摘要：464萬元,這是去年在北京六環內賣一套商品新房需要的平均總價;984萬,這是2016年過去的10幾天簽約的五環內商品房住宅價格。中原地產數據顯示,隨著土地成本高企和新房供需矛盾的拉大,北京樓市整體市場已經進入高端化,2016年大批高價地項目上市后,預計北京房地產市場平均價格又將繼續上揚。

    逐年上漲的總價

    買房宜早不宜遲,這不僅是眾多購房者這些年的親身感受,也是統計數據釋放的樓市信號。

    從中原地產的數據來看,北京一套房子的總價呈現逐年上漲態勢。2010年,北京六環內買一套商品新房需要的平均價格為271.3萬,隨后,受到樓市限購、限貸等調控政策影響,北京單套房總價在2011年與2012年變化幅度不大,分別為293.7萬、296.4萬。

    隨著2013年北京樓市重回上升通道,單套房總價也水漲船高,2013年與2014年分別達到349.3萬、397萬,2015年全年北京六環內普通商品房住宅單套成交額高達464萬,整體市場已經進入高端化趨勢中。

    中原地產首席分析師張大偉分析,北京房價上漲受多方因素影響。其中,土地價格影響最為直接。這一年北京土地成交額突破2000億元,樓面價超過3萬元的地塊達到了26宗,其中地價超過房價已成為樓市“新常態”。受此影響,北京商品住宅豪宅化趨勢得以確立。2015年北京豪宅成交占比明顯增加,總價1000萬元以上、單價10萬元以上的樓盤簽約均創歷史紀錄。

    另一個導致房價上漲的因素就是住宅產品供應結構性短缺。張大偉表示,過去五年,北京的土地供應中,居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供應超過1000萬平方米,從而導致北京純商品房住宅供應與市場需求形成明顯反差,供需矛盾日漸突出令北京純商品住宅價格一路走高。

    五環成為分水嶺

    在北京新房市場總價一路上揚的同時,樓市郊區化的現象也日漸明顯,之前還不被購房者看好的五環外,已經成為購房者扎堆的區域。

    統計數據顯示,從2015年房地產成交結構看,五環外占比已經高達89.8%,六環外占比也高達36.55%。整體北京市場的郊區化趨勢已經明顯。在2013年同樣成交的500萬-1000萬改善中高端住宅中,位于五環內的占比為56.4%,而在2015年,占比只有30%。五環外占比已經高達70%。北京的豪宅已經開始五環化:1000萬以上的豪宅,也已經開始五環化。

    打開一張北京樓市地圖,不難發現,五環已經成為北京高端物業的分界線,從市場成交看,五環內平均單套成交額在2015年為800萬,而到了2016年過去的十幾天平均單套成交價格已經高達984萬,五環已經進入頂豪階段。

    張大偉表示,五環內商品房成交均價從2015年開始,進入單價超5萬運行階段。從2016年目前看,成交均價已經達到了每平米56452元,整體看,土地市場五環內供應越來越稀缺,2015年成交的五環內住宅土地,樓面價全部超過了每平米5萬,未來頂豪供應將密集出現。

    今年將遍地豪宅

    商品住宅供給的持續下降與高端化趨勢,正在改變北京樓市的交易結構。無論是開發商開發項目,還是購房者置業選擇,都因房價不斷上漲發生改變。

    亞豪機構統計顯示,2015年北京土地市場共有103宗土地實現出讓,相比2014年減少38宗。建設用地面積合計654.35萬平方米,規劃建筑面積1429.38萬平方米,同比分別減少30%、14%,這一土地成交量也創造了近8年的新低。

    亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,伴隨著供應不斷減少,北京土地市場的需求卻在日益增加,大型房企戰線回縮,外地房企大舉進京,使得北京住宅用地呈現出明顯的供不應求狀況,因此大多數“上拍”的宅地均引發爭搶,甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區均出現樓面價3萬以上的地塊出現,高價地范圍出現廣泛外延。而在這其中部分環線位置較好,但并不屬于傳統高端居住區的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

    任啟鑫認為,2016年豪宅產品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現象,對于房企來說,在非成熟豪宅區打造豪宅產品,必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎的區域,由于拿地成本相比周邊項目高出一截,因此即便是耗巨資打造出品質項目,由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

    剛需轉向二手房

    在高地價的倒逼之下,普通商品房價格也必將隨之一路走高,對于剛需族來說,未來,這一市場空間將越來越小。地價走高,使得北京五環將進入10萬+、六環將進入5萬+時代,新項目中價位偏低的普通住宅的供給量將明顯減小,同時拉動在售老項目的價格協同上揚,北京普通住宅市場將呈現價格日益上漲、新項目位置更加偏遠的特征。剛需和剛改群體將繼續或主動或被動流向二手房市場。

    來自機構統計顯示,去年北京二手房全年簽約超過19萬套,而純商品房住宅只有5萬套。根據鏈家研究院統計,2015年北京二手住宅累計成交量為198018套,較2014年上漲91.2%,全年網簽量超過2010年,為近6年來最高水平。據偉業我愛我家市場研究院統計,2015年北京二手房成交均價為38147元/平米,同比上漲5.5%,漲幅平穩。

    亞豪機構市場總監郭毅表示,2016年,二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業方向。特別是剛改人群,一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業選擇。不過,除了二手房外,曾經主要面對首次置業的剛需和投資客的商住產品也會成為剛改人群的另一選擇。

    張大偉認為,由于區域內新建商品房普遍的高端化,二手房市場相對獨立,不會受到太大影響。郭毅則表示,雖然地王周邊的二手房品質與地王上的頂豪項目不具備可比性,但區域價格的整體提升和區域整體環境的改善是確定的,對于剛需和改善客群而言,購買二手房是較為理性的選擇。