年的“地量”是部分開(kāi)發(fā)商難以承受的，需要回款以維持正常運(yùn)行。因此，優(yōu)惠或以價(jià)換量仍會(huì)在部分項(xiàng)目中實(shí)行，天氣的轉(zhuǎn)涼變冷也會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商加大優(yōu)惠力度，以換取成交量。

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　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，上海9、10月份期間成交套數(shù)在20套以上且于2012年上半年有成交體現(xiàn)的項(xiàng)目共計(jì)140個(gè)，其中價(jià)格較上半年有上漲的共計(jì)103個(gè)，占比為73.5%。

　　某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)表示，11月樓市成交量可能會(huì)比10月略高，預(yù)計(jì)在90萬(wàn)平方米左右，“9、10月開(kāi)發(fā)商還存在價(jià)格、銷售策略的討論和考量，還存在觀望的成分，但到了11月，臨近年底，開(kāi)發(fā)商為抓住年內(nèi)最后的時(shí)機(jī)跑量、回籠資金，不會(huì)再猶豫。”

　　上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海說(shuō)，受前期新增供應(yīng)較大影響，11月上半月的剛需成交仍會(huì)維持較好的勢(shì)頭，但下半月可能會(huì)面臨剛需有效供應(yīng)不足的情況，如果是這樣，剛需成交或?qū)⑽�縮，“今年剛需市場(chǎng)3、4月開(kāi)始回暖時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商就紛紛加快了施工進(jìn)度，紛紛想要趕在9、10月之前入市，目前趕出來(lái)的大多已經(jīng)入市，趕不出來(lái)的由于臨近年底，索性推遲到明年3、4月再開(kāi)盤(pán)。因此或?qū)⒃斐?1月、12月剛需有效供應(yīng)的一個(gè)空當(dāng)期。”

　　薛建雄也認(rèn)為，11月中旬以后，仍然會(huì)有一批中高端樓盤(pán)入市，全月樓市的總體成交仍然會(huì)維持溫和偏上的水平。