摘要：春節以來，全國各地樓市的暗流涌動，讓許多人感到了陣陣寒意。陽春四月，全國重點城市中超過六成成交量環比下跌，北京、大連等城市成交量跌幅達到三成以上；而“五一”期間，全國54個城市合計住宅簽約套數同比下降了32.5%。其中，一二線城市下降幅度最大，一線城市同比下降40%。于是，熟人朋友的樓市“跌價”和“拐點”問題就多了起來，樓市“崩盤論”也不脛而走，甚至有一些地方政府開始醞釀為樓市松綁，就比如香港特區政府最近的一項做法：鑒于最近樓市持續疲軟，準備于近期著手調整“辣招”(樓市相關政策)，將放寬購房者換樓期限。但筆者認為，不少判斷都屬于過度反應，2014年可能是內地樓市的一個拐點，但不是“跳樓”，而是“下樓”。也就是說，房價會停止上漲，或適當下調，但不會大幅下跌。

    分析市場行情，最基本的功課是分析供求關系。那么，房子的需求怎樣？重點需要分析一下剛性需求。

    房子的剛性需求主要源于婚齡人口的多少。建國以來，我國曾有過三次出生高峰期。第一次出現在1949年至1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策，人口增長率將近300%；　第二次出現在1962年至1965年，持續至1973年；第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人進入婚育年齡，造就了生育高峰期，據相關學者計算，第三次高峰期人口出生數量有1.24億左右，接近當前全國人口的10%。未來十年，1985年至1995年出生的人群進入婚嫁年齡，這是支撐住房剛需的主力軍。另有統計數字表明，目前，中國20－24歲人口比例為9.0%，25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，累計將有3.3億人口處于成家立業購房階段。

    3.3億人分為兩類，一類是城鎮人口，一類是農村人口。最近一次人口普查的結果，兩者各占一半。約1.6億的城鎮年輕人絕大多數是獨生子女，兩個人購房的經濟來源不僅僅靠自己，還有兩個家庭的經濟支持，購買一套房子不算太難。農村的這部分年輕人，經濟能力要弱一些，但他們以上學、打工等多種途徑進入城市后，絕大多數人不準備回到鄉村定居，這是不爭的事實，就算其中有50%的人具有購房能力，也是一個不小的群體。以此來看，未來十年，中國擁有2億多人的住房消費群體。

    那么，房子的供應量又如何呢？住房用地供應量是反映住房供應量的最直接的指標。來自國土資源部的數據顯示，2013年中國的住房用地供應量相當于前5年平均實際供應量的143%，創歷史新高。也就是說，前5年住房供應量小，是造成房價上漲的一個重要因素，今年住房供應量增大，會拉低房價。此外，隨著房地產暴利時代的結束，一部分炒房者主動撤資，也使二手房的供應量增加；　隨著去年以來大批保障性住房竣工，以及全國棚戶區改造工程的全面鋪開，又增加了住房的供應量。

    綜合分析住房的供求關系可以看出，剛性需求是實實在在的，住房供應量是在逐漸增加的，住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就了目前的房地產“換擋期”，就是從快速增長轉向理性平穩增長。

    “換擋期”是一次調整、整合，是擠泡沫的階段。房價在總體穩定的情況下，不排除會在一段時間下跌，也不排除某些地方的房價會出現“跳樓價”。房價下跌的幅度，取決于投資性需求所占的比重，投資性需求占得越多，下跌的幅度會越大。比如，溫州、神木等地的房價不是靠剛需支撐，而是炒起來的，“大起大落”原本就是“炒房”的宿命，不值得大驚小怪。所以，對上海和全國絕大部分城市來說，房價不是在“跳樓”，而是在“下樓”。