樓市似乎到了衰退的邊緣 時刻警惕房地產泡沫
發布時間：2013-08-14 來源：0352房網 編輯：喬喬
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摘要：房價普漲只是今年我國樓市“硬幣的一面”，在鄂爾多斯、溫州等此前房價泡沫積累過快的地區，樓市似乎已經到了“衰退”的邊緣。伴隨民間融資風險持續顯現，而且支柱產業煤炭因為需求不足遭遇了寒冬，鄂爾多斯的房價出現了全線下跌，不僅暴露出大量的空置住房和寫字樓，甚至引發了以白酒抵債和換取房產的現象。
業界人士指出，這輪房地產調控采取的限購、限貸等措施，使得住房投資擊鼓傳花的游戲戛然而止，正常的商品市場機制開始發揮。但是值得注意的是，以往積累的泡沫并沒有被擠出，雖然價格形成機制在增量上得到優化，但是在存量上的扭曲仍然沒有消除。而溫州等局部地區出現的房地產市場深幅調整，業已給當地的經濟和產業產生了巨大影響。這些教訓警示我們，防范房地產業系統性風險必須警鐘長鳴。
也就是說，當前房價構成中一部分是由正常供需產生，另一部分則仍然是泡沫。雖然目前樓市供銷兩旺，把許多矛盾掩蓋了。國家統計局公布，1-7月份，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%。但是增速出現了明顯回落和高位調整，價格漲幅開始變窄。從長遠來看，不能不正視高房價對購買力的擠出效應，如果把市場的有效購買力比喻為一個金字塔，那么剩余的潛在剛性需求的購買力會逐漸降低，如果房價不做回調，那么就會陷入量跌價升的窘境。而今年土地市場的火熱源于樓市的聯動，防范二者可能出現的大幅調整風險，顯然不能掉以輕心。
對于我國房地產市場會否實現硬著陸，業界一直爭辯不休。而從日本等曾經發生過房地產泡沫破裂的國家來看，由于存在著較大的銀行信貸和衍生品杠桿，造成的沖擊不但會損害金融業的正常運行，形成巨額不良貸款，對實體經濟和國家財政也產生了不可估量的影響。與這些國家相比，雖然我國房價的走勢非常相似，但是房地產運行機制又表現出明顯的特殊性。比如日本和美國發生房地產泡沫危機的背景是，經濟增長缺乏持續動力，供給已經滿足了居民的基本居住需求，此時投機開始盛行，加之貨幣以及信貸政策的寬松，以房產為抵押的信用擴張以及資產支持證券的過度發行，使得房價迅速上漲形成泡沫。
可見，房地產泡沫在一定程度上是由金融杠桿催生的。相較之下，目前我國住房供給還遠遠不能滿足需求，長遠有需求支撐，只要房價回調一個檔次，就會有一個檔次的購買力進入市場，而且我國的房地產金融杠桿率非常低，沒有住房抵押資產支持證券，因而不必擔心從信貸違約帶來的風險在整個金融體系的傳染。只要我們進行堅定的、行之有效的調控，就有能力防范房地產硬著陸。
