摘要：2015年樓市最大的旺季已經到來。政策的持續寬松對于市場的刺激作用也在逐步地顯現。

    有機構分析認為，在今年的最后一個季度仍然會有利好政策出臺，其中房貸就極有可能再度寬松。政策的寬松帶來了市場的成交持續上漲，而開發商也為“金九銀十”的旺季到來做足蓄力。在9月底市場的供應量開始大幅增加。9月最后一周廣州就有多達24個項目獲得28張預售證，新增住宅供應達到6466套，創下3年以來單周最大新增供應量。

    政策環境更加寬松

    去年9月份，廣州樓市整個月的表現是不溫不火，發展商雖有節奏的推盤，但是無論是力度、供貨量、成交量都鮮有“爆點”，直到9月30日最后一天，中央祭出“9·30新政”大招，金九銀十才被真正意義上點燃。而在今年，樓市政策環境相比去年顯得更寬松，早在“金九銀十”之前就已經有眾多支撐市場成交的利好落地。而在廣州，更是隨著行政區域規劃的調整，使得增城、從化、新黃埔等區域成為新的置業樂土。記者發現，對于今年的金九銀十，市場對于政策還有更大的期待。

    據中原研究部分析，當前樓市，能夠跟去年9·30新政媲美的大招，可能僅剩下“放松限購、首套房商貸首付二成、二套房首付比例下調”等方面。而能夠供決策層選擇的范圍并不多，其中廣州放松限購，這個可能性極其微小，中原研究部堅持認為，今年廣州限購政策難有變動。而二套房首付比例下調，其實在“3·30新政”中已經松綁，只是廣州、深圳暫未落地，中原研究部預測今年內落地的可能性也不大，不過，仍然可以期待略微下調，例如從七成下調至六成。

    不過，首套房商貸首付二成，這個政策卻值得期待。一方面，此舉有先例，在2008年宏觀經濟困難，樓市成交放緩之際，中央曾將首套房首付下調至20%。如果2015年三季度宏觀經濟形勢仍然嚴峻，GDP保7出現困難，再度啟用“舊”的政策并不顯突兀；另一方面，為鼓勵居民自住購房需求，中央已于今年3月30日，將公積金貸款購買首套房的首付下調至20%，同時又于8月31日，將公積金貸款購買二套房的首付下調至20%。客觀來講，下調首付比例的通道已經打開，從“公積金貸”轉向“商貸”只是一步之遙。“受制于公積金貸款的局限性，僅僅針對公積金下調首付比例，也難以實質性促進市場成交。因此，如果三季度房地產投資開發增速繼續下滑拖累宏觀經濟，我們認為下調商貸首付比例值得期待。”

    盡管供決策層選擇的“樓市政策大招”并不多，但“小招”則頻頻可見，充分體現了中央“微觀調控、相機調控”的思路。近期已出臺的一些利好，例如掛廣州公積金貼息貸款、發改委下調住房轉讓手續費、樓市限外令松綁、增城從化新黃埔掛牌后的一系列新規劃出臺發布等。除此之外，九月底乃至整個四季度，還值得期待的一些“小招”有：降準、降息（房貸利率進一步下調，利率折扣進一步加大）、降稅（個人所得稅、契稅等）、降費（房地產交易行政事業費、發展商開發費用等）。

    房貸“放水”節約購房成本

    對于買家而言，在旺季的房地產市場除了貨源充足外，能否得到實惠才是最關鍵。而房貸利率的變化對于購房者來說是最大的利好。據數據顯示，今年8月份全國房貸利率優惠幅度逐漸擴大，其中首套房貸利率突破5%的城市就達到了7個，北京和上海兩大一線城市上榜，而珠三角的佛山也名列其中。其中，北京首套房貸利率約為4.87%，上海為4.89%，佛山4.99%。

    據了解，8月全國首套房優惠利率占比再創歷史新高，達到56.44%，比上月的50.85%又增加了近6個百分點。而去年同期，全國優惠利率占比僅為7.45%，提供優惠利率的銀行數量也從去年同期的28家增長到本月的298家，1年翻了10倍。8月全國提供首套房貸利率折扣的銀行數量基本與上個月持平，為495家，占比74.81%。其中，首套房貸利率發生變化的銀行多達133家，其中76家銀行利率折扣下調。

    廣州市房貸監測數據顯示，有多家銀行都開始下調了首套房貸利率。目前，廣州四大行中除了中行維持9折利率折扣外，包括建行、工行、農行首套房貸利率都在8.8折。而目前已經監測到的數據顯示，廣州市內的23家銀行首套房貸的平均利率已經擊穿了9.2折，約為4.73%。按此測算，如果廣州繼續維持首套房貸利率下調的趨勢，廣州地區有望在9月份成為全國首套房貸利率最低的城市。

    開發商集中發力沖刺10月

    9月底，開發商明顯加快了推貨的節奏，開始搶占旺季市場。據搜房網數據監控中心統計，上周（9月21日-9月27日）廣州住宅方面24個項目共獲得28張預售證6466套房源，環比前一周3838套房源上漲68%，創近3年以來單周新高。金九月末，廣州樓市延續上周熱度，火熱爆發，各開發商也為備戰銀十持續發力。

    上周廣州十一區獲批的28張住宅預售證中市區拿下10張2639套房源，相比較前一周2412套，上漲近10%；郊區拿下18張3827套張相比較前一周1426套，爆漲168%。總體來看，相比較前一周的七成房源集中市區，上周郊區再度回歸，近六成房源集中在郊區。

    戶型方面，上周預售房源以中小戶型為主，其中以91-120平方米區間戶型的房源最多，高達3019套，另61-90平方米區間戶型的房源有1674套，0-60平方米區間有160套，即120平方米以下的房源4853套，占上周總住宅預售房源數的75%，超七成。

    據統計，上周獲批住宅預售證中，其中廣州時代云圖、廣晟圣淘沙、萬科幸福譽、中國鐵建國際花園、增江春曉花園、碧桂園城市花園所獲批的房源均是120平方米以下房源；萬科峯境、紫泉流溪灣、中泰天境等項目獲批的房源以120平以下房源為主、也有120平以上房源；御金沙、新福港·鼎峰兩個項目獲批住宅房源均為121平以上大戶型。

    專家：購房良機多年不遇

    從第一季度到第三季度，廣州房地產市場經歷了起伏不定的大半年。金九銀十的到來，不僅預示著今年市場已經進入了最后的沖刺階段，同時也基本為今年的行情定下了基調。與年初行業普遍的悲觀情緒相比，如今，樓市回暖已經被認為是“定局”。專家認為，如今是多年不遇的購房良機，“今年有資格買房而不買是很傻的事情！”

    樓市的回暖已成定局

    廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文就認為表示：“2015年下半年樓市的回暖已成定局。”從中國房地產市場總體趨勢看，已到了傳統商品住宅、寫字樓及商鋪整體供大于求，全國房地產投資增速放緩，利潤率下降的階段。

    “其中，三四線城市供大于求的壓力尤顯突出，有些城市庫存量超過2年消化期，價格也是下降趨勢。與之形成鮮明對照的是，一二線城市由于土地資源稀缺，產業仍不斷集聚，人口仍不斷增加，地價、房價呈上升趨勢。未來幾年，國內城市房地產業的分化將更加明顯和突出。”

    “中國房地產投資2015年預計將突破10萬億元。”趙卓文坦言，當前還沒有什么行業，能夠取代房地產業在中國經濟中的地位。中國經濟要平穩健康發展，離不開中國房地產的健康發展。

    最后，對于將來的房地產市場走勢，趙卓文預言：“2018年以前的房地產行業，政策面相對偏暖，房地產利好政策還會陸續到來。限購松綁、金融支持、地方稅費減免、入戶政策到位等等，都會階段性地刺激房地產消費的活躍。”

    多年不遇的購房良機

    “我覺得這次是多年不遇的好時機。”合富輝煌首席分析師黎文江對于當下廣州置業市場進行分析后認為，對于買家來說，現在是出手的好時機。

    他認為，從人均收入和房價比來看，廣州房價依然走高，但人均收入也是上升的。“2007、2008年人均收入是1.4萬元、1.5萬元左右，現在是2萬元，差不多翻了一番。從房價來說，2008年的時候是9000元/平方米，現在是16000元—17000元/平方米，也是差不多翻番了。換句話說，大家能夠承受的房價應該和2008年的時候差不多，5次降息能夠節省十幾萬，現在買房是最省錢的。”而今年多次的降準、降息也利好市場。比如說100萬的貸款20年還齊，第五次的降息以后，比去年11月沒降息以前的利息節省了十幾萬。“如果貸款那部分開發商沒有給你折扣，銀行會給你20%的折扣，也就是說可以打八折。”

    黎文江認為，未來廣州地價肯定要上升。“我們覺得基準地價上調了，土地出讓的價格肯定比以前更高。” 換言之，房價也肯定會上漲。從地價來說，廣州中心城區樓面價最高已經達到1.6萬元每平方米，最高的房價在中心城區來說，差不多3萬元。“將房價與成本進行對比，價格比成本超過50%，如果2013年1.6萬元的樓面價，售價今年要高于3.2萬元才能不虧本，不可能在兩三萬的價位。”

    有資格不買很傻

    “目前公積金貼息、貸款利息低，政策寬松，今年有資格買房而不買是很傻的事情。”趙卓文認為今年買房出手的好時機，他鼓勵購房者“敢于負債”、“善于理財”。同時趙卓文也表示，如今不論是購房者還是開發商的角度來看，房地產的投資回報都在下降。他教給現場聽眾三句購房投資口訣。一是“中心，中心，還是中心”，即投資市中心的物業，特別是高端物業，持有此類房產不要賣掉，坐等升值；二是“少買公雞多買母雞”，即要找能“下蛋”、收益高的物業，例如以投資為目的住宅類物業，在傳統商業受電商沖擊的背景下，屬于“公雞”，并非投資優選；三是“少買大雞多買小雞”，即買成長性強的物業，例如南沙就屬于“小雞”，雖然目前房價已經飆高，但未來政府還將繼續投資建設，自貿區利好還將持續。

    房企回歸一二線城市成共識

    雖然今年主流房企上半年在拿地節奏上有所分化，呈現激進、保守兩大陣營，卻在土地儲備的穩定性和抗風險方面訴求趨同。回歸一二線城市土地市場已成共識。

    樓市回暖的背后一直連帶著火爆的土地市場。而在今年上半年樓市的持續升溫中，土地市場則一直表現得不溫不火。不過，并不是所有的開發商都在收縮拿地計劃。數據顯示，上半年銷售額超500億元的房企“軍團”——萬達集團、碧桂園、萬科地產、恒大地產、保利地產、綠地集團，在今年上半年新增土地儲備量依然很大，尤其是加大了在一線城市的拿地力度。其中，萬達集團蟬聯的“拿地王”，萬科地產今年上半年新增土地儲備面積也同比大增92%。而以往被業內認為是激進型的泰禾集團、富力地產、龍湖地產等房企，縮減了上半年的拿地規模。

    “巨頭”拿地依然兇猛

    在輕資產的轉型目標還未完成之前，萬達仍延續了急速拿地擴張策略。上半年，萬達集團新增土地儲備面積994萬平方米，成為TOP20典型房企拿地排行榜頭名。至此，萬達集團總土地儲備面積也達到了8715.2萬平方米。

    在上半年房地產企業整體拿地放緩的形勢下，恒大地產的拿地表現仍頗為進取。從年初開始，恒大就未停止過在土地市場上擴張的步伐。今年一季度，恒大拿地金額達到90億元，總共獲得了17個土地項目，與萬科、綠地位列行業前三，拿地金額相比去年同期增幅超過100%。5月份以來，恒大急速擴充土儲的意圖更為明顯。5月27日，在福建省廈門市的一場土地拍賣會上，恒大地產力壓萬科、華潤、金地等房企，以超過30億元總價拿下了當天拍賣會上最大的一幅住宅用地。

    今年上半年的銷冠萬科地產，在拿地舉動上亦不同于去年的保守策略。上半年萬科地產新增加開發項目26個，按萬科權益計算的規劃建筑面積約507.5萬平方米，較2014年同期增長92.2%；土地成交價款為202億元。萬科在今年下半年也沒有“停手”跡象。7月萬科在土地市場新獲取上海、無錫、南昌、貴陽、南通和莆田等地6個項目，共新增建筑面積156萬平方米。

    在TOP20房企拿地排行榜中居第2名的碧桂園，上半年新增土地儲備面積為621萬平方米，并已連續在上海、深圳、廣州斬獲項目。

     回歸一二線成共識

    一個有意思的反差是，以往因大舉拿地而被貼上激進標簽的泰禾集團、富力地產、龍湖地產，在今年上半年土地市場上的表現卻顯得頗為保守。

    泰禾集團在今年前6個月以土地市場零成交而墊底。泰禾集團最近一次拿地是在2014年4月10日以34.6億元拿下了北京大興一地塊。此后的14個月，泰禾遠離了北京土地市場。

    同樣曾以激進著稱的富力地產，在土地市場上也變得保守。上半年僅在4個城市收購了4個地塊，總金額為14億元。

    今年上半年，各級城市房地產市場分化明顯，一二線城市市場因其穩定的剛性市場需求和相對穩定的利潤空間，成為品牌房企的業績保障。這樣的城市分化特點也出現在了土地市場上。今年上半年，萬科、綠地、恒大、保利、中海、融創、世茂和華潤等在一二線城市新增土地儲備面積占比均在30%以上。其中，中海、融創和世茂新增土地全部位于一二線城市

；萬科、綠地新增土地近90%以上位于一二線城市，三四線城市拿地較少。

    對于一二線城市推出的稀缺地塊，品牌房企甚至不惜高價奪取優質地塊。多年深耕三四線城市的碧桂園在今年4月斥資6億元上海土地市場，布局戰略調整的意圖明顯。碧桂園今年上半年拿地金額占比中，一二線城市過半，略超三四線城市。