[提要]2010年太原土地市場價升量跌，“面粉”快要貴過“面包”

　　2010年太原土地市場價升量跌，“面粉”快要貴過“面包”

　　盡管業界及全社會對地方政府“土地財政”的討伐之聲愈加激烈，但太原市國土收益卻在2010年創下了歷史之最：全年完成國土資源收益102億元，其中市級土地出讓純收益60億元，完成年度目標任務的171%，遠超2009年58.6億元的國土收益和42.28億元的土地出讓總成交額。

　　太原市國土收益創下歷史之最的同時，全年市級土地出讓成交量反而比2009年縮水了不少。中國房產信息網1月19日發布的 《2010年太原房地產市場報告》顯示，省城出讓土地成交塊數由上年的69幅縮水至22幅，出讓土地成交面積由上年的485.88余公頃縮水至不足151.23公頃。

　　土地交易的價升量跌，意味著分攤在每平方米商品房建筑面積上的土地成本大幅增加，數據顯示，2010年省城的商品房平均樓面地價達899.5元/平方米，2009年省城商品房平均樓面地價為666.58元/平方米。

　　1月12日，太原市政府高調出臺“限購令”，業界和廣大購房者認為政府在調整商品房供應結構、遏制房價過快上漲、打擊囤房炒房行為上將重拳出擊。但冷靜地想一下，在“面粉”快要貴過“面包”的2011年，省城樓價能保持克制和冷靜嗎?

　　拍賣現場 再現激烈競價

　　2010年，是全國房地產業的“調控”之年。省城樓市一季度延續了2009年的瘋狂之后，在4月進入當年首個交易高峰期。但這種好日子沒有持序多久，4月底“國十條”出臺，打破了多數項目旺市銷售的美夢，省城多個樓盤5月的交易量比4月縮水三分之一。4、5月省城掛牌出讓的地塊數為零。

　　令意外的是，此次調控的市場觀望期非常短暫，多數購房者還未看到樓價向下走的態勢，各大售樓處的看房客戶開始增多，富力和恒大地產為代表的知名大盤在推出新品的同時，紛紛上調了銷售價。而看似平靜的土地市場實則暗潮涌動。#p#副標題#e#

　　7月6日，太原市國土資源局舉行的一場國有土地拍賣會，場面異常火爆。拍賣師陳少湘連續多次連珠炮式的喊價無一落空。在拍賣會現場中，面積最大(約295畝)的一地塊，被3個買家激烈爭搶。這塊起拍價為7.19億元的地塊，最終以9.15億元落槌，溢價率(拍賣價超出起拍價的數額與起拍價的比率)達27%。另一塊起價為6100萬元、面積約22.55畝的地塊，以1.17億元成交，溢價率更是高達91%!

　　同樣的場面，還出現在11月26日的土地掛牌出讓現場競價會上，參加競價的三家企業中除了落戶省城的知名房企富力地產外，還有國內地產界鼎鼎大名的萬科地產。這塊占地356畝、地表平整的地塊掛牌出讓截止報價為10.7億元，最終以14.34億元被富力地產競得。

　　某房企透露，太原市國土資源局發布掛牌出讓公示中要求開發商交納的保證金高達8.13億元，把多數本想參加競買的中小開發企業擋在了門外。“目前，在省城找一塊既平整又無產權糾紛的地塊非常難，這是房企爭搶此地的主要原因。”

　　與此同時，省城龍城大街、晉陽湖、長風東街、長風西街等熱點區域附近的地塊，連年土地供應不足，房企們通過各種方式早在兩年前就下手搶地。拍賣會及競價會上，開發商激烈搶地的畫面，僅是省城土地市場交易火爆的一個縮影。

　　供應不足“面粉”快要貴過“面包”

　　1月19日，中房信息集團太原機構發布的《2010年太原房地產市報告》顯示，省城2010年土地出讓供應和成交面積比2009年大幅縮水：出讓土地供應面積由2009年的500公頃縮水至2010年的243.36公頃;成交面積由2009年的485.88公頃縮水至151.23公頃。“土地供應大幅減少，必然會給市場造成開發土地資源稀缺的印象，引起開發商的爭搶。”中房信息集團太原機構負責人李峰介紹，2010年省城出讓土地的每畝平均價格為196.27萬元，2009年每畝土地的出讓價格僅為105.94萬元;2010年商品房樓面地價(每平方米建筑面積的土地成本)899.5元/平方米，2009年商品房樓面地價為666.58元/平方米。“這些價高量少的土地，位置比之前出讓的土地位置更偏遠了。”李峰說。

　　主持過省城幾十場土地拍賣會的拍賣師陳少湘分析認為，“全國各地中心城市在今年首次調控政策出臺后，政府有意縮減了土地供應量，部分城市掛牌的土地位置較偏，加上開發商也在觀望政策，引發各地成交量減少。”陳少湘稱，各地中心城市的土地需求量很大，土地交易量下跌的原因是供應在減少，另一方面是各地土地出讓價格卻在快速上升，說明土地需求還是非常旺盛。#p#副標題#e#

　　相關資料顯示，2010年北京市土地出讓金總和達1639億元，是省城太原的41倍!北京市2010年商品住宅的樓面地價達6000元/平方米，是太原市樓面地價的六七倍，與太原市商品住宅的平均銷售價格相近。作為二三線城市的太原，其地價走勢正在復制一線城市的軌跡，部分熱點區域樓面地價快趕上在售小產權房的房價。“面粉”快要貴過“面包”，省城商品房的供應結構能否如購房者所愿，中小戶型多一些，豪宅少一些?

　　土地減少暫不影響樓市供應

　　“事實上，省城熱點區域的樓面地價已達2500元/平方米至3500元/平方米。”在1月12日舉行的“百姓住房論壇”上，山西財經大學的馬培生教授稱，省城濱河東路沿線附近的土地交易價已達500萬元/畝。土地成本快速上升，會刺激開發商會盡可能推出大戶型、精裝修等高附加值產品，以提高利潤率，反映到樓市就是房價上升。

　　山西省房地產協會會長袁綸華認為，地方政府應該繼續加大住宅用地供應，尤其是保障性住房的用地，并對現有土地出讓制度進行合理改革，將一次性收取土地出讓金，變為分期收取，才能從源頭上降低土地成本，減少房產企業開發成本，進而穩定房價過快上漲。

　　“土地供應量、交易量縮減會影響到今明兩年的房地產開發量，但暫不會影響到今年房地產市場供應量。”中國房產信息集團太原機構的負責人李峰稱，商品房開發周期在2-3年。2009年省城土地供應和成交面積量較大，這些出讓土地上的項目會在2011年開始亮相，再加上今年待售樓盤數量龐大，省城今年樓市的供應會保持充足。#p#分頁標題#e#

　　房地產經紀公司的王經理分析，2010年省城全年商品房的銷售面積近600萬平方米，其中恒大地產和富力地產旗下的四個項目，年銷售面積總計即突破百萬平方米。2011年，兩個地產公司在省城的項目總數會達到7個以上，供應面積會超過200萬平方米，加上萬科、首創、綠地、盛高地產的新項目陸續亮相，2011年省城市場不會缺房。但2010年省城土地供應會減少，這會影響到2012年至2014年的樓盤供應量。