產業(yè)地產數(shù)十年發(fā)展歷程 去地產化已成業(yè)界共識
發(fā)布時間：2014-12-11 來源：大河網(wǎng) 編輯：晴天
從最初的基礎廠房到如今的動漫產業(yè)基地、高檔寫字樓、科研中心乃至科技園區(qū)，數(shù)十年的發(fā)展，使得產業(yè)
地產的發(fā)展道路越走越寬。隨著產業(yè)轉移浪潮從沿海向內陸推進，越來越多有遠見的
開發(fā)商開始進軍產業(yè)地產這一“錢景”無限的
市場。
盡管前景向好，但道路仍舊是曲折的。鄭州產業(yè)園雖然數(shù)量眾多，但大多數(shù)仍面臨著模式老舊、產業(yè)需要升級的難題。業(yè)內人士指出，產業(yè)地產去“地產化”將是發(fā)展的關鍵。
產業(yè)地產走過數(shù)十年發(fā)展歷程
中國產業(yè)地產發(fā)展經(jīng)歷了四個大階段：1978年是產業(yè)地產孕育、探索階段;1982年~1992年國內開發(fā)區(qū)開始快速發(fā)展;1992年~2002年產業(yè)地產進入矛盾與探索期;2002年進入國內產業(yè)地產密集開發(fā)階段。
20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經(jīng)營方式。2003年，業(yè)內首次提出產業(yè)地產概念，并將之作為工業(yè)地產的升級與換代。
目前，國內產業(yè)地產的發(fā)展已經(jīng)開始從政府主導模式向企業(yè)自主開發(fā)模式轉型，但該轉型尚未完成。隨著產業(yè)地產的多年發(fā)展和開發(fā)理念的更新，產業(yè)地產的專業(yè)度較之前有較大的提高，產品也出現(xiàn)了多元化發(fā)展的趨勢。
盡管政府大力支持，但目前在整個行業(yè)中，從事產業(yè)地產
建設的企業(yè)仍然較少，不少企業(yè)還處在探索期和起步期。但這些僅僅是中國產業(yè)地產蓬勃發(fā)展的開始，隨著沿海產業(yè)向中西部轉移，產業(yè)地產面臨著更多的機遇和發(fā)展契機。
“地產化”普遍存在行業(yè)發(fā)展困頓
“當企業(yè)、經(jīng)濟社會發(fā)展到一定程度以后，產業(yè)的集聚發(fā)展成為一種必然的選擇。從最初的標準化廠房——工業(yè)地產而延伸、擴展、細化成為各種各樣的產業(yè)園、產業(yè)集聚區(qū)，產業(yè)地產也應運而生。”鄭州市政協(xié)文史資料委員會主任李洪太表示，從宏觀
政策的角度來看，產業(yè)地產將成為地產業(yè)一個新的發(fā)展趨勢。它可以使得人才、信息、技術、資金等各種生產要素集聚，在
土地、資源、能源消耗相對集約的情況下，釋放更大的能量和價值。
作為地產領域的一個分支，產業(yè)地產雖不如商住地產那樣暴利，但與普通行業(yè)相比，仍具有相當可觀的利潤空間。尤其以前我國產業(yè)發(fā)展不成熟，很多產業(yè)地產從業(yè)人員單純地將產業(yè)地產看作地產，忽視了其原本蘊含的產業(yè)要義，雖在短時間內獲得暴利，但卻為日后產業(yè)地產遭遇瓶頸埋下了伏筆。
“產業(yè)地產企業(yè)用低價競得土地，并在沒有經(jīng)過專業(yè)產業(yè)發(fā)展
規(guī)劃的基礎上開發(fā)建設，盡管最后一售而光獲取暴利，但嚴重匱乏產業(yè)服務能力的園區(qū)阻礙了入園企業(yè)的發(fā)展步伐，更對今后產業(yè)地產發(fā)展造成極大的困擾。”一名業(yè)內人士如此表示。
以經(jīng)濟較為發(fā)達的長三角地區(qū)為例，專業(yè)度低的園區(qū)空置率為60%-70%。招商困難已成為國內大部分產業(yè)園所面臨的共同難題，發(fā)展僵局亟待打破。產業(yè)地產領域資深從業(yè)人員指出，產業(yè)地產要長期發(fā)展就必須加快“去地產化”的進程。
“去地產化”已成業(yè)界共識
事實上，早已有產業(yè)地產企業(yè)率先投身到去“地產化”的大潮中去，進行了極為有益的探索。比如北科建集團近年來提出了科技地產事業(yè)理論體系，利用自身的資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和團隊優(yōu)勢、經(jīng)驗優(yōu)勢，從商業(yè)體系、產品體系、產業(yè)服務體系等眾多體系構建了產業(yè)地產發(fā)展的模式。
對此，相關人士介紹：“目前很多園區(qū)建造過分偏重地產，而忽視了產業(yè)發(fā)展訴求，因此我們在建造科技地產項目時，從服務企業(yè)發(fā)展和資產運營的角度出發(fā)，注重軟環(huán)境與硬環(huán)境同步建設，使園區(qū)成為真正意義上的產業(yè)服務平臺。”
上海易居
房地產研究院研究員嚴躍進表示，隨著產業(yè)專業(yè)分工，未來產業(yè)園開發(fā)的專業(yè)度會增加明顯，最典型的是以下幾類，物流倉儲產業(yè)園、健康醫(yī)療、新興金融、文化等產業(yè)。此類產業(yè)的專業(yè)分開，能夠實現(xiàn)產業(yè)群聚效應，進而形成專業(yè)市場和供應鏈。
和正百盈地產機構總經(jīng)理王瀝鋒曾表示，產業(yè)地產的前途在于差異化、市場化、專業(yè)化。產業(yè)地產的發(fā)展需要政府的大力推動和政策支持，但走市場化、專業(yè)化的產業(yè)地產終將成為市場的主流。
