盤點2014年度全國房地產業發生的十大事件
發布時間：2014-12-24 來源：0352房網 編輯：晴天
2014年3月5日的政府工作報告稱，要“針對不同
城市情況分類調控，增加中小套型
商品房和共有產權
住房供應，抑制投機
投資性需求，促進
房地產市場持續健康發展。”未提
房價，僅提“分類調控”，這是近十年來政府工作報告首次未強調“房地產調控”工作的重要性。與此同時，政府工作報告中用大篇幅闡述了住房保障機制的完善。截止2014年11月底，在
全國的限購城市中，除一線及三亞外，其他城市均放松或取消了限購，很多省級政府和城市級政府出臺了刺激需求的一攬子措施。
回顧過去，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調控房價作為重點。2009年之所以出現例外，主要是受國際金融危機影響，經濟增幅猛降，政府面臨著刺激經濟的壓力。這就意味著過去十多年，作為全國“一刀切”、以抑制需求為主，以增加供應為輔的
政策正在改變。實行分類調控的原因：一是針對市場分化的現實，調控也要分類對待，有的城市需要
降溫，有的城市沒必要遏制；二是引導市場調結構和發揮政府保障作用，形成多層次的住房供應體系；三是遏制投資投機等不合理需求，體現供需雙向調節。自分類調控提出后，多個城市開始松綁限購，主要原因是地方政府對
土地財政的依賴情況依舊嚴重，受房地產交易量下滑和房價下跌的影響，上半年
土地市場較為冷清，
成交低迷、底價成交甚至流拍情況屢屢出現，已經影響了地方土地財政收入，地方政府松綁了“限購令”，就是為了刺激
購房者積極入市。而在房價
上漲壓力較大的熱點城市，仍然存在著供應不足、供需矛盾突出的問題，限購政策退出難度較大。
2014年3月16日，新華社發布了中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，《規劃》主要內容可以歸納為一條主線、四大任務、五項改革：一條主線，就是要緊緊圍繞全面提高城鎮化質量，加快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜合承載能力為支撐，以體制機制創新為保障，走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。四大任務就是有序推進農業轉移人口市民化，優化城鎮化布局和形態，提高城市可持續發展能力，推動城鄉發展一體化。五項改革就是要統籌推進人口管理、土地管理、資金保障、城鎮住房、生態環境保護等制度改革，完善城鎮化發展體制機制。
《規劃》的出臺，對我國城鎮化進程將會產生非常重要的影響。它是在總結并吸取了國內外城鎮化工作經驗教訓的背景下產生的，指導性強，意義非常深遠。從房地產角度看，有助于房地產業平穩發展，繼續在經濟增長中發揮重要作用。農業轉移人口落戶城鎮、城鎮棚改舊改等將為住房市場發展提供長期利好；城市中心城區產業結構
調整升級，以產城融合和服務經濟為主導，為商業地產繁榮提供良好契機；構建以城市群為主體形態，推動大中小城市和小城鎮協調發展，特別是全面放開中小城市和城鎮的落戶限制，使中小城鎮的房地產業發展迎來機遇期；新型城鎮化提出未來要走集約緊湊型城市發展模式，這對房地產業向集約化轉型升級提出新的要求；推動綠色智能人文城市
建設，也將促進房地產業向低碳節能環保產業化轉型；同時“兩橫三縱”城鎮化戰略格局也為房地產企業今后的區域布局指明道路。此外，由于《規劃》指導下的新型城鎮化會推進城市群城市圈發展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市
房地產市場在未來相當長的時間內仍將較快發展。
事件三：央四條力度超預期，個貸放松刺激需求
2014年9月30日，中國人民
銀行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，簡稱“央四條”，重點內容是放松個人
房貸，要點是：認房不認貸，對于擁有一套房并已結清
貸款再購第二套普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款
利率下限為貸款基準利率的0.7倍。政策主要包括以下四個方面：一、加大對保障性安居
工程建設的金融支持；二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；三、增強金融機構個人住房貸款投放能力；四、繼續支持房地產開發企業的合理
融資需求。1個月之后，
央行貨幣政策趨松力度不減，在2014年11月21日晚間，中國人民銀行突然宣布降息：自2014年11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
2014年前三季度
樓市持續下行，房地產四大行業供應指標下行，商品房
銷售同比降幅持續擴大；經濟態勢并不如預期中那樣樂觀，三季度GDP增長7.3%，增速放緩。作為支柱產業的房地產疲軟態勢，極大地影響全年GDP7.5%增速預定目標的完成，因此，央行和銀監會在2014年9月30日適時推出“央四條”，主要是對之前限貸政策進行適當松綁。政策規定“對擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房執行首套房貸款政策”，這對于二套改善型需求給予了大力度的支持。而“首套住房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”增強了市場信心，之前還猶豫不定的買主加快入市節奏。同時，中央貨幣政策趨松態勢已經明顯，11月的非對稱降息主要目的是改善企業經營狀況，而對購房者來說，降息后貸款
買房的利率相當于原來的9.4折，無疑有助于提升購房者支付能力，前期積壓的需求有所釋放。央四條出臺后，一二線城市成交量立即顯著提升，10月商品
住宅成交量環比9月增長二成多。
事件四：春節后杭州首降價·全國市場進入調整
2014年2月18日，杭州德信·北海公園項目，針對“樓王”推出“準
現房清盤特惠價”活動，
均價僅為15800元/平方米，而其降價前，整個項目中間套均價在18000元/平方米左右，降幅高達數千元。隨后，鄰近的天鴻·香榭里項目將在售
價格從17000元/平方米左右降至13800元/平方米。這一事件打響了杭州樓市2014年降價的第一槍，并引發了全國媒體的關注。從3月開始的一輪“降價潮”，起初還只是中小
開發商在降價促銷。進入4月，隨著九龍倉、萬科等大型開發商也紛紛加入促銷打折的隊伍，降價潮蔓延，杭州樓市日益引發各界的關注。
杭州降價風波的掀起，看似偶然，實則必然。
樓盤降價是近幾年樓市過熱后逐漸退燒的必然結果，尤其在一些二三四線城市表現尤為突出，究其原因主要有以下幾個方面：首先，2011年開始浙江地區樓市整體不景氣，比如溫州房價一直下跌。而2013年在
庫存壓力較大的情況，杭州房價也隨一二線行情而大漲過一波。透支了需求；其次，過去幾年房地產開發商大量儲備土地，大規模的進行商品房開發建設，而市場需求并沒有那么多，導致庫存大量積壓，一些中小企業資金周轉困難，不得不降價促銷以快速回籠資金；再次，2013年下半年開始銀行信貸收緊，個別銀行甚至暫停或減少了房地產貸款，直接導致部分開發商資金短缺；最后，降價傳言頻出，市場觀望情緒濃重，商品房去化緩慢，2014年一季度，杭州樓市
新房成交量下滑超過三成，
二手房更是下滑六成。二季度開始，杭州降價潮向全國蔓延，多數城市住宅成交量大幅下滑，同時土地市場也受到波及，開發商拿地放緩，土地成交量大幅縮減。房地產市場的持續低迷，也迫使地方政府紛紛出臺相關救市政策以提振樓市。
事件五：國開行獲萬億PSL·棚改融資壓力緩解
在7月召開的國家開發銀行二季度工作會議上，有關棚戶區改造的資金投入成為重要內容。會議顯示，截止6月末國開行的資產總額為9.9萬億元，比2014年一季度增加了1.56萬億元。上述資產增量中有1萬億元來自央行二季度給國開行的再貸款，該貸款主要用于支持國開行的住房金融事業部。而住房金融事業部則是在4月2日的國務院常務會議上確定的，由國開行成立的用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設的專門機構。此次央行向國開行提供的1萬億元資金，也從最初的再貸款，最終落實為7月初文件字面上的PSL（抵押補充貸款）。
近年來，國開行頻頻在棚改貸款方面獲得央行支持，此次央行提供的1萬億貸款，更顯示了國家加大棚改及
保障房建設的決心。在整個保障性安居工程上，自2005年發放首筆棚改貸款至2013年底，國開行累計向保障性安居工程貸款6235億元，貸款余額為4363億元，同業占比近60%。2014年上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是2013年同期的18倍，發放2195億元。近年來，由于各地保障房建設需求較大，國開行已先后與四川、陜西、湖南、遼寧、廣西、河南和貴州等省區達成支持棚改項目的貸款協議或意向，國開行的棚改貸進一步提速。從此次央行發放貸款的方式看，從再貸款到PSL，反映出央行希望把提供棚改資金支持、穩增長的短期目標，與推進利率市場化的改革相結合。所謂PSL，是指中央銀行以抵押方式向銀行發放貸款，合格抵押品可能包括高信用評級的債券類資產及優質信貸資產等。由于PSL的利率明顯低于市場的中長期利率水平，這將有助于降低國開行的發債利率，為棚改建設融資提供有效保證，從而進一步推進我國保障房建設的發展。
事件六：融綠并購風波再起·企業并購漸成趨勢
2014年5月22日，綠城和融創發布公告，融創以62.98億港元的價格收購綠城24.313%的股權。收購完成后，融創與九龍倉并列成為綠城最大股東，綠城創始人、董事會主席宋衛平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行動人壽柏年共占股18.559%，由第一大股東變為第三大股東；融創董事會主席孫宏斌和宋衛平都擔任董事會聯席主席；2015年3月1日起，宋衛平將由董事會聯席主席改任董事會名譽主席；孫宏斌將擔任董事會主席。2014年7月前后，融創交付了收購款，并派出上海融綠公司總經理田強為代表的團隊，接管了綠城中國的經營大權。但11月24日以來，圍繞這宗收購，融創連續發布了三個公告，其中11月24日，融創首次在公告中承認，“正考慮可能對收購事項作出調整”。12月1日，融創公告稱正考慮可能調整收購事項，當中可能涉及在全數退還該公司已支付的代價后終止收購事項，或對將予收購的標的股份及其他條款作出調整。如果融創根據可能的調整繼續進行收購事項，則其擬與另一方合伙進行。據此，融創收購綠城未來將出現兩種可能，第一就是宋衛平退還收購款、終止收購，宋衛平重返綠城；第二，開啟全面收購，融創與另一方合伙，將宋衛平及其一致行動人壽柏年手中剩余的18.559%的股票全部收購。
從孫宏斌入主綠城，宋衛平退而不離場，到年末宋衛平欲重返綠城，這兩家銷售規模均過500億元的港股上市公司之間的大并購，始終撲朔迷離，懸念重重。結局尚無定論，但這樣一場2014年房地產行業最豪華的并購交易帶來幾點思考：第一，
房企在大波動周期里該如何應對和適應？綠城“看門人”宋衛平直言對房地產市場前景的看衰是導致他最初選擇“退出”的重要原因。他指出，在如今的市場環境下，企業生存與發展愈加艱難。回顧過去幾年房地產市場，綠城被收購股權并不是第一次。此次綠城與融創的并購案也正是當下中國房地產業的真實寫照，資產重組、合并收購很可能將在未來頻頻發生；第二，產品導向模式與市場導向模式孰勝孰負？眾所周知，地產人多以“理想主義者”或者“產品主義者”描述宋衛平以及他一手創辦的綠城，“單價高、
戶型大、品質佳”成了綠城產品的典型特征。在市場向好的情況下，其業績不俗，口碑極好，但最近幾年綠城屢現資金危機，暴露出特殊時期產品導向模式的弱點與風險。而融創在兵敗順馳后，發展速度和專注度均呈現出越來越穩健的特征，此次融創二次收購綠城股權，將成為融創一次重要的戰略選擇，也是其通過收購綠城實現全國化布局的重要途徑；第三、房地產行業是否面臨“大洗牌”時代？2014年年初，受到銀行信貸緊縮的影響，房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼浙江興潤置業房企倒閉破產后，中小房企頻頻出現資金短缺的危機。然而，像綠城這樣的大型品牌房企也遭遇資金鏈危機，被迫與其他企業合作或被收購股權的案例必須引起行業深思，預計未來，也不排除會有其他龍頭房企之間的并購行為，從而實現強強聯合，以謀求更大發展。
事件七：房價下行壓力較大·創近十年最大跌幅
上海易居房地產研究院根據國家統計局公布的《2014年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》計算得知，2014年7月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環比跌幅0.9%，延續了5月份開始的下跌態勢，但跌幅明顯擴大，相比6月跌幅擴大了0.5個百分點。70城房價指數指標從2005年開始使用，如此計算，7月房價環比跌幅不僅創下了2008年以來最大值，同時也創下了近十年的最大。到了8月份，70城房價指數環比跌幅繼續擴大至1.2%，再創近十年的最大。
8月份，70個大中城市中，價格環比下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個，幾乎可用“全軍覆滅”一詞來形容。這反映了房價下行的壓力在逐漸增大，看跌情緒在逐漸加重。房價創近十年最大跌幅，和樓市持續疲軟的大環境有關。如從庫存的角度看，全國35個典型城市在1月份的新建商品住宅庫存去化周期為12.4個月，到了7月份達到18.7個月，部分城市甚至超過24個月。去化周期拉長，反映了
去庫存壓力在持續增加。各大房企為了緩解資金壓力，積極采取以價換量的策略，進而使得房價出現下跌。與此同時，各類救市或樓市刺激的做法也在不斷出現，中央和地方出臺了包括放松限購、松綁限貸、調整住房
公積金、穩定住房消費、降低按揭貸款利率等政策，在降低購房者成本的同時，也在一定程度上改變了市場預期。9月份，房價指數環比跌幅開始收窄，反映了中央和地方政府對樓市刺激的政策效應在釋放，這也會進一步扭轉市場的看跌情緒。隨著各大房企去庫存壓力的減少，預計房企降價促銷的力度會減弱，這會使得房價環比跌幅繼續收窄，并有望在2015年上半年呈現止跌反彈的跡象。
事件八：萬科啟動合伙人制·掀房企股權激勵潮
3月15日，在萬科春季例會上，總裁郁亮正式提出“事業合伙人”制度。4月23日萬科召開合伙人創始大會，共有1320位員工首批入圍，其中包括郁亮在內的全部8名董事、監事、高級管理人員。之后代表萬科事業合伙人集體的盈安合伙在資本市場，先后通過9次增持，購買萬科3.59億股，占總股本的3.26%。此外，萬科的項目跟投制度自4月1日開始實施到5月25日，已有19家公司的29個項目進行跟投。自萬科推出“事業合伙人”后，碧桂園、龍湖、綠地等大型房企也紛紛提出各自的合伙人計劃。
2014年以來，合伙人風暴席卷房地產界。在這背后，一方面是由于目前地產股估值極度低迷，類似萬科這種股權分散型公司需要通過合伙人制維持在董事會的話語權，加強經營層的控制力；另一方面，隨著房地產進入白銀時代，各家企業對于人才的重視程度與日俱增，合伙人制有利于加強員工與企業利益的捆綁，實現雙方價值最大化。但與阿里巴巴、小米等互聯網公司的合伙人制度相比，幾乎所有房地產公司在公司成立之時已經是股份制架構，嚴格遵守“同股同權”的原則，即誰的股份多誰說了算。以萬科的事業合伙人為例，即便合伙人真的能增持至10%的股權，距離絕對控股仍有很大差距，時時面臨外部奪權的威脅。事實上，目前房地產公司更多的是通過類合伙人的方法：如增加員工持股、項目入股等方式實現員工與企業利益的捆綁，等于是變相的股權激勵。但實際的激勵成效仍有待商榷，員工持股主要依賴股價上漲獲利，但由于房地產已經告別高速增長期，上市房企重新獲得資本市場高估值的可能性很低，這意味著股權增值的收益有限。與員工持股相比，項目入股的收益更為直接，無論是萬科的跟投制度還是碧桂園的成就分享計劃，均是通過提取一定比例的區域項目凈利潤獎勵員工，從而達到激勵效果。但由于項目收益受市場環境變化影響更大，在房地產利潤率逐漸下滑的大背景下，激勵效果的可持續性也有待觀察。
事件九：邯鄲房企融資危機·民間借貸亂象堪憂
2014年7月，河北省邯鄲市的標桿房地產企業金世紀老板史虞豹負債30多億元，跑路香港，引發邯鄲房企連鎖反應。隨后，萬聚、卓峰等本地知名開發商資金鏈出現斷裂，無力兌付民間集資本金和利息，引發集資群眾恐慌，錦繡江南、力天鳳凰城、稽山新天地、幸福馨苑等延期
交房，導致業主圍堵馬路，一大批參與集資的群眾浮出水面，邯鄲樓市陷入危機。據悉，這次邯鄲房地產企業涉及民間集資規模達93億元，波及全市約10%的家庭。為防止事態擴大，當地政府采取打擊和幫扶雙重措施，一方面向風險較大的13家房企派駐工作組，另一方面全面偵辦非法集資案件。邯鄲房地產市場的一系列連鎖反應，引發了市場對三四線城市樓市崩盤的猜想。
近幾年，全國部分中小城市房企出現資金鏈斷裂事件，經常見諸報端，比如溫州、鄂爾多斯、神木等。邯鄲此次“樓市危機”，只是諸多事件中的最新個案。邯鄲房企深陷資金鏈危機，有幾個原因：一是邯鄲
樓市庫存量大、供給嚴重過剩，但經濟發展水平一般，吸納外來人口不強，市場需求有限，供需失衡導致房企資金壓力不斷吃緊；二是邯鄲樓市交易持續低迷，市場觀望情緒濃厚，導致房企銷售業績不佳、資金回籠愈發困難；三是受金融環境影響，銀行開發貸款趨緊，導致邯鄲房企融資渠道減少，重點轉向充滿高利誘惑的民間融資，大量民間集資進入房地產市場后，由于缺乏有效監管，給房企帶來了較大隱患；四是邯鄲絕大部分房企缺乏專業素養和戰略眼光，盲目大規模借高利貸、瘋狂拿地擴張，在樓市降溫、銀行信貸收緊、市場嚴重供過于求的情況下，最終出現了資金鏈斷裂。邯鄲“房企融資危機”，重創了當地經濟又破壞了社會信用體系，盡管不會釀成溫州和鄂爾多斯式的慘劇，但仍需一段時間“療傷”。政府在對房地產市場調控的同時，應加強對房企融資和民間集資的監管，防止類似悲劇再上演。其他三四線城市，也應防范“邯鄲式房企融資危機”。
十：互聯網滲透房地產·商業模式不斷創新
2014年“雙十一”的不同尋常不僅來源于絢麗的電商交易數字，還有一件不容被忽視的事情——
房產披上“互聯網金融的外衣”，首次作為促銷產品加入電商大戰。11月11日，遠洋地產拿出上萬套房源與京東聯手推出眾籌項目。
數據顯示，“雙十一”當天眾籌總額超過1220萬元，刷新了京東實物眾籌紀錄。嘗到甜頭后，11月14日，雙方打造的房產眾籌項目“第二波”上線，覆蓋了
北京、上海、杭州等全國9大城市。截至11月28日，遠洋地產與京東金融合作項目，眾籌房源貨值超過20億元。這是互聯網金融與房產電商模式的一次創新。近兩年來，關于房產電商模式的創新從未停止過腳步，例如2014年8月被炒得沸沸揚揚的萬科“全民經紀人”策略、萬科攜手淘寶推出淘寶消費金額抵扣萬科房款活動等。
從2011年潘石屹攜SOHO中國與新浪樂居聯手開啟網上競拍購房的序幕，到如今“全民營銷”、“房產眾籌”等花樣繁多的房產電商新模式，房產電商由飽受爭議的“噱頭”到高市場接受度的營銷手段，只用了短短的3年時間。在我們感嘆其高速發展之余，不得不承認這一切的“不可思議”是互聯網精神引發的巨大變革。第一，互聯網“開放”、“平等”的精神主旨，透過電商的模式促使房地產營銷過程更加透明、公平和簡易，所有消費者透過電商購房時，均處于同一個“公平”的平臺之上，大大減少了暗箱操作；第二，互聯網特別是移動互聯網的出現，使得房產營銷信息傳播呈幾何倍數的高速增長，大大縮短了銷售者與消費者之間的距離，并降低了“信息不對稱”等營銷壁壘；第三，互聯網打破了一些房產行業傳統觀念的局限，給予“全民營銷”實現的基礎條件，任何非營銷人員也有可能依托“網絡中介平臺”，促成房產交易并提取傭金；第四，房產電商加速推進房地產業從“賣方市場”轉變為“買方市場”，房企所要做的變革首先就是如何抓住消費者；第五，在房產電商創新的同時，金融創新也在不斷融入其中，2015年及未來，由互聯網引發的商業創新模式將會更多更快，任何企業亦有機會通過模式的創新融入房地產行業，特別是擁有廣泛受眾的電子商務企業。總之，一切商業模式的改變或者升級，均來源于營銷觀念的轉變，是行業發展的一種歷史必然。
