三四線城市房價跌聲不斷 2014年樓市劇變隱現
發布時間：2014-02-24 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：自杭州打響樓市降價第一槍后，越來越多的城市加入降價行列。多項統計數據顯示，三、四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢，而與之相關的土地收入和地方債務問題也受到關注。
2月22日，在
北京舉辦的“遠見杯”全球宏觀經濟預測春季年會上，多位學者對中國的地方債務問題提出預警。
財政部財政科學研究所所長賈康表示，從地方債高速增長來源看，土地指數比較大，“這個領域如果出現比較大的松動，在某一方面突然回落的話，要加強關注。”
2013年土地收入大增
財政部公布的2013年
全國財政收支情況顯示，去年國有土地使用權出讓收入4.1萬億元，比上年增加1.3萬億元，增長44.6%，創歷史最高；而去年全國公共財政收入總計約為12.9萬億元，同比增長10%，增速創近七年最低；全國公共財政收入和
土地出讓金收入迎來“冰火兩重天”。
去年
土地市場熱潮蔓延至二、三線城市，大量土地的集中供應，使得地方政府土地出讓金的收入水漲船高。從最近各省(市)公布的2013年預算執行情況看，各省市土地出讓金收入劇增，成為地方收入的主要來源。如江西省國有土地使用權出讓收入1210.7億元，而稅收收入為1177.7億元，土地收入超過稅收收入。
部分地方政府患上嚴重的土地依賴癥，如果
房價上漲，地方政府可以繼續維持高的土地收入增長，如果房價下跌，土地出讓收入將成為一個不得不面對的問題。
與一、二線城市火爆的土地市場相反，不少三、四線城市表現低迷。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，其中有34個是三、四線城市。
如果土地市場低迷，則意味著地方土地收入的減少。而對地方政府而言，土地出讓金是政府債務還款的主要來源之一。據審計署消息，截至2013年6月底，地方政府債務約10.9萬億元。根據審計署此前對36個地區債務審計報告，超過半數地方政府指望“賣地還錢”，21個地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源。因此，在部分地方償債高峰到來時，土地收入更加被倚重，這關乎著債務的解決。
賈康認為，“地方債務局部有明顯的壓力，在某些項目上也有特定的一些風險因素，特別是它的不透明，運行之間的透明度是理性負債的方式，形成這樣地方不同層面上的債務，其帶來就是風險往往不能夠有效防范于未然，社會代價非常高。”
民生證券研究院副院長管清友說，債務風險的爆發只是一個時間形式和程度問題，“通過債務彈性計算，2012年以后三四個單位的債務才能創造一個單位的GDP，債務滾動的壓力越來越多，通過債務擴張推動經濟增長的壓力越來越大。債務風險產生了非常強的基數效應，企業的
融資非常困難”。
北京聯辦旗星風險管理有限公司首席經濟學家任若恩則更進一步對記者表示，地方債務的問題很易爆發，從行業方面來看，煤炭行業的債務問題最嚴重。“地方債的問題，真正爆發可能將是明年或者后年的事。”
求解地方債難題
審計署報告稱，截至2012年底，有3個省級、99個市級、195個縣級、3465個鄉鎮政府負有償還責任債務的債務率高于100%。
賈康認為，負債率高的地方政府債務違約風險較高，“雖然地方債總量安全，但是債務增長較高又有較大幅度的地方，對土地的依賴度較大，市場出現變化時要加強關注。”
如何化解地方政府債務危機也成了各界思考的熱門課題。從地方政府出臺的各類化解債務的管理辦法看，土地收入、融資平臺、國企收益、出售資產等方式均納入考慮范圍。其中，拋售資產是債務危機到來時的通常做法。
任若恩表示，無論是政府還是企業，到最后抵債的時候只好出售資產，通過出售資產解決債務從原理上說肯定是可以，但還存在一定的約束條件，“雖然說債務形成優良資產，但要看在什么意義上判斷它是否是優良資產，如果從公共服務角度看，政府
投資的資產是優良資產，但從投資回報來看，它不是優良的資產，因為現金流無法覆蓋本金和利息”。
此外，資產還受到出售
價格和出售機制的影響。任若恩表示，有很多資產是沒有相應的市場機制來出售的，而且歷史經驗告訴我們，當你想出售資產的時候，那個資產價值會讓你非常失望，“這些因素考慮進去，其實用變賣資產解決債務問題往往是最后不得已的一招。”
賈康認為，地方債務解決的可行性思路是，財政體系應該從完善立法開始，把地方債務陽光化，和市場更有效地按照現代經濟來對接，實現規范化、陽光化的發展。
