上海2012年年末央行的貸款額度相較往年同期明顯寬松，明年起首套房基本都可以獲得八五折的利率優惠，隨著“剛需”購房者的積極入市，使得上海樓市出現了回暖態勢。相關機構發布的數據顯示，上海11月商品住宅成交量為98.15萬平方米，創年內第二高，距今年6月份創下的102萬平方米的峰值僅一步之遙。相比去年11月49.13萬平方米的慘淡成交，上海樓市11月的成交量同比大漲近100%。在價格方面，21776元/平方米的均價延續了最近三個月的穩定趨勢。11月的成交多集中在嘉定、閔行、南匯等外圍區域，全市單價2萬元/平方米以下商品住宅成交面積占到全市成交總面積的60%以上，高于今年58.4%的平均水平。

　　上周末(12月8日-12月9日)，嘉定兩個新樓盤同時開盤，首日銷售量都超過三成。其中某樓盤單價一萬七左右，比周邊同等樓盤便宜不少，現場還進行搖號售樓，吸引大量的剛需購房者排隊購房。除了該樓盤在年末主動“以價換量”，銷售火爆的另一個重要因素是，購房者有望獲得明年起放款的“八五折”優惠首套房貸利率。據了解，年末各大銀行信貸額度基本用完，并收緊個人住房貸款。目前，上海的首套房貸利率基本都在基準利率的九折到九五折。由于銀行貸款投放額度“先松后緊”(前半年較后年半放貸額度寬松)，且銀行放款需2個月左右的時間，八五折的房貸利率優惠，最快要到明年初才能發放。今年7月，央行將5年期以上貸款的利率再次下調到6.55%。對于部分存量房貸客戶來說，兩次降息利好將從明年1月1日開始兌現，貸款利率將從目前7.05%直接降至6.55%，下調0.5個百分點。

　　福美來不動產大寧店高級物業顧問王衛鋒表示，由于上海一手房在11月份的銷售很好，房地產商銷售任務大都已完成，最近開盤的樓盤較少，且每年年末都是剛需房需求的高峰期，上海樓市的翹尾現象即將顯現。中原地產區域經理寧澤青則表示，每年11月至次年3、4月都是買房高峰期，剛需房的需求雖然上漲，但目前上海樓市比較平穩，翹尾現象將不會太過明顯。“房價今年穩住了，受政府調控政策制約，上海年底和明年的樓市不會降，也不會漲太多，總體平穩。”一家地產中介如此評價道。

　　“減負存量房貸月供會讓一手房成交量放大，而且明年八五折首套房貸優惠，也將吸引上海的剛需在年末和明年初集中入市。”上海樓市專家凌嘉琪解讀道，上海樓市今年可謂“暖冬”氣象，加上不少“改善型”購房者提前下手入市，助推上海樓市回暖，“但目前總體來說，觀望氣氛依舊。”據統計，上海樓市11月的單月銷售面積突破100萬平米，創下年度銷售新高。多數業內人士認為，從12月的情況看來，上海樓市在“年末翹尾”的影響下，“暖冬”氣象將延續到明年初。

　　時至年終歲末，上海樓市新增供應大幅減少，以往推盤量較大的外環外區域，如浦東唐鎮、周浦目前降價促銷房源已為數不多，就算嘉定、寶山等供應較大的區塊，促銷力度也大幅縮小。很多開發商年度指標基本完成，并無加推打算，年末銷售立足慢慢消化現有房源。這種供應結構的變化，導致上海目前100平方米以下的剛需公寓產品，去化周期快速縮短至5.7個月，變相造成了一定的市場緊張氛圍，導致原本持有觀望態度的剛需客群提前入市，促成新房市場回暖。

　　截至12月初的上海市新建住宅庫存面積仍然超過1000萬平方米，庫存套數也在7.2萬套以上，還處于近期高位，市場去化壓力未見實質性改善。只不過步入12月之后，市場重心已經放在年終業績盤點和明年的籌劃布局上。除去個別項目沖刺營銷可能帶來一些看點之外，上海樓市的2012不會有末日終結的戲碼，2013或許會迎來淬煉升級后的新生。