摘要：受跨國公司預算緊縮、內資企業開支監管嚴格以及北京空氣質量問題的影響，以服務式公寓為代表的北京高端住宅租賃市場，整體需求正不斷受到壓縮，受此影響，市場供應持續縮水。來自機構的統計數據顯示，截至2015年末，服務式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續第三年出現下滑。不少項目不斷推遲入市時間，并通過改造為住宅或者寫字樓的方式，退出高端租賃市場。

    多個項目退市

    “從去年3月第一間公寓拆改成辦公區到現在，項目7棟樓中已經有一半完成拆改或者正在進行拆改中”。日前，位于金融街區域的北京金融街公寓的銷售負責人這樣告訴媒體。

    據其介紹，金融街公寓包括一居室、兩居室、三居室等多種戶型，承租用作辦公使用的客戶，會按照寫字樓的標準，將現有公寓的非承重墻打通進行重新改造。

    在合理范圍內追求收益的最大化，是該項目將公寓用途改造的主要原因。上述人士介紹，改造成辦公空間之后，租金按每平方米計算，這與公寓每月固定的幾萬元相比，收益更為可觀。據第一太平戴維斯最新發布的數據，金融街區域寫字樓平均租金高達每平方米每月人民幣535.2元，這一數據要遠超北京其他所有區域。

    進行改造的公寓項目不止金融街公寓一家，據高力國際對市場的常年跟蹤研究，服務式公寓市場近幾年陸續有項目改造為其他形式的物業，譬如，位于望京的福泰酒店公寓改造成寫字樓、位于燕莎及朝陽公園區域的盛捷福景苑，也已經改造為住宅進行散售。

    除此之外，還有一些項目不斷推遲入市時間，如盛捷遠洋望京服務公寓的計劃入市時間，由最初的2014年不斷推遲至2018年。

    分化加劇

    來自高力國際的統計數據顯示，就服務式公寓市場而言，截至2015年末，服務式公寓總存量同比下降5.3%至7430套，總存量連續第三年出現下滑。盡管去年服務式公寓市場需求較2014年小幅提升，但較前幾年仍明顯疲軟。

    高力國際統計顯示，許多服務式公寓運營商正試圖通過吸引國內租戶或簽訂更多短期租約，以獲得更高的出租率。

    除了服務式公寓市場低迷之外，第一太平戴維斯華北區研究及顧問咨詢部董事熊志坤認為，高端別墅市場也受到需求萎縮的直接沖擊。去年第四季度，其入住率同比下跌3.5個百分點至84.2%，租金下跌1.4%至每平方米每月119.9元。

    當然，也有一部分服務式公寓維持長期穩定的租賃需求并且空置率常年保持在低位，如位于燕莎及朝陽公園區域和CBD區域的某些公寓，由于其交通便利，運營成熟，擁有穩定的來自亞洲及歐美的租戶，長期需求穩定。與此同時，小戶型公寓更受到市場青睞。

    據高力國際的統計，2016年將有三個服務式公寓項目計劃入市，其中兩個位于非核心區域，不過，市場低迷狀況或將致使部分項目推遲入市時間。經濟放緩預計將對需求及租金水平施加下行壓力，李牧預計，或將有更多服務式公寓項目通過改造而退出市場。

    需求加速疲軟

    一直被人們視作住宅、公寓中高端產品的服務式公寓，能夠為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨立的起居室以及裝備齊全的廚房和就餐區域。服務式公寓的本質是酒店性質的物業，卻融合了酒店設施與家庭特色為一體，并提供低于酒店價格的中長期住宿服務。

    由于充分滿足了國外投資企業高級管理層在國內的長期居住需求，在上世紀90年代中后期到本世紀初，服務式公寓在中國迎來發展黃金期。

    “不過，近幾年來，服務式公寓市場需求開始持續疲軟，市場存量不斷縮小”，高力國際華北區研究部副董事李牧告訴媒體，作為服務式公寓市場需求主力的外資企業來說，受其國內經濟放緩，跨國公司在華擴張速度減緩，并緊縮給予外派人員的房屋津貼，削弱了國外租戶對服務式公寓的需求；另一方面，對于內資企業來說，政府對開支監管更加嚴格，抑制了國企對服務式公寓的需求，比如，金融街子市場服務式公寓的長期租賃需求的縮減。

    仲量聯行的相關負責人告訴媒體，高端公寓租賃市場需求疲軟始于2008年全球金融危機之后，因傳統上高端公寓租賃市場的主力為外籍人士以及外資企業的中高層管理人員，隨著外資企業在中國業務擴張放緩，對高端公寓租賃的需求也隨之增長乏力。

    “這種需求的減緩從2014年開始表現得更為明顯”，李牧告訴媒體，北京持續惡化的空氣質量成為催化劑，越來越成為跨國外派人員在京工作的一個顧慮，一方面一部分外派人員離京，另一方面外派人員及其家庭來京意愿降低。