土地價格與房價輪番暴漲，這已經(jīng)是不容置疑的，是什么推動了房價的上漲?成了我們目前最關(guān)注的問題。是土地的暴漲?還是地廠商的噱頭，或者有其他原因一度推高了房價?今天我們就對此聽聽專業(yè)人士的全面分析。

　　首先，推漲房價的首功，歸監(jiān)察部與國土部。

　　不知您是否認(rèn)同這個觀點，但是2002年4月3日國土資源部第4 次部務(wù)會議通過，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，在2002年到2004年8.31大限之前，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。但是，自2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又于2004年4月聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。

　　沒有監(jiān)察部與國土部的錯誤行政，沒有土地供應(yīng)嚴(yán)控到國有土地儲備一家嚴(yán)控出口，不會有土地供應(yīng)在05、06年的急劇下降。數(shù)據(jù)為證：

　　上海土地成交:2003年為1500萬平方米左右;2004年300萬平方米;2005年出讓面積在300萬平方米以上,但最終成交只有40萬平方米;此后的2006年為700萬平方米;2007年1000平方米左右。

　　北京土地供應(yīng)計劃的完成并不理想：2005、2006兩年僅完成供地計劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲備中心在最后三個月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應(yīng)量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計劃的年度。

　　如此供應(yīng)急劇下降的直接原因是歷史遺留問題也即協(xié)議出讓，才是土地集中上市的好辦法，市場各方各顯神通。然而嚴(yán)控土地上市量的招拍掛政策過于倉促，沒有給地方土地儲備部門收儲土地的寬裕時間。造成05、06土地上市量的急劇縮減。07年開始搶奪土地成為房企的必然選擇。

　　其次，地方政府土地財政。

　　我不贊成的是地方政府土地財政才是房價上漲的第一原因，主要在于地方政府在城市建設(shè)中，建設(shè)資金無可否認(rèn)的來源于土地財政。12年市場化房地產(chǎn)發(fā)展給城市帶來的巨大變化，地方經(jīng)營土地是功不可沒的。而享受這種巨大變化的，是全民而非真正的貢獻(xiàn)者——商品房購買者個人。

　　在拆遷安置補(bǔ)償和征地成本迅速走高，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備的現(xiàn)在，地方土地財政的絕大部分用于除征地補(bǔ)償與居民安置補(bǔ)償，這是很好的良心循環(huán)過程。

　　但是，無疑地價房價的迅猛增長，土地財政的無奈起了很大作用。

　　第三：品牌上市房企。

　　實際央企國企的很多成分已經(jīng)轉(zhuǎn)制為上市房企，但是為了對比，還是將其分立。

　　萬科萬達(dá)等等一線全國布局的上市房企，實力強(qiáng)勁，與眾多央企相比也毫不遜色。炒高了一二線城市地價房價之后，他們的轉(zhuǎn)而布局三四線城市，最大的促進(jìn)作用是三四線直至縣城土地房價隨著大房企項目品質(zhì)的增長而高速上揚(yáng)。

　　第四：央企國企介入地產(chǎn)領(lǐng)域，在土地招拍掛市場上翻云覆雨。

　　06年中小制造業(yè)危機(jī)，不究原因，但是成為事實。產(chǎn)能過剩的央企國企遭遇轉(zhuǎn)型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產(chǎn)行業(yè)。由于央企國企自有資金與融資成本極低的優(yōu)勢，07年開始，央企國企成為土地招拍掛市場的主力軍。

　　實力過于懸殊，上市房企在09年10年也主動退居招拍掛市場的二線，央企房企成為房地產(chǎn)行業(yè)的最強(qiáng)大力量。而所謂的78家央企非主業(yè)房地產(chǎn)的退市，伴隨著的是新增5家主業(yè)房地產(chǎn)的航空母艦出世，央企主業(yè)房地產(chǎn)的航母升至21家。加上地方國企，央企國企在房地產(chǎn)領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者已經(jīng)無可置疑。#p#副標(biāo)題#e#

　　第五：不理性需求的完全釋放推漲了房價

　　沒有一個經(jīng)濟(jì)體，沒有一個國家有中國公民的完全錯誤的住房理念。27歲成為首套房購買的主體本身就是不理性的。事實也講證明公租房為保障房主體的政策不會起到作用，主要原因是居住理念的改變需要時日，需要思維的大變革。據(jù)稱85后至90后群體超3億，這部分人群的居住理念變化與否，將決定著未來的房價走勢。

　　第六：樓市春天派。

　　根據(jù)事實與開發(fā)經(jīng)驗，樓市的專業(yè)話語權(quán)越來越強(qiáng)勢的掌握在行業(yè)中人手中。而樓市春天在消費轉(zhuǎn)型為住房為主的中國，將持續(xù)很多年。

　　第七：釘子戶。

　　房價的上揚(yáng)，是不可逆轉(zhuǎn)的，主要原因在于成本的高速上揚(yáng)，而獲益者中，釘子　戶無疑是很具代表性的。那么釘子戶的近乎普遍，土地成本上揚(yáng)不可逆轉(zhuǎn)，房價的上揚(yáng)也是不可逆轉(zhuǎn)的。但是，被拆遷戶的利益要維護(hù)，只有一種方式：還地于民與土地價格的高速上漲。買單者，商品房消費人群。

　　以上種種，才決定了保障房建設(shè)不可能扭轉(zhuǎn)商品房房價上揚(yáng)的局面，而保障房建設(shè)體量越大，商品房房價越高，這便是樓市調(diào)控的悖論。

　　第八：中小民營房企。

　　很多中小房企，獲得項目和土地的艱難是不可想象的，而且大量的建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型的房企，與民間高成本融資支撐的房企，要求的回報率是相當(dāng)高昂的。那么，他們追逐高利潤本身也是可以理解的。

　　第九：銷售代理策劃公司與中介公司。

　　市場的不確定因素過多，年年調(diào)控，對于這類公司的打擊最為直接。也給了此類公司獲利的很大空間。獲取利益，是企業(yè)天經(jīng)地義的職責(zé)，這是不該指責(zé)的。那么，再為房企與二手房業(yè)主的服務(wù)中，以更好的策劃手段抬升房價租價也自在情理之中。

　　第十：房地產(chǎn)主流媒體和不專業(yè)的央視、新華社。

　　他們的推波助瀾與廣泛爭議，造成了輿論亂象，輿論亂象，使得消費者分層。相信房價將崩盤的有之，當(dāng)然，聰明的投資人與剛性需求、改善性需求的人群，一定是看好資產(chǎn)才是保值增值的最好品類。

　　聽了以上的觀點，您是否對房價的上漲有了更真切，直白的認(rèn)識?