廣州北京等四城試點以房養老 70年產權成難點
發布時間：2014-06-25 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：從征求意見稿到正式文件出臺，備受關注的“以房養老”保險政策終于在3個月后塵埃落定。根據6月23日下午保監會發布的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起，老年人住房反向抵押養老保險將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市推開，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。
業內分析人士指出，伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養老保險的推廣十分有必要。以房養老作為一種金融產品模式，不僅可以彌補老年人多層次養老潛在的發展需求，同時還使老年人“養老金”的籌集渠道也不再僅依靠“存款”和“退休金”，有望進一步拓寬。這是政府兜底之外的一種
市場行為。
有房屋獨立產權老人可投保
與今年3月下發的征求意見稿相同，《意見》決定將在北京、上海、廣州、武漢四個試點城市開展為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱“反向抵押養老保險”）。
保監會指出，開展反向抵押養老保險試點是為了貫徹落實國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》有關要求，鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系、豐富養老保障方式新途徑。
所謂的反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其
房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
《意見》中明確提出，申請試點資格的保險公司應具備的條件包括，已開業滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等七項。
“由于保險公司擁有依靠生命表定價的機制以及自身已有客戶
數據的經驗分析，所以保險公司對自有客戶采取‘以房養老’或者‘以保單養老’的服務提供方式比其他機構擁有更準確的定價權。”招商證券分析師表示，隨著上世紀50年代左右出生人群逐步邁入老年，將面臨子女較少但房產較多的養老問題，因此將部分房產用于養老支出將是長期的轉化趨勢。
該人士進一步指出，與之前的“以房自助養老”、“倒按揭”、“反向住房抵押
貸款”等提法不同，此次《意見》將“以房養老”明確定義為老年人住房反向抵押“養老保險”，就是要明確產品的保險屬性。
京滬此前試點大多已終止
資料顯示，國際上住房反向抵押參與的主體為政府和保險、
銀行等金融機構，在日本還存在
房地產企業以住房重建的形式參與。此前，國內北京、上海等地也曾嘗試一些試點，主要是以地方財政、養老院、銀行為主體，但目前試點大多已終止。
盡管如此，未來“以房養老”保險推廣
進度究竟如何，尚需等待試點保險公司推出具體產品。“‘以房養老’看上去很美，現實操作卻面臨著層層阻礙。”有分析人士認為，當前
商品房70年產權以及傳統觀念等問題，都是反向抵押養老保險現實操作中面臨的難點。“比如，房屋到期后如何處理？目前我國商品住房產權使用年限在70年，如果假設30歲
購房，80歲去世，一套商品住房剩余使用年限僅20年。相關房產資產價值是否足以滿足養老資金需求存在疑問。”
