房地產行業洗牌迎來最好時機 并非是全面崩盤
發布時間：2014-02-27 來源：0352房網 編輯：阿貍
摘要：2013年仍然豪賭的地產商，一部分將面臨要么降價賣房損失利潤，要么不降價讓存貨爛在手里的尷尬局面，因此房地產行業洗牌將迎來最好的時機。為什么這么說呢？
首先看信貸環境，從過去幾年銀行的資產配置看，普遍壓縮了國債以滿足信用供給，四大行里除工行、農行外，按揭貸的比重已經達到20%，沒有上升空間。而股份制商業銀行更加逐利，因此今年的按揭
貸款難有增長，甚至一些大行會削減，而利率打折越來越難。按揭貸款的“量”和“價”會明顯制約購買力釋放。
再看供需環境，房地產是個特殊行業，既是耐用消費品又具備金融屬性，需求的根本在于人口和經濟發展支撐的購買力。按照1987年生育高峰測算，2014年可能是
全國住宅銷售的頂峰，但由于城鎮化進程和有產業基礎和人口導入能力的城市崛起，行業銷量不會大幅下降。從供給端看，2013年全國房屋新開工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出讓
土地進入開工狀態的速度超過
市場預期。由此預計2014年全國房屋供給有明顯增長。
面對可能減緩的需求和增長的供給，房地產商的資金壓力會逐步提高。房地產銷售額從2009年的4.43萬億增長到2013年的8.14萬億，開發資金從2009年的5.77萬億增長到2013年的12.21萬億，其中開發貸四年來只增長了8000億，可以利用的無息融資主要是預收房款，該項從1.62萬億增長到4.33萬億。但2014年這種情況可能逆轉，即資金流入慢而資金流出快，主要表現在銷售回籠占資金流入的比重下降，而未付
工程款增長到5.7萬億，土地款的壓力約0.99萬億。在全行業告別黃金年代，難以延續全面繁榮的情況下，必然有企業會為高杠桿付出代價，行業將加速洗牌。
為什么是行業將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國居民的杠桿率低，資產負債表健康。以“
房產資產比”來衡量——中國的居民資產中房地產占最大比例為47.9%，而按揭負債僅占居民總資產（估計120萬億）的10%。也就是說，即便
房價下跌，資產價值縮水，這個比例也不會高到令人恐慌的高度。
去偽存真看清房地產行業本質，杭州等城市的降價以及信貸條件收緊，都預示著行業洗牌加速，而非房地產行業崩潰倒計時。房地產公司普遍傾向于順周期拿地，
地價漲幅超過售價漲幅，利潤率下降是必然。
