7省市試點回購商品房當保障房 分析稱欠缺法律依據
發布時間：2015-02-04 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：回購
商品房當
保障房政策確實存在爭議，存在權利尋租的空間，如今
開發商建設的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的
價格購買都存在不確定性，存在可以協商的空間。
三四線
城市的
住宅庫存自2011年開始一直增長，截至目前
全國已有近6億平方米的待售庫存。一方面商品房處于大面積供大于求的狀態，而另一方面政府又有建設保障房的壓力，所以促使地方政府現階段采取回購商品房來充當保障房。但律師指出，目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據。
媒體查閱資料后發現，福州、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點政府回購商品房。
地方政府在
樓市上這一舉動被中原
地產首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動”。
多地回購商品房當保障房
在福州出臺指導意見的4天前，
住房和城鄉建設部(以下稱
住建部)部長陳政高在全國棚戶區改造經驗交流會上表示，
房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就規定各市、縣政府可采取政府收儲方式，積極穩妥收儲商品住房作為保障性住房。
據業內人士介紹，政府回購適當面積普通商品房實現就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實施政府回購商品房的方式。
2014年8月，湖南省明確規定各地政府和企事業單位以及經濟園區可購置適當面積的普通商品房，用于公
租房和棚戶區改造安置房。
安徽省蕪湖在政府回購商品房一事上啟動得更早。
數據顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶區改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。
政府回購商品房被指無法律依據
政府回購商品房行動推進的同時，業內一直存在對這一行為的質疑聲。
“商品房充當保障房之后，其回購價格如何確定？錢從什么地方來，是地方財政？還是中央撥款？如果是使用納稅人的錢去回購商品房，后賣給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計劃時代？如何保證其公平、公正？”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓說。
北京市盈科律師事務所高級合伙人李季先說：“目前各地政府回購商品房的行為沒有明確的法律依據，從法理上來講，一旦動用財政資金，都需要有法律依據。”
對此，韓長吉表示贊同。“該政策確實存在爭議，存在權利尋租的空間，如今開發商建設的商品房存量較大，政府如何購買、購買誰的，以怎樣的價格購買都存在不確定性，存在可以協商的空間。”
“政府回購商品房、安置房的行為至少應該有一個公開招投標的過程，比如說政府收購多少套商品房和安置房，收購多少面積，位置的選定，這樣會更加公開透明。”胡志剛表示。
而張寶道則說：“中央已有支持建設保障房的政策精神，地方出臺落地政策是順理成章的事情。”
“如果政府在回購商品房時，開發商和手中握有多套房屋的業主都是自愿把房屋賣給政府的話，同時交易價格也是相互協商的情況，那從法律角度來看沒有問題。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波指出。
“現在需要擔心的是這個過程中怎么去防止暗箱操作，因為回購商品房從某種程度上來看是政府采購行為，這是地方政府引入該項政策時，需要考慮的問題。”樓建波說。
尹伯成表示，盡管目前法律依據暫時沒有看到，但是政府應該擁有該項權利，福州出臺的指導意見要求委托一家國有企業來完成這件事情，因此總體來講還是政府出面，
市場運作的事情，這是可行的，現在各地出臺回購商品房的文件符合當下時局的需要。
楊紅旭指出，收購商品房用于保障房、將商品房轉化為安置房，具體運作情況比較復雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租等等問題待解。
張大偉分析道，政府回購商品房存在收購價格確定難題，從定價的角度來說，
二手房根本就沒有統一定價標準，因為同樣一套二手房，有需求和沒有需求的
購房者愿意支付的價格不一致。
“例如指導意見中提及的以低于市場價格15%的形式進行收購，既然存在市場價格，那開發商和個人為什么不選擇賣給市場，而選擇賣給政府？”張大偉說。
尹伯成表示，如何回購商品房把這個事情做好，需要遵循幾項原則：一是遵循公平自愿的原則；二是信息公開，按照指導意見的做法需要做到對外信息公開；三是確保評估價格合理。四是選擇國有企業時，國有企業需遵循保本微利原則。
“另外對于小業主而言，政府對房源問題也無法解決。因為回購的房源是作為保障房的，但是如果是在居民區收購房屋的話，將會涉及到房屋如何認定權屬等問題。”張大偉說。
