摘要：存量房時代，房企更加注重向服務和營運方面轉型，并開始由傳統的住宅開發向商場、文化產業等城市共合體演變，同時將旗下業務擇機分拆上市。業內人士指出，隨著房地產行業調整，房企將加速轉型，一些沒有轉型或者轉型不成功的中小房企將得不退出房地產行業或是被收購，未來行業整合將更加明顯。

    服務產業鏈逐步崛起

    2015年12月，陽光城宣布公司擬出資1億元設立全資子公司陽光幼教投資管理有限公司，負責幼兒教育相關領域的投資和運營管理。陽光城稱，此次投資是為布局現代服務業，同時整合公司社區服務的協同資源，提升公司房地產項目和社區的附加價值，促進公司轉型升級。

    隨著房地產市場進入存量房時代，如何利用好存量資源成為房企不得不考慮的問題。有業內人士指出，未來房企應更加注重服務和營運，由傳統單獨的住宅開發向住宅、酒店、寫字樓、商場、文化產業等城市綜合體演變。

    2015年10月，方興地產宣布更名為中國金茂控股集團有限公司，中國金茂將由傳統意義上的地產開發商向城市運營商轉變。在“銷售+持有”的原有戰略基礎上，中國金茂將加入“金融+服務”兩大元素支持其城市開發運營業務。

    2016年1月12日，萬達集團宣布以不超過35億美元現金收購美國傳奇影業公司。這只是萬達轉型的一個方面，萬達此前提出要做到萬達商業、文化產業、金融產業、電子商務四大產業基本相當，未來將轉為服務型企業。萬達集團董事長王健林曾明確指出：“到2016年，萬達服務業將會首次超過房地產。”

    事實上，眾多房地產企業在服務領域均有布局，如萬科將觸角伸向商辦、教育、養老和家裝等領域，又如綠城涉及代建、電商、地產金融、園區服務等服務領域。

    海通證券分析師涂力磊認為，房地產服務產業鏈可分為城市配套、房地產金融、中介服務和物業服務四個方面。還可以進一步細分，如城市配套方面就包括智慧社區、公共服務(如物流地產、醫療地產、養老地產等)以及以解決就業為主的產業地產等。按照涂力磊的判斷，國內房地產業走過“簡單粗暴”的圈地運動后，房地產服務產業鏈有望逐步崛起。

    分拆上市步伐將加快

    隨著國內資本市場對房地產行業股權融資限制的放開，房企利用直接融資替代高成本借貸資金的趨勢越來越明顯，而且，部分房企為了更好地利用直接融資平臺還積極推動將旗下業務擇機分拆上市工作。

    2015年10月，中海物業在港實現分拆上市。2015年12月29日，遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)發布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業已向新三板遞交掛牌申請。此外，萬科、碧桂園、富力等多家房企等也在尋求相關板塊分拆上市。

    分拆上市可以完善企業治理結構、提高經營效率、增強盈利能力等諸多目標，進而實現企業的良性發展。目前房企分拆上市的主要途徑包括赴港上市、A股上市和掛牌新三板。“在轉型的道路上，將旗下業務分拆上市，可打破房企傳統開發銷售的困局，有利于企業尋求更多的發展路徑。”中國指數研究院分析指出，目前房地產企業在資本市場上估值較低，通過分拆旗下成熟的業務上市，可以較高的估值獲得可觀的融資金額；而且，將子業務獨立運營，有利于該項業務的潛在價值顯性化，為企業帶來更多的發展機會，降低單一業務的經營風險。

    擁有分拆上市能力的房企多為多元化經營的大型房企，可分拆上市的業務包括旗下物業、酒店、快消、文化、娛樂等。據了解，為了增加在資本市場上的融資機會以及獲得更大的盈利空間，計劃分拆子業務上市的房企越來越多，且分拆的類型也日趨多樣化。

    中小房企加速退出

    一些難以轉型，或是曾有過轉型嘗試但不夠成功的中小房企，則面臨不得不退出的境遇。

    隨著房地產開發集中度越來越高，行業利潤率下滑，中小房企面臨巨大的生存壓力。大型房企在土地市場上的絕對優勢，逼迫資金實力較弱的中小房企無地可拿或只能高代價競得土地，開發風險隨之上升。面對大型房企咄咄逼人的態勢，一些主營業務非房地產業務的公司開始加速剝離房地產業務，多家中小房企不得不宣布退出房地產業務。

    2015年11月，時代萬恒公告，公司擬以1.76億元的價格轉讓所持有的大連萊茵海岸度假村有限公司51%股權給萬恒集團。本次交易完成后，時代萬恒不再持有萊茵海岸股權。時代萬恒稱，將逐步剝離房地產業，更加突出貿易、資源、能源等主業。

    2015年8月，浙江廣廈宣布在未來三年內逐步退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，實施產業轉型。同樣在8月，萊茵置業將證券簡稱變更為萊茵體育，剝離房地產業務。

    中國指數研究院分析師指出：“樓市的調整導致更多中小房企退出房地產或被收購，進入白銀時代的房地產行業集中度將不斷提高，房地產并購市場也將持續升溫。”