央行降息樓市出現回暖跡象 庫存壓力仍未緩和
發布時間：2014-12-01 來源：0352房網 編輯：木子
央行降息帶動下樓市變化很明顯，尤其是
一線城市。德佑
地產市場研究部
數據顯示，降息后三天（11月22日~24日），上海市一手商品
住宅日均成交量為3.78萬平方米，高于11月以來3.10萬平方米的日均成交量，
上漲21.9%。
降息拉動
事實上，每一次央行降息都給樓市帶來了一陣回暖，媒體注意到，2008年和2012年的兩次降息和降低存款準備金，都給樓市回暖提供了基礎。
“本次降息可能會促進
房地產銷售并降低
開發商的借款成本。”穆迪就在日前提供的報告中表示，普通住宅市場的
購房者通常都依賴按揭
貸款，潛在買家對借款成本將下降的預期可能鼓勵他們購房，因此降息將提升開發商的銷售。穆迪因此認為，此次降息與此前的央行9月30日放松
住房按揭貸款之舉，應會在今后幾個月拉動住宅銷售，該公司受評開發商的銷量可能更趨近于2014年全年目標。
國內的機構也注意到了降息對市場的拉動效應。亞豪機構通過梳理
北京最近兩次樓市反彈數據發現，北京近兩次樓市反彈均伴隨著降息決策，其中2008年9～12月史無前例地連續五次降息之后，自2009年3月開始成交出現強勢反彈，高峰期成交量相當于降息前成交量的三倍，這輪反彈一直持續至2009年12月，周期為10個月，之后成交開始回落，低迷態勢一直延續到2012年初，而自2012年中旬開始，北京商品住宅成交量再次出現跳漲，時間也正與2012年6～7月連續兩次降息時間吻合，這輪成交反彈持續時間為9個月。
盡管降息往往伴隨樓市成交回溫，但亞豪機構副總經理任啟鑫認為，成交的反彈又不能完全歸功于降息的作用，樓市的強勢反彈還要依賴于救市“組合拳”，如2009年的一波超強勢反彈除了依賴于寬松的貨幣
政策之外，4萬億元的積極財政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接針對樓市的
新政包括首付降低、稅費減免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交輝煌；而2012年的回暖除依賴于貨幣政策的減壓外，市場
價格的自我調節也起到了至關重要的作用。
在國內開發商中，萬科、保利和旭輝等公司被穆迪認為，將在此次降息中“受益更大”。原因有兩方面，一是這幾家開發商產品線上注重普通住宅，另一方面是由于這幾家公司的國內
銀行貸款在借款總額中占比較高。
不過，雖然短期狂歡出現，對后市的看法大家還是非常謹慎。
穆迪副總裁、高級分析師梁鎮邦指出：“降息將會減少國內銀行貸款較高的開發商的借款成本，其借款成本往往和央行的
利率浮動密切相關，但是，由于降息幅度溫和，我們預計開發商的財務狀況不會受到顯著影響。
剛出爐的一系列北京的庫存數字，似乎呼應了穆迪的判斷，同時顯示了開發商巨大的去化壓力。亞豪機構提供給本報的該組數據顯示，截至11月27日，北京商品住宅庫存量高達85670套，相比2012年降息前夕，庫存總量相差無幾。考慮到經歷了長期
限購之后，目前北京需求基數低于此前，因此亞豪機構認為，眼下北京
商品房庫存消化難度相對更大。
對于未來北京
房價走勢，亞豪機構預計，短期內北京商品住宅市場價格將處于平穩階段，只有在“換量”成功之后，基于
土地成本的居高不下，北京房價可能將再次進入上升周期。
上海易居房地產研究院最新發布的《10月份新建商品住宅庫存報告》顯示，10月35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環比增長0.1%，同比增長21.3%；CRIC
監測數據顯示，11月前三周十大重點城市周度供應量都在300萬平方米以上，已經大大超過10月周度供應水平，供應量大增的同時，必然使得本就高企的庫存壓力進一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市場基本面短期內又回舊窠；中原數據監測顯示，目前上海的庫存量超過1300萬平方米。
就此，世邦魏理仕分析稱，基于高庫存和許多
房企的銷售指標難以達到，在
房地產市場全面復蘇以前，開發商的流動資金依然緊張。
銀河證券認為，本次降息的出發點是降低無風險利率，改善企業
融資成本，與融十條相呼應，并不是旨在直接刺激樓市。此次非對稱降息，銀行存貸利差空間進一步被壓縮，對按揭貸打折
優惠的動力依然不足，對地產行業的風險偏好也不會出現根本性的改善，加上庫存持續攀升，樓市中長期依然面臨下行的壓力。
