摘要：伴隨著萬科的股權大戰，深圳樓市近日再度成為資本競奪的熱點。萬科15個交易日大漲70%既可以說是一次資本運作，也可以看作是對總部位于深圳的這家中國知名房地產公司以及深圳樓市的持續看漲。

    相信稍微關注樓價的人，都對11月7日的一則新聞記憶猶新：某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次性推出1637套房，造成7000人“哄搶”。4.3萬元/平方米的均價被認為“大幅低于市場預期”，當天全部售罄。

    就在相關媒體寫稿的12月16日，深圳龍華的某樓盤，要價5-8萬元/平方米，居然也當日“光盤”。

    到底深圳的“日光盤”是不是炒作？深圳樓市有泡沫嗎？“全球增速第一”的樓價憑什么？樓價“發燒”是“虛高”還是“實高”？深圳是否足以支撐起這樣高的樓價？深圳樓價會不會趕超香港？高樓價會帶來什么樣的連鎖反應？伴隨這么高的樓價增速會不會將深圳變成“不宜居”的城市？北上廣為何反而漲得不如深圳？廣州和其他珠三角城市會不會步深圳后塵狂漲？……

    一系列的問題，即使身在外地的業內人士都連呼看不明白，更遑論身在其中的市民了。

    帶著這些疑問，羊城晚報記者近日采訪深圳多位市民及專家、學者、業內人士。他們的經歷與觀點也許能部分解答懸在人們心頭的疑問。

    本報將分上下兩篇，連續兩日聚焦深圳房事，既剖析深圳房價畸高的背后深層次原因，也透視高房價可能帶來的各種效應。

    “日光盤”是不是炒作？

    深圳11月7日某樓盤創下四項新紀錄：買房人數創新高；近7年來搶房人數最多的項目；近兩年來開盤當日推出房源數量最多的項目；同時也是開盤當日賣出房源最多的項目。

    新聞一出來，《房地內參》的總經理尹香武就接到上海一位同行的電話：“這是炒作吧？”

    “這還真不是！”

    “不可能，我看就是炒作。”

    尹香武說，對持這樣觀點的人，他無話可說。這個均價4.3萬元/平方米的樓盤，在龍華，距離羅湖火車站約25公里，需要轉乘地鐵18個站。如果硬要比較，龍華之于深圳，或相當于花都之于廣州。這樣的價格，如果在花都，估計半數廣州人覺得樓市已瘋掉，但深圳人仍很淡定。

    就這兩日，還有一條新聞讓人腦洞大開，標題是：《深圳龍華新房破8萬，福永破4萬，買房好時機！》。也不過才40天的時間，對不起，被外地業內人士認為炒作的龍華4萬的日光盤已成過眼云煙。“今天13：00開盤，現場超過1500人，爆滿。這是逼著深圳人去東莞置業的節奏。這就是龍華，不管你信與不信，服與不服，首次開盤5萬多，二次開盤已破8萬，我已經不敢直視……”很多深圳人的朋友圈當天被這樣的現場描述刷屏。

    從大數據看深圳樓市

    一邊是沸反盈天的深圳樓市，另一邊，還有“只認數據”的分析。

    深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄是香港人，來深圳工作已近15年，也看過深圳房價的起起落落。去年底以來，深圳“日光盤”頻現，他感覺并不意外。他肯定地告訴羊城晚報記者，中原地產代理了深圳近半數新房的銷售，從他們掌握的相關成交數據來看，“日光”是實實在在的銷售，并不是開發商炒作；而且，由于深圳房源總體供應量小，一個樓盤的價格很容易就影響全局，因此深圳的樓價數據的統計有其獨特性，與北上廣并不具備可比性。“一個樓盤開盤，就能拉高或者拉低深圳當月房價的平均數，因為一個月，可能只有這么一個盤在售。”這種現象在北上廣，都是找不到的。

    不論“日光盤”是不是普遍現象，“剛需”在深圳，是杠杠滴！

    深圳統計局數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄說，深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是廣州的四分之一強。過千萬人口擠在這1900多平方公里，有限的土地供應量與強烈的住房剛需，是一對矛盾。

    在深圳市房地產研究中心主任、國家住房和城鄉建設部房地產市場調控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的，因為這里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。

    深圳世聯行提供的另一組數據，說明了深圳由于人多帶來的“剛需”。目前，深圳400萬的戶籍人口的住房自有率超過70%，然而，算上外來人口和常住人口，一下子將住房自有率稀釋為29%。對比廣州，住房自有率接近50%。

    所以，在深圳幾乎所有業內人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市場———相關數據顯示，深圳適齡購房人群(25-44歲)占比達到50.8%，遠高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。

    “深圳人口不斷在涌入，都是來這里創業的年輕人，談戀愛，結婚，生子，這些都是對房子的需求！深圳至少還需要170萬套房子，按目前每年6-7萬套的供應量，你算算深圳的房地產至少還有多少年可發展的空間？”尹香武斷言：別人搞房地產走過了“黃金十年”，現在是“白銀十年”，而深圳，接下來是“鉆石十年”！

    保障房遠追不上需求

    除了人多需求強烈，從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地近兩年卻是急劇下降。

    據記者梳理統計，2007-2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地。2014年共成交33塊土地，含商業用途地塊8塊，其余均為工業用地或新型工業用地，無居住用地。

    實際上，2011年，深圳市政府公報公布了《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》，至2015年，深圳計劃籌集建設保障性住房約24萬套，經記者多方了解，這個規劃是遠遠沒有實現的，以2014年為例，深圳當年供應的保障性住房僅為31144套，2014年建設的為30982套，超過歷史紀錄。

    城市面積小，居住用地少，保障性住房建設遠遠追不上需求，難怪商品房越炒越高。