摘要：2014年第一季度全國主要監測城市地價上漲出現放緩跡象。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，要正確認識當前地價形勢，理性應對地價變化。

    地市和樓市存在“時間差”

    一線城市“房冷地熱”現象突出。趙松說，地市、樓市是兩個不同的市場，“房冷地熱”有其內部規律性。“房冷”說明房屋市場觀望氛圍較濃，購房者不急于出手，或受限于資金支付能力(銀行收緊購房貸款)不能形成有效需求，房屋供需矛盾趨于舒緩，供需力量對比正在調整。“地熱”則說明開發商對未來的正常經營、獲利仍充滿希望，所以踴躍出手拿地，形成有效交易。

    趙松認為，樓市與地市“時間差”是很正常的，二者間的影響要一個傳導期。就目前情況而言，關鍵要分析清楚當前“房冷”是短期現象還是長期趨勢；是個別樓盤營銷策略，還是市場整體行情；是形成斷崖式深跌，還是逐步降溫。新一屆政府強調讓市場發揮決定性作用，不妨繼續著眼于長效機制建設，培育更加理性規范的市場環境。

    “房冷”會不會令樓市出現“拐點”？趙松說，就整體而言，拐點不會出現得這么快。經過十幾年高速增長，我國樓市確實該隨著經濟降速、調整而降溫，但降溫、降價不代表“崩盤”，價格小幅波動應該是正常市場常態。

    城市地價分化日趨明顯

    當前，由于分類調控，市場化主導的管理思路與差別化的區域發展特點、結構調整策略等相疊加，城市地價分化日趨明顯。

    趙松說，2014年以來，中央政府進一步明確深化改革、讓市場發揮決定性作用。房地產領域雙向調控、差別化調控、長效機制建設等更加契合市場規律，加之房地產稅立法、不動產統一登記推進的間接影響，有助于形成理性預期。地方層面，產業結構調整、自主調控市場等政策性因素綜合影響，區域和城市地價分化日趨明顯。

    在全國商業、住宅地價減速上漲同時，工業地價增速繼續低位上揚，這也是本季度特點之一。工業地價上漲通常有兩方面原因，一是成本因素，如征地拆遷成本提升，剛性推高土地取得成本。二是市場因素，如供需矛盾加劇、市場競爭活躍等。就我國現狀而言，相當多的地方政府為招商引資，不惜低成本供地，造成工業地價長期低于真正的價值。

    對住宅地價而言，一方面，部分人口增長緩慢、商品房庫存高、消化周期長的三、四線城市房地產價格有所回落，地價水平漲幅收窄，甚至出現下降跡象；另一方面，部分房價上漲較快的一線城市和區域熱點城市，通過推廣自住型商品房、限制預售、調整公積金貸款額度、增加土地供應等措施加大調控力度，加之2013年四季度部分城市調控收緊新政持續發力，一定程度上抑制了需求，市場進入觀望期。

    土地供應結構繼續調整

    土地供應結構繼續調整，住宅用地占比有所提高，工業、交通水利基礎設施等其他用地占比有所下降。趙松認為，這與“保民生”的政策導向一致，科學合理供地對于促進集約節約利用，穩定市場預期，具有積極作用。

    趙松說，今后一段時期，宏觀經濟下行壓力依然較大，經濟發展結構性矛盾和風險因素依然存在。在政府繼續執行積極的財政政策和穩健的貨幣政策下，2014年第二季度，我國商業、住宅地價上漲態勢或將進一步趨穩，工業地價將持續溫和上漲；城市間分化態勢更為明顯，部分城市地價或將止漲回落。

    “我擔心兩種傾向，一是個別地方政府‘閑不住’，等不得市場的自發調節，又要急于出手救市，非把小‘泡沫’炒成大‘泡泡’不可；二是輿論盲目跟風，把點上的問題炒成面上的問題，進而形成強大的‘市場預期’，催動市場的大幅波動。”趙松說，在當前的復雜形式下，對市場中的量價信號、預期變化，既要敏感跟蹤，又要全面、理性解讀、審慎應對，要保持宏觀政策的穩定性。