房貸新政提振樓市信心 一線城市成交量創新高
發布時間：2014-11-11 來源：0352房網 編輯：木子
9月30日，
央行、銀監會發布房貸新政：擁有一套
住房并已結清相應
購房貸款的家庭，不僅可以再次申請房貸，還可以享受首套房貸
優惠政策。此外，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由
銀行業金融機構審慎把握并具體確定首付款比例和貸款
利率水平。
房貸新政的背后，是2014年以來
房地產市場進入首個市場自發形成的調整期，以及由此導致的傳統樓市“金九”成色不足。一方面，樓市
成交量創下近年來新低。據某房網
數據監控中心統計顯示，9月
全國主要35個
城市新房成交套數同比下降6.14%。以
一線城市廣州為例，9月市轄十區網上簽約面積創近10年新低，去
庫存周期攀升至17個月。另一方面，樓市
價格回調仍在繼續。國家統計局最新數據顯示，9月全國70個大中城市
房價已全面停止環比
上漲；新建商品
住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個。
“今年樓市調整范圍與程度是前所未有的”，鏈家地產市場研究部張旭分析，2014年9月，一
二手房價格環比下降城市分別達69與70個，而在
限購調控低谷期的2012年1月，該數據也分別僅為48與54個。“本輪市場自發調整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調控政策，影響更大更持久。”
在此背景下，房貸新政對穩定市場預期產生了重要影響。中原地產
監測的40個重點城市數據顯示，盡管2014年“十一”七天商品住宅成交量處于2010年以來最低位，環比降幅為35%，但此后樓市交易逐步回暖，周交易量連續突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量逾1萬套，攀上2014年以來的最高點。
“國慶以來各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地松綁政策對市場的影響正逐漸體現。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看后續信貸釋放情況。“在限購政策持續三年而導致剛需透支后，此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。”
無法逆轉樓市分化
“當前房地產市場的一個根本特征是區域差異，不同區域房地產市場的發育程度、面臨的主要矛盾差異很大。總體上看，房地產市場的調整可能還需要經過一個階段。”國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌表示，盡管現在出臺了房貸新政，有些地方取消了限購，但總體上房地產市場調整仍處于“去泡沫”階段。
實際上，房貸新政也無法逆轉樓市分化格局。對于不少二三線城市，
去庫存依然是重中之重。
“房地產市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態。要實
現房地產市場軟著陸，就必須穩步減少住宅新開工面積，防范供給過剩從局部向全國蔓延。”余斌表示，2014年以來住宅新開工面積大幅回落，市場預期開始調整，對中長期房地產市場的穩定運行利大于弊。“雖然近期調整力度較大，整體經濟下行壓力增加，但必須看到，市場調整是房地產業必須經歷的階段，也是以‘短痛替代長痛’的務實選擇。”
在穩定供給的同時，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國城鎮家庭戶均擁有住房已超過1套，但不同人群的實際占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補上政策性住房金融體系這條短腿，來更好地支持“住有所居”。
劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發銀行住房金融事業部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態還在持續的研究探索中。在他看來，如果按照2014年10月中旬出臺的《關于發展住房
公積金個人住房貸款業務的通知》，實現了
住房公積金個人住房抵押貸款資產證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統籌使用改革，以及擴大制度覆蓋面、統一管理系統、合理分配增值收益、完善監管體系、提高透明度等改革，就可以承擔起住房政策中需求端住房金融支持的任務。”
