摘要：2016年以來(lái)，已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，或下發(fā)文件促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。多地出臺(tái)政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，政策有望保持寬松。

    業(yè)內(nèi)人士指出，多地密集發(fā)布房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)后續(xù)更多地區(qū)將出臺(tái)不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎來(lái)密集的政策寬松。由于不同城市之間庫(kù)存差異較大，房企如何選擇城市布局等值得深入研究。

　　化解庫(kù)存成“高頻詞”

　　遼寧提出，2016年全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作將重點(diǎn)在化解房地產(chǎn)庫(kù)存，深入實(shí)施保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)改造。

　　重慶下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)》，其中提到促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的多項(xiàng)具體舉措。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)稅率下調(diào)、稅務(wù)免除、給予貸款支持等。

　　福建提出，要制定有針對(duì)性的政策，積極消化庫(kù)存，抓好保障性安居工程建設(shè)，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民住房需求為主的住房制度改革，完善購(gòu)租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策。

　　湖南在全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，湖南房地產(chǎn)發(fā)展去庫(kù)存壓力很大，有的地方去化周期達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。湖南提出，要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)、充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)。

　　海南提出，2016年將通過(guò)深化戶(hù)籍制度改革、推進(jìn)棚改貨幣化、實(shí)施公租房貨幣化等措施引導(dǎo)消費(fèi)需求，加大消化商品房庫(kù)存。同時(shí)，還將加快推動(dòng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型發(fā)展，逐步降低商品住宅開(kāi)發(fā)比例，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)比重，推動(dòng)房地產(chǎn)向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

　　此外，四川提出支持農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。大力推進(jìn)棚改和其他拆遷貨幣化安置，實(shí)施公租房保障貨幣化。促進(jìn)住房消費(fèi)，發(fā)展和培育租賃市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境。

　　政策有望保持寬松

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“多地密集發(fā)布去庫(kù)存政策，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多地方出臺(tái)不同力度的政策。整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是重要引擎。由于各地樓市分化嚴(yán)重，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激政策的主流。

　　廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟表示：“2016年1月以來(lái)，多省市密集出臺(tái)地產(chǎn)新政加快推進(jìn)去庫(kù)存進(jìn)程，其中保障房貨幣化是著力點(diǎn)。預(yù)期行業(yè)政策存在進(jìn)一步寬松的空間，包括供給側(cè)的定調(diào)去庫(kù)存、保障房貨幣化，以及需求側(cè)的信貸金融支持合理住房需求、稅費(fèi)減免優(yōu)惠加大、降低剛需購(gòu)房門(mén)檻、農(nóng)民工市民化等。”

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從樓市政策基調(diào)看，去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。為化解高庫(kù)存壓力，未來(lái)有望繼續(xù)通過(guò)購(gòu)房貸首付款降低、減少交易環(huán)節(jié)稅收、公積金貸款政策進(jìn)一步放松等利好組合拳來(lái)擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析預(yù)計(jì)，2016年央行和銀監(jiān)會(huì)等部委將繼續(xù)支持首套房貸、二套改善需求等合理的自住需求，比如首套房貸首付比例降至二成，二套房貸首付比例降至三成等。同時(shí)，隨著公積金改革的推進(jìn)，住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類(lèi)產(chǎn)品的政策也將逐步落實(shí)。此外，住房銀行、房貸證券化等金融信貸政策也將繼續(xù)推進(jìn)。

　　房企應(yīng)差異化布局

　　2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力雖有所緩解，但仍然處在較高水平，不同城市之間庫(kù)存差異較大，其中三四線(xiàn)城市庫(kù)存消化時(shí)間最長(zhǎng)，部分城市已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)“高危區(qū)”。相關(guān)政策有望在化解庫(kù)存方面發(fā)揮作用，不過(guò)短期內(nèi)部分地區(qū)庫(kù)存高企的狀況難以好轉(zhuǎn)。

　　張大偉指出：“分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線(xiàn)城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。三四線(xiàn)市場(chǎng)庫(kù)存絕對(duì)值過(guò)高，這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將延續(xù)。”胡景暉同樣認(rèn)為這種兩極分化的趨勢(shì)將持續(xù)。胡景暉指出：“在需求側(cè)的推動(dòng)下，北京等一線(xiàn)城市的樓市未來(lái)還算樂(lè)觀(guān)，但豪宅化趨勢(shì)卻使得在總量去化之外又有了結(jié)構(gòu)性的去化問(wèn)題。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析指出，目前大部分城市商品房庫(kù)存量大，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。住宅市場(chǎng)方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少數(shù)城市長(zhǎng)短期均無(wú)壓力，市場(chǎng)前景較好；寧波、無(wú)錫、徐州、長(zhǎng)春等城市短期庫(kù)存尚在合理范圍，但因前期土地供應(yīng)量偏大，中長(zhǎng)期去庫(kù)存有壓力，其中徐州、洛陽(yáng)、大連等部分城市壓力較為突出。另外，通過(guò)對(duì)城市分區(qū)的銷(xiāo)售、庫(kù)存情況分析，住宅市場(chǎng)整體較好的城市，各分區(qū)的表現(xiàn)也各異，有些區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)依然很大；而市場(chǎng)整體表現(xiàn)較差的城市，也有個(gè)別區(qū)域值得挖掘。

　　中國(guó)指數(shù)研究院建議，房企在城市選擇方面應(yīng)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，重點(diǎn)關(guān)注有潛力的城市和區(qū)域，遠(yuǎn)離庫(kù)存量大，消化時(shí)間長(zhǎng)的城市和地區(qū)。同時(shí)結(jié)合自身產(chǎn)品特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，審慎進(jìn)入地王頻現(xiàn)、樓價(jià)飆高的熱點(diǎn)城市。庫(kù)存去化方面，首先應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格，加快去庫(kù)存進(jìn)程；其次，以消費(fèi)需求為導(dǎo)向，深入挖掘客戶(hù)需求，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打造適合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品；同時(shí)，著重提升產(chǎn)品、服務(wù)品質(zhì)，進(jìn)一步改善居住體驗(yàn)，豐富社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，探索構(gòu)建新型社區(qū)。