摘要：雖然今年以來利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷，但是從近期公布三季度業(yè)績的數(shù)十家上市房企交出的成績單來看，這些政策對樓市成交的作用并不如人意。數(shù)據(jù)顯示，目前發(fā)布了三季度業(yè)績的46家房企中，有70%的公司成績單難看，更有20家房企預(yù)計(jì)虧損。在躺著也賺錢的時(shí)代過去之后，庫存高企、資金鏈緊張的困局是籠罩在整個(gè)行業(yè)頭上的陰云，而擺在三四線城市中小房企面前的，更是殘酷的生存問題。

　　40%上市房企三季度預(yù)虧

　　從目前來看，今年房企的三季報(bào)情況不容樂觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，共有46家房企預(yù)告了三季度業(yè)績，其中，綠景控股(000502)、榮豐控股(000668)等9家房企預(yù)計(jì)將繼續(xù)虧損，廣宇集團(tuán)(002133)、南國置業(yè)(002305)等11家房企預(yù)計(jì)首虧，僅中糧地產(chǎn)(000031)、海德股份(000567)等10家房企預(yù)告業(yè)績預(yù)增，3家預(yù)告略增，4家預(yù)告扭虧。

　　在公布業(yè)績預(yù)告的房企中，蘇寧環(huán)球(000718)、中關(guān)村(000931)和美好集團(tuán)(000667)成為增幅排名前三的企業(yè)。華聯(lián)控股(000036)、嘉凱城(000918)、鐵嶺新城(000809)等公司業(yè)績則下滑嚴(yán)重。其中，嘉凱城的業(yè)績?yōu)槌掷m(xù)虧損，今年三季度凈利潤預(yù)計(jì)虧損6億元，華聯(lián)控股則預(yù)計(jì)虧損約3600萬元。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然2015年樓市相比去年有所復(fù)蘇，但房企利潤率持續(xù)下調(diào)，“增收不增利”的現(xiàn)象依然明顯，中小企業(yè)的情況更為嚴(yán)重。張大偉預(yù)計(jì)， 2015年完成全年房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量過半的可能性很小。

　　“從三季度房企預(yù)告來看，經(jīng)營業(yè)績下滑已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代的消逝”，易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，一方面，房企追趕銷售業(yè)績的過程中，經(jīng)營成本相對較高，盈利水平因此會(huì)受到影響，另一方面，項(xiàng)目背后的土地成本偏高，也會(huì)影響到盈利水平的提升。

　　中小房企在三四線城市面臨生存問題

　　值得注意的是，目前公布三季報(bào)的46家企業(yè)以中小房企為主，萬科(000002)、萬達(dá)等大型房企的業(yè)績還未公布，尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，而是反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績變動(dòng)的水平。而這些中小企業(yè)大多分布于三四線城市，“庫存巨大、去化緩慢”一直是困擾這些地區(qū)樓市發(fā)展的主要因素。

　　在預(yù)告業(yè)績的房企中，鐵嶺新城的業(yè)務(wù)主要在遼寧鐵嶺市，三季度預(yù)計(jì)虧損額為7000萬元-8200萬元，早已建成的鐵嶺新城也曾被媒體報(bào)道入住率極低，陷入“鬼城”危機(jī)。鐵路新城在本次業(yè)績變動(dòng)說明時(shí)表示，截至目前，三四線城市房地產(chǎn)市場景氣度仍然很弱，作為其上游行業(yè)的土地一級開發(fā)市場也受到了很大影響，公司土地出讓情況不佳，導(dǎo)致業(yè)績虧損。

　　同樣，業(yè)務(wù)范圍主要在四川南充市的金宇車城(000803)，今年三季度的業(yè)績也不甚理想，凈利潤預(yù)計(jì)虧損1061萬元-1211萬元。業(yè)績變動(dòng)原因說明稱，受大環(huán)境影響，與去年同期房產(chǎn)相比，房產(chǎn)銷售有大幅度減少，去年1-9月房產(chǎn)銷售收入5170萬元，今年1-9月房產(chǎn)銷售收入約2450萬元，影響凈利潤約1100萬元。

　　“金九”含金量大幅縮水

　　與房企業(yè)績息息相關(guān)的，則是商品房的銷量，但作為樓市傳統(tǒng)旺季的“金九”，今年的表現(xiàn)并不如預(yù)期，未能大幅提升房企的業(yè)績。2015年9月份，易居研究院監(jiān)測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環(huán)比僅增長2.9%，同比增長29.0%。嚴(yán)躍進(jìn)分析，今年九月份環(huán)比增幅之所以不如預(yù)期，和此前改善型購房需求的積極釋放、房企推盤節(jié)奏較慢等因素有關(guān)。

　　雖然“金九”的表現(xiàn)不甚樂觀，但“銀十”的市場仍有較大提升空間。中原監(jiān)測的上周(10月5日-11日)22個(gè)城市重點(diǎn)項(xiàng)目的推售套數(shù)環(huán)比增加了104%，達(dá)到年內(nèi)的第三高位，為后市提供了充足貨源。各地市場認(rèn)購情況也表現(xiàn)良好，22城市的整體認(rèn)購率達(dá)到61%。張大偉預(yù)測，隨著9月中下旬供應(yīng)高峰的來臨，預(yù)計(jì)“銀十”市場表現(xiàn)有望超過9月。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著各大城市和房企的推盤節(jié)奏的加快，市面上房源增加，購房者的可選擇面拓寬，有利于交易活躍度的提升。另外，考慮到近期房貸利率處于歷史低位等因素，10月份市場成交預(yù)期可觀。