房價還會跌多少？房價降三成開發(fā)商仍可保本
發(fā)布時間：2014-08-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：當(dāng)樓市再一次遭遇下行，各級政府積極救市的情況出現(xiàn)時，房價還會跌多少呢？這很難說，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。
第一步：地產(chǎn)商的容忍度
房價會跌多少，其實第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動權(quán)。其實，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報泄露了地產(chǎn)商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再
融資說明公告中，對于房價變動對項目效益進行了測算。中天城投假設(shè)一項目最終
銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈
利率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利；當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。
也就是說，一般地產(chǎn)商的降價容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。但需要說明的是，項目效益測算是
動態(tài)的，是預(yù)計售價變動對利潤的影響，涉及兩個方面：成本和售價。從成本來講，主要包括
土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項目來說，各個成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項目之間的
價格受到地段、設(shè)計等方面影響，也會存在差異。
當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商
市場策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于
樓盤毛利率的測算和實際統(tǒng)計報告，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。
所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價容忍各有差異。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)
房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院的研究報告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價三成還是能勉強挺過去的。
第二步：資金鏈的壓迫
上述是地產(chǎn)商在遭遇市場寒冬時，所能主動接受的降價范圍，但現(xiàn)實中，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了，這時也就不是你愿不愿意降價的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現(xiàn)金流，割肉都上演了。
就地區(qū)而言，2014年4月杭州超過20個樓盤降價，這股降價潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)，某400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較于此前售價，相當(dāng)于打了對折。
還有個典型的地區(qū)，2014年6月根據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，廣州番禺在售樓盤數(shù)量為55個，降價盤占據(jù)近三成，有17個之多。
在價格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當(dāng)數(shù)
全國總價地王項目亞運城。端午小長假，亞運城山海灣推出70余套特價單位，報價9800~1.25萬元/平方米。
有些投行預(yù)測了，我們看看。渣打
銀行中國首席經(jīng)濟學(xué)家王志浩2014年6月表示，估計會有一些
城市出現(xiàn)硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價跌50%以上，估計有10~20個城市會發(fā)生這種情況。
