[提要]據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是19個(gè)月以來(lái)新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是19個(gè)月以來(lái)新建商品住房成交均價(jià)首次同比下降。

　　分析人士指出，這種變化是因?yàn)樵谧顕?yán)限購(gòu)等一系列樓市調(diào)控政策的作用下，隨著成交量持續(xù)下調(diào)，北京樓市終于迎來(lái)了量變到質(zhì)變的過(guò)程。但也有專(zhuān)家認(rèn)為，成交結(jié)構(gòu)偏重于近郊區(qū)樓盤(pán)壓低了成交均價(jià)，導(dǎo)致“降價(jià)”與百姓感受有些出入，北京樓市是否迎來(lái)拐點(diǎn)，尚待觀察。

　　探因

　　成交向郊區(qū)轉(zhuǎn)移

　　“成交量回落主要是投資投機(jī)性需求被有效擠出。”北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后臺(tái)服務(wù)人員表示，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前近九成的市場(chǎng)交易都是剛性自住需求，第二套購(gòu)房占比由新政策實(shí)施前的15.6%降至10.9%，非北京市戶籍居民購(gòu)房占比由40%多降至7.6%，進(jìn)而導(dǎo)致北京商品住房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落。

　　對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，作為調(diào)控力度最大的大城市，北京調(diào)控政策持續(xù)收緊，特別是北京唯一提及房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)給市場(chǎng)投資、投機(jī)需求帶來(lái)了巨大的壓力，市場(chǎng)明顯已經(jīng)開(kāi)始在向相對(duì)理想的狀態(tài)回落。另外，隨著多次加息，僅今年一季度來(lái)就已經(jīng)有2次加息，購(gòu)房者的購(gòu)房成本繼續(xù)增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購(gòu)房者能夠得到的優(yōu)惠利率大幅縮水，相比去年底，目前的購(gòu)房貸款利息成本已經(jīng)接近翻倍。

　　張大偉表示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)出現(xiàn)大幅下降的一個(gè)重要原因是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，以前成交主要集中在中心城區(qū)，而目前成交主力轉(zhuǎn)移至四五環(huán)以外。

　　現(xiàn)狀

　　新盤(pán)樓價(jià)依然堅(jiān)挺

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)北京市熱點(diǎn)板塊典型二手房樓盤(pán)的價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，交易價(jià)格依然僵持在高位，3月份二手房整體價(jià)格環(huán)比微漲2.6%。

　　記者近日在北京春季房展走訪發(fā)現(xiàn)，計(jì)劃近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)如中國(guó)鐵建、華潤(rùn)置地旗下項(xiàng)目均表示比前期微漲。中國(guó)鐵建青秀城項(xiàng)目工作人員表示，去年該項(xiàng)目每平方米27000元，今年4月份開(kāi)盤(pán)時(shí)起價(jià)至少每平方米漲100元。

　　目前一直在售的二環(huán)內(nèi)高端項(xiàng)目長(zhǎng)安太和策劃負(fù)責(zé)人劉宇飛表示，該項(xiàng)目在今年2、3月份價(jià)格一直穩(wěn)定在每平方米80000元以上，由于地段和品質(zhì)的支撐，該項(xiàng)目沒(méi)有降價(jià)。

　　預(yù)測(cè)

　　業(yè)內(nèi)預(yù)期穩(wěn)中有降

　　“北京穩(wěn)中有降的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)可能會(huì)很快實(shí)現(xiàn)。”張大偉表示，去年下半年北京供應(yīng)的土地集中于近郊區(qū)，而隨著這部分熱點(diǎn)區(qū)域房源開(kāi)始增加供應(yīng)，市場(chǎng)剛性需求將得到有效稀釋?zhuān)瑯鞘谐山涣繉⒁驗(yàn)橹械投朔吭闯山徽急仍黾佣�保持穩(wěn)定，而成交價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對(duì)過(guò)熱的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒖赡芤驗(yàn)楣��?yīng)上漲而出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

　　盡管看好高端樓盤(pán)，但對(duì)于普通商品房市場(chǎng)，劉宇飛則表示，今年北京普通商品房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定調(diào)整，因?yàn)槟壳罢�策力度非常大，而且事�?shí)上已經(jīng)起到了效果。

　　“北京出臺(tái)了最嚴(yán)限購(gòu)等政策，將有效打擊投資投機(jī)，目前樓市處于深度博弈中，后市的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)一定的降幅。”華銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理王玉玲表示。