摘要：上海年底，紛紛出現(xiàn)地王，禁令發(fā)出，地王又現(xiàn)。

　　從臨時(shí)終止到全國(guó)地王

　　海門(mén)路55號(hào)地塊，東至海門(mén)路，南至東大名路，西至公平路，北至東長(zhǎng)治路，出讓面積40577.4平方米，容積率6，起始總價(jià)46.9億元，起始樓板價(jià)19264元/平方米，為商辦用地。

　　從昨日現(xiàn)場(chǎng)的情況來(lái)看，拍賣(mài)競(jìng)價(jià)相當(dāng)激烈。大家了解到，在競(jìng)拍中多次出現(xiàn)主持人對(duì)當(dāng)前價(jià)格喊出“第三次”確認(rèn)時(shí)另一方“壓線”加價(jià)的情況。

　　經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，上海國(guó)際港商務(wù)集團(tuán)股份有限公司及威旺置業(yè)有限公司以56.8億元最終將海門(mén)路55號(hào)地塊納入囊中，地塊溢價(jià)率21.1%，樓板價(jià)達(dá)到23330元/平方米。

　　憑借56.8億元的身價(jià)，海門(mén)路55號(hào)地塊不僅一舉打破了12月12日漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b04南站商務(wù)區(qū)地塊54.13億元的上海今年土拍總價(jià)紀(jì)錄，也超過(guò)了56.2億元的南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊，榮膺2012年全國(guó)總價(jià)新地王。

　　值得一提的是，這并不是海門(mén)路55號(hào)地塊首次進(jìn)入土地市場(chǎng)。公開(kāi)資料顯示，早在2011年7月，該地塊就曾以46.67億元的總價(jià)掛牌出讓，當(dāng)時(shí)共引來(lái)35家企業(yè)領(lǐng)取了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，但并無(wú)人提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，后因出讓人要求提前終止。

　　分析人士認(rèn)為，2011年市場(chǎng)環(huán)境不佳，企業(yè)對(duì)后市普遍悲觀，加上海門(mén)路地塊總價(jià)和單價(jià)都不便宜，地方政府很可能是因?yàn)閾?dān)心流拍而不得不中止了出讓計(jì)劃。

　　相比于之前的掛牌價(jià)，地塊起拍價(jià)比去年高出了2300萬(wàn)元;從起拍樓板價(jià)看，這次的起始樓板價(jià)為19264元/平方米，低于當(dāng)時(shí)的價(jià)格接近23000元/平方米的起拍樓板價(jià)，但要注意的是，此次最終實(shí)際成交樓板價(jià)為23330元/平方米，還是超過(guò)了去年的起拍樓板價(jià)。

　　“禁令”失效?

　　對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，雖然地塊位于上海北外灘核心地段，是上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的配套商務(wù)項(xiàng)目，但其最終成交價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期相比，還是過(guò)高了。

　　近期，土地市場(chǎng)升溫，各地地王頻出。以上海為例，隨著海門(mén)路55號(hào)地塊的順利出讓，上海12月份已經(jīng)成交了14幅經(jīng)營(yíng)性用地地塊(不含動(dòng)遷及保障房用地)，成交金額高達(dá)149.62億元。這也已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)單月土地出讓金額的新高。從時(shí)間上看，今年第四季度，上海已經(jīng)誕生了四塊地王。

　　為了給土地市場(chǎng)降溫，12月18日，國(guó)土部還專門(mén)召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)，要求各地采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。并決定對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開(kāi)調(diào)查，而當(dāng)時(shí)的全國(guó)地王下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。

　　但從全國(guó)地王又被刷新的情況看，國(guó)土部“殺雞儆猴”的招數(shù)似乎不太管用。

　　“地王的頻出主要源于市場(chǎng)的回暖，相比于去年的寒冬，現(xiàn)在房企手里有錢(qián)了，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期也好了，才敢大量高價(jià)拿地。”宋會(huì)雍表示。

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，國(guó)土部的禁令只是把顯現(xiàn)問(wèn)題隱性化。“把大地塊切成小塊賣(mài)以阻止總價(jià)地王出現(xiàn);把單價(jià)高的土地捆綁其他低價(jià)土地一起賣(mài)以阻止單價(jià)地王的誕生;抬高起拍價(jià)來(lái)阻止溢價(jià)地王出現(xiàn)。但這些措施并沒(méi)有改變土地市場(chǎng)升溫的事實(shí)，它的高調(diào)參與反而助長(zhǎng)了市場(chǎng)對(duì)樓市以及土地市場(chǎng)向暖發(fā)展的預(yù)期。”

　　而薛建雄則認(rèn)為，禁令剛出，又現(xiàn)地王，其實(shí)在一定程度上反映了中央和地方在土地市場(chǎng)上的協(xié)調(diào)問(wèn)題。“在房地產(chǎn)上，中央部門(mén)的職能既是監(jiān)管者，又是領(lǐng)導(dǎo)者，但具體執(zhí)行權(quán)又落到地方地府手上，而賣(mài)土地又是地方政府的主要收入，這中間存在諸多矛盾。”薛建雄認(rèn)為，這種現(xiàn)象不會(huì)是單一個(gè)案，接下來(lái)還會(huì)有更多的新地王出現(xiàn)。

　　中央和地方兩者應(yīng)在供應(yīng)上達(dá)成共識(shí)。在控制房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)土部要做的不是僅盯住土地價(jià)格，而是要學(xué)會(huì)通過(guò)控制供求關(guān)系來(lái)控制土地價(jià)格甚至是房?jī)r(jià)。