摘要：歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價(jià)項(xiàng)目和高價(jià)項(xiàng)目成為稅務(wù)部門重點(diǎn)盯防對象。

　　“全國房企8年間拖欠土地增值稅達(dá)3.8萬億。”上周末央視報(bào)道，激起國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的強(qiáng)烈反彈，部分上榜房企周一迅速做出回應(yīng)，稱不存在拖欠土地增值稅行為。

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士和稅法專家并表示，在未達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，“應(yīng)交未交”并不完全等于“拖欠”，“預(yù)提”也不是“欠繳”，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。

　　這些人士認(rèn)為，土地增值稅征收實(shí)行先按比例預(yù)繳，在達(dá)到結(jié)算條件時(shí)再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。而在實(shí)際操作中，清算周期可長達(dá)數(shù)年，企業(yè)在預(yù)繳后根據(jù)會計(jì)要求，預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入報(bào)表中，符合稅法規(guī)定。

　　先預(yù)收后清算的制度帶來的選擇空間。加之目前稅務(wù)部門對房企土地增值稅的征收管理政策過于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。

　　也有分析人士認(rèn)為，此次央視直接點(diǎn)名批評多家國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的做法較為鮮見，這可能釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號，不排除近期會有一波對房地產(chǎn)業(yè)從嚴(yán)征繳增值稅的行動出臺。

　　“房企過去利用規(guī)則沒錯，但以后游戲規(guī)則可能要改變了，”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，政府接下來可能會分階段、分節(jié)點(diǎn)調(diào)整現(xiàn)有征收辦法，土地增值稅會從嚴(yán)征收，這將會影響一部分房企的利潤和資金鏈。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也指出，土地增值稅，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的資本利得稅。如果嚴(yán)格按四級累計(jì)制征收，則很多房企利潤將暴減。

　　1%-2%的計(jì)提

　　“土地增值稅，是當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系中，操作最復(fù)雜、扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種。”楊紅旭連用四個(gè)“最”形容說。

　　按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，最高稅率為60%。1995年1月份出臺的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　預(yù)收的比例則經(jīng)過幾次調(diào)整。最新的是2010年6月《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　“一般在項(xiàng)目拿地階段就已經(jīng)做好稅務(wù)規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進(jìn)行預(yù)提，并計(jì)入開發(fā)成本，最終反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中，”深圳一家大型地產(chǎn)商人士認(rèn)為，土地增值稅在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)可以不交，這對企業(yè)來說并不違背稅法。

　　2012年萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科回應(yīng)稱，央視報(bào)道源于誤讀，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計(jì)上的配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備，在賬目上顯示為“應(yīng)交未交”，但這并非欠繳。

　　華僑城地產(chǎn)總裁陳劍也表示，華僑城應(yīng)交土地增值稅已全額繳納。“目前公司已達(dá)清繳條件的稅款正在繳納辦理過程中，同時(shí)，公司未達(dá)清繳條件的稅款，一旦達(dá)到清繳條件將立即清算。”

　　不過，由于存在預(yù)收與實(shí)際清算的時(shí)間差，給房企帶來了制度套利的空間。多家房企內(nèi)部人士透露，目前行業(yè)內(nèi)普遍的預(yù)收率(即計(jì)提)為1%-2%，最高也未超過5%。預(yù)征率是根據(jù)銷售總收入來征收，而清算則是扣除一定成本后的增值額乘以相應(yīng)稅率。這兩者的差別有時(shí)候會很大�，F(xiàn)實(shí)中，不少項(xiàng)目會通過各種方式延長清算時(shí)間。

　　誰在拖延清算

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。

　　但實(shí)際操作中存在困難。部分受訪稅務(wù)系統(tǒng)人士反映，因房地產(chǎn)項(xiàng)目多是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上銷售不利，也要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿3年后才能對之進(jìn)行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

　　此外，按稅法應(yīng)為四級累計(jì)制，但地方稅務(wù)各自為政，2007年前基本沒執(zhí)行，只按銷售金額1%-2%左右預(yù)征，最后也較少清算。近幾年越來越多樓盤被要求清算，但難點(diǎn)在于：清算時(shí)間多被拖延，扣除項(xiàng)目繁雜。

　　比如，2010年的清算通知規(guī)定，開發(fā)商財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。這對于采取信托、委托貸款等高息融資的項(xiàng)目來說，會難以承受;還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除，以及動遷安置的成本扣除等。#p#副標(biāo)題#e#

　　媒體查詢，2007、2010年，稅務(wù)部門曾分別發(fā)出通知，要求按照累進(jìn)稅率，從嚴(yán)清算土地增值稅，但均無明顯改進(jìn)。

　　從房企的角度，中國銀河證券房地產(chǎn)研究師侯麗科分析，年終審計(jì)時(shí)，會計(jì)師為防止虛增利潤和資產(chǎn)，都會在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅，利潤表在“營業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)為“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”科目，但從稅務(wù)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，這時(shí)候并不需要清算。

　　不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開始銷售等。但不違背稅法就行，這只能說是預(yù)繳稅后結(jié)算的制度結(jié)果。

　　“由于土地增值稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對所有的項(xiàng)目匯算清繳，實(shí)務(wù)中在一定程度上也延緩了房企繳納稅額的時(shí)間。”侯麗科表示。

　　那么，房地產(chǎn)公司目前土地增值稅繳納的真實(shí)情況如何?房企欠繳土地增值稅數(shù)額又是多少?

　　爆料人律師李勁松稱，全國性的房企3.8萬億拖欠款即根據(jù)上述《暫行條例》累積計(jì)算得出。這一數(shù)字受到不少質(zhì)疑。

　　國泰君安分析師測算表明， 2005年至2012年全國商品房累計(jì)銷售額為31萬億，乘以平均5%的稅率，得到累計(jì)應(yīng)繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額，得未交額7500億元。比報(bào)道的“3.8萬億元”要小很多。

　　如果以萬科為例進(jìn)行計(jì)算，按照萬科2.2%的市占率，行業(yè)整體未交增值稅也可能僅是3000億元左右的規(guī)模。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在稅務(wù)部門自己也難以理順土地增值稅的情況下，企業(yè)的拖欠也更顯得“理直氣壯”。“最主要還是簡化征稅方案，尋求簡便可行且接近真實(shí)值的估計(jì)方法，從而增強(qiáng)此類征稅實(shí)務(wù)操作的便利性。”他表示。

　　釋放從嚴(yán)征稅信號?

　　央視節(jié)目是否在釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號?媒體查詢發(fā)現(xiàn)，歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價(jià)項(xiàng)目和高價(jià)項(xiàng)目成為稅務(wù)部門重點(diǎn)盯防對象。

　　張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴漲，導(dǎo)致土地增值稅的預(yù)征與清盤結(jié)算差距比較大，所以有大量的待征稅費(fèi)延遲。這是土地增值稅征收辦法的問題，預(yù)計(jì)后續(xù)可能會分階段、分節(jié)點(diǎn)調(diào)整這一征收辦法。

　　而對房企來說，則可能會受到這一政策影響而增加資金壓力。“一般來說，高周轉(zhuǎn)低利潤的房企進(jìn)行1%-2%的計(jì)提后，基本可以覆蓋后續(xù)清算時(shí)的真實(shí)繳稅額，但有些高利潤的項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目，則可能需要補(bǔ)繳高額的稅費(fèi)，”前述深圳開發(fā)商人士指出。

　　CRIC分析師朱一鳴分析，由于目前企業(yè)普遍加快了周轉(zhuǎn)速度，較多的剛需產(chǎn)品和靈活的價(jià)格策略使得項(xiàng)目毛利率普遍不高，實(shí)際土地增值稅繳納額保持相對較低的水平，這一類企業(yè)受到的影響會較小。

　　從2012年企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的情況來看，部分企業(yè)應(yīng)交土地增值稅較高，并且當(dāng)期支付的土地增值稅占當(dāng)期凈利潤的比重也較高，這與這些企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算毛利率較高有關(guān)，比如招商地產(chǎn)和雅居樂的這一比重分別為66%和60%，2012年招商毛利率48.83%，雅居樂也高達(dá)41.37%，其清水灣項(xiàng)目的毛利率可能更高。如果從嚴(yán)征收四級累進(jìn)稅率，對這類公司和項(xiàng)目的影響會較大。

　　楊紅旭認(rèn)為，從嚴(yán)征收土地增值稅還將波及兩個(gè)問題：一是土地增值稅同樣適用于個(gè)人轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，但2009年之前同樣沒有嚴(yán)格按累計(jì)稅率計(jì)征，且2009年開始對住宅停征，如果對房企從嚴(yán)，對個(gè)人部分是否也會施行?二是，如何預(yù)防相關(guān)官員從征稅環(huán)節(jié)牟利，也是需要深究的問題。