摘要：央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等，2015年一連串的政策都為房地產行業的復蘇創造了極為有利的條件。隨著庫存去化速度的加快，有專家認為去年房地產有可能成為銷售面積最高的一年。而在2016年，樓市有可能進一步發生改變，將出現供求兩旺的狀態。在北上廣深四大一線市場當中,廣州市場供求始終保持相對平衡，價格也將相對穩定。

    房價仍有上漲壓力

    中國指數研究院近日發布的房地產市場“百城價格指數”顯示，2015年12月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10980元/平方米，環比上漲0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以來，百城住宅均價已經連續八個月出現環比上漲。

    同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較2014年同期上漲4.15%，漲幅較去年11月擴大1.22個百分點。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7037元/平方米，環比下跌0.37%，同比上漲1.44%。

    另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20624元/平方米，環比上漲1.14%，漲幅較去年11月份擴大0.15個百分點；同比上漲9.25%，漲幅較去年11月份擴大1.62個百分點。

    中指院方面分析認為，預計未來階段，隨著中央層面去庫存、穩樓市的相關部署在各地逐步落地實施，市場供求關系將得到有力調節，庫存壓力有望進一步緩解。因此，價格方面，百城住宅價格指數整體將繼續平穩上漲，部分高庫存城市房企或將在政府鼓勵與政策支持下適度降價；而部分熱點城市受需求旺盛及地價高企等因素影響，房價仍有上漲壓力。

    針對2015年全年的房地產市場運行情況以及2016年的發展趨勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，全國樓市在2015年底出現了較為明顯的翹尾。從樓市政策基調來看，去庫存仍將是2016年樓市重要調控方向。為化解高庫存壓力，未來將有望繼續通過購房貸首付款降低、減少交易環節稅收、公積金貸款政策進一步放松等利好組合拳來擴大有效需求，穩定房地產市場。在宏觀政策環境利好刺激的前提下，一線城市及重點省會城市改善型購房需求將持續釋放，“量增價漲”或將繼續主導新房市場。

    庫存下降廣州供求已平衡

    在2015年，供求關系是房地產行業各方面都在論述的話題。從去年初被擔憂的高庫存，再到政府喊話要大力去庫存，樓市的供求在2016年如何走已經至關重要。而作為國內四大一線城市的北上廣深，更是關注的焦點。

    根據中原研究部監測，同為一線城市的北上廣深，一手住宅成交量均有較大幅度的回升。廣州房價不但遠低于其他一線城市，在其他三大城市量價齊升的大勢下，廣州的價格跟去年相比表現平穩。而供求關系成為決定價格的關鍵。從成交量增幅而言，在去年，深圳高達8成，上海也接近6成，成交量都超過了2013年同期。需求的迅猛增長必然刺激成交價上揚，在深圳和上海也是四大一線城市中，價格上揚幅度最大的，尤其是深圳，價格漲幅接近4成。

    據觀察，深圳房價暴漲發生在2015年下半年，保持較熱的成交氛圍是深圳房價上漲的主要動力。而相較而言，北京和上海的價格上漲幅度比較平均，截至2015年11月，兩市全年價格上漲幅度分別為11%及19%。

    數據顯示，2015年全年廣州全市十一區一手商品住宅網簽面積1077.04萬平方米，比2014年增加241.14萬平方米，增幅28.8%，已超越2013年水平。

    對于廣州的一手住宅市場而言，在四大一線城市當中，是供求始終保持平衡的一個，價格也相對穩定。數據顯示，2015年廣州市民消化了18萬套一、二手房及公寓，市場的購買力仍然非常強勁。而在2016年，預計廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應市，供應數量相當充足，更為重要的是，這個新增供應與2015年的18套消費量而言也相差無幾。也就是說，在2016年供求仍將達到平衡，市場仍然會出現供求兩旺的狀態。而據中原地產研究部分析，進入2016年，廣州一手住宅市場隨著庫存消化周期進一步縮短，價格上升將有可能繼續。

    改善型換房需求持續釋放

    自2016年1月1日起，全面兩孩政策正式落地，再加上自2015年初以來的多次降息，以及2015年廣州的公積金貸款新政，無論是對首次置業還是改善換房購房者，都能受到降息及公積金貸款新政利好的惠及。其中，全面兩孩政策帶動下的改善型換房需求釋放，值得關注。

    據合富置業成交數據統計，1月1-5日錄得的二手住宅成交個案當中，改善型換房需求約占48%，明顯高于首次置業剛需購房比例。引爆改善型換房需求的釋放，并不僅僅是全面兩孩政策落地后的這幾天而已。

    自2014年三季度起，改善型換房需求已經呈現出逐步增加的態勢，到2015年二季度已升至37%。從一整年的情況分析，2015年改善型換房比例約35%。

    受改善型買家入市積極性提升影響，中大戶型物業的交投活躍度亦出現明顯增加。合富置業成交數據統計，2015年90-120平方米的二手住宅成交占比達26%，明顯高于2014年的19%。

    由于全面兩孩政策自1月1日起正式落地實施，在此帶動下，改善型換房需求有望進一步釋放。因此，根據2016年開局以來的成交趨勢，大戶型將繼續在改善型買家中獲得青睞，主流戶型將更趨于四房及以上的物業單位。

    房地產仍有很大空間

    在政策全面寬松的大環境下，對于房地產未來一年，行業仍然充滿了信心。中國房地產業協會副會長任志強就認為，隨著城市家庭戶數的成倍增加將帶來大量的住房需求，未來房地產仍將是支柱，仍有很大的發展機會。"

    任志強認為，今年房地產有可能成為銷售面積最高的一年。他分析，在投資收縮的情況下2015年的房地產銷售卻在回升。其中主要有三個原因:其一是房價的下降。開發商今年為了跑量去庫存，大部分區域房價都有下降。第二個原因就是房貸利率的大幅降低。“即便是不降價，但利率下降，百萬的貸款利息少了二十多萬，這也相當于價格下降。”銷量的上升還有一個因素就是股市原因導致高端房的銷量上升。

    任志強以深圳為例，“深圳高價的住宅銷量就在急升，現在拍地的樓面地價都超過8萬。”住房需求仍然很大近期，對于房地產庫存問題深受關注。據任志強提供的數據，在4萬億投資以后房地產投資機遇增長，從2011年以后庫存就已經在1億平方米以上，往后幾年都是急劇上的過程。而至2015年已經超過6萬億接近7萬億平方米。庫存快速增長，但任志強認為，市場的住房需求仍然很大。“之前有媒體稱未來房子過剩，一個人可以繼承6到7套房，但他們卻忽略了一個重要的問題，如果要繼承這么多房子，就必須老人全部死光，這樣中國人口要死一半。”

    任志強認為，現在中國老齡化非常嚴重，60-70歲年齡段的人口很多。“老齡人增多對于住房的需求反而會大幅增加。”任志強認為人口老齡化與二孩政策會改變家庭結構，而城市家庭戶數成倍增加將帶來大量的住房需求。“未來房地產仍將是支柱。”他分析稱，未來房地產市場的變化是，人口將向活力的城市集中，人口向有權力的城市集中，向教育優勢集中，也向環境集中。“房地產還有很大的發展空間。”