摘要：自9月以來，面對房價的過快上漲，部分熱點城市已相繼加碼樓市調控政策。繼鄭州、南京先后收緊調控政策后，深圳也在近期推出穩定房價的8條措施。北京市更是宣布，今明兩年將供應7萬套左右的自住型限價商品房以平抑市場供需矛盾。

　　根據國家統計局日前發布的數據，一線樓市及部分熱點二三線城市房價上漲預期不斷增強，而其他城市房價漲幅相對較為平和。在全國 房 地 產 市 場 冷 熱 不 均 的 大 背 景下，專家認為，政府對樓市的調控方式應因地制宜，不斷增加協調性與針對性，并充分利用市場化的調控機制，綜合運用信貸及稅收等工具對樓市進行有效調控。

　　一線城市房價上漲勢猛

　　國家統計局22日發布的9月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，9月房價總體仍呈漲勢，新建商品住宅價格環比和同比上漲的城市個數分別為65個和69個。環比價格變動中，最高漲幅為1.6%，最低為下降0.3%。

　　與去年同月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市僅有1個，上漲的城市有69個。值得注意的是，北上廣深等一線城市首次同以超過20%的房價增幅領漲全國，其中，北京為20.6%，上海為20.4%，廣州為20.2%，深圳為20.1%。

　　此外，隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，一線樓市的二手房市場也異常火熱。數據顯示，9月70個大中城市二手住宅價格與上月相比，價格下降的城市有4個，持平的城市有3個，上漲的城市有63個。環比價格變動中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.6%。

　　與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。9月份，同比價格變動中，最高漲幅為17.8%，最低為下降5.3%。北上廣深四大一線城市仍以“兩位數”的漲幅遙遙領先。

　　世 邦 魏 理 仕 研 究 部 中 國 區 主管、執行董事陳仲偉認為，一線城市及部分二線城市房價之所以漲勢洶 涌 ， 是 因 為 其 市 場 存 量 持 續 下跌，市場供不應求。因此9月房價“量價齊升”的狀況沒有改變。

　　房價區域分化態勢明顯

　　盡 管 一 線 樓 市 延 續 著 火 爆 行情，但大多數城市的房價漲幅相對平緩。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，9月份，各城市間房價 變 動 差 異 和 分 化 較 大 的 格 局 未變。漲幅較高的城市主要還是集中在一線城市和個別二、三線城市，其他城市房價漲幅相對較為平和。初步測算，9月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，而天津 等3 1個 二 線 城 市 平 均 上 漲0 .7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。

　　專家指出，與2007年的一輪房價大漲相比，目前的房價上漲有所不同。2007年時，房價上漲較普遍，不同城市房價漲幅差距不大;而目前區域市場分化較明顯，在一線城市大幅領漲同時，部分二三線城市卻存在去化壓力，房價上漲后續動力不足。

　　分析人士表示，導致這種分化的主因是土地供應。近年來，一線城 市 和 部 分 二 線 城 市 土 地 供 應 不足，但市場需求持續增加，市場出現供不應求局面，而眾多三四線城市在土地財政驅動下大量供地，給市場帶來消化壓力。

　　克而瑞研究中心指出，目前北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的庫存消化周期已經逼近半年紅線，普遍呈現供不應求的狀態。二線城市差異化加大，廈門、南京等城市庫存消化周期均已低于6個月，其價格走勢也是一路向上，而天津的市場庫存消化周期則超過18個月，其新建住宅價格漲勢相對平穩。

　　陳仲偉預計，由于二、三線城市供給充裕，后市房價上漲空間并不大。而一線樓市仍將面臨上漲壓力。

　　樓市調控還應因地制宜

　　在全國房地產市場出現了明顯冷熱不均的大背景下，部分房價快速上漲的城市恐難以完成今年的房價控制目標。9月以來，多城市相繼出臺了地方性的樓市調控政策，以在短期內迅速抑制房價漲勢，穩定市場預期。

　　北京23日發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，明確今后將加快發展自住型商品住房，重點解決自住型改善型購房需求，支持剛需，平抑房價，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。2013年底前，全市 將 完 成2萬 套 自 住 型 商 品 房 供應，明年預計完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。

　　在此之前，南京市政府明確國有 企 業 退 出 商 品 房 地 產 領 域 時 間表;鄭州市收緊了限購范圍，并規定不滿20歲的單身人士不能買房;深圳則從稅收入手，調低了普通住房稅收優惠價格標準，鼓勵剛性自住購房需求、抑制投機投資性購房需求，從而引導中小套型、中低價位普通商品住房的開發建設，增加普通商品住房供應。

　　業內人士建議，熱點城市可適度 上 調 二 套 房 首 付 比 例 和 貸 款 利率，限購不嚴厲的城市則需提高限購門檻。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產市場調控政策應保持連續性和穩定性，并不斷增加協調性與針對性。信貸手段靈活性強，應堅持體現差別化，支持剛需，限制投機;土地調控最為直接，在房價上漲明顯的城市，應加快采取增加住宅用地供應，提高土地利用效率，緩解供求矛盾;同時政府應盡快完善有關房地產的稅收制度。