摘要：2015年新房住宅交易額高達(dá)7.3萬億元，較2014年上漲17%，交，較2014年上漲6.9易面積約11.24億平方米%。與1998年相比，交易額與面積分別上升349倍與40倍。簡(jiǎn)單對(duì)比，中國(guó)新房交易額是美國(guó)的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍，一個(gè)北京市的新房市場(chǎng)幾乎可以與整個(gè)日本抗衡。

    整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢(shì)，但上升的速度已經(jīng)明顯放緩，一系列新特征也正在呈現(xiàn)出來，在2016年及更遠(yuǎn)的未來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將總體上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，新常態(tài)與新結(jié)構(gòu)的基本輪廓也將大致清晰。

    交易分化成為趨勢(shì)性特征

    經(jīng)過了近20年的高速發(fā)展，目前的新房市場(chǎng)已站在高點(diǎn)，調(diào)整已經(jīng)開始，各線城市間的交易出現(xiàn)分化。主要表現(xiàn)為：

    首先，交易向主流城市集中。40個(gè)重點(diǎn)城市（占城市數(shù)量的14%）的新房交易GMV（成交總額）占全國(guó)近六成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。

    其次，每一次市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，主流城市的交易增幅均高于全國(guó)水平。2008年以來市場(chǎng)經(jīng)歷了3次較為明顯的上升期，分別為2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年，重點(diǎn)城市的成交漲幅大幅高于全國(guó)的平均水平，同時(shí)也說明重點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力明顯高于其他中小城市。

    再者，房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化，一線城市價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超二三線。以2015年為例，一線城市房?jī)r(jià)年內(nèi)累計(jì)上漲18.6%，二線城市上漲1.1%，三線城市則為-2.2%。

    新開工見頂，投資的正反饋趨于弱化

    從中國(guó)國(guó)內(nèi)的情況來看，決定房地產(chǎn)投資的主要因素是庫(kù)存去化以及未來的預(yù)期，而決定去化率的關(guān)鍵是需求。從目前的趨勢(shì)觀察，需求增速已經(jīng)見頂：首先，第三次生育高峰（1983~1990年）帶來的剛性需求正在減弱；其次，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度的減緩對(duì)“城市新市民”的創(chuàng)造能力也在下滑。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，庫(kù)存的高企以及房企對(duì)未來的預(yù)期弱化，使房企的投資積極性明顯下滑，各項(xiàng)指標(biāo)也呈現(xiàn)出疲軟，具體表現(xiàn)為：新開工量見頂，投資額停止增長(zhǎng)，施工面積與竣工面積均首次下滑等，市場(chǎng)進(jìn)入理性回歸階段。

    國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也同樣表明，新房開發(fā)是大周期，在經(jīng)歷高速發(fā)展期、市場(chǎng)達(dá)到飽和后，必然逐步走向衰落。美國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)上百年的發(fā)展周期，在上世紀(jì)70年代新開工量開始見頂；而日本自上世紀(jì)90年代開始，新房開工量便呈現(xiàn)連年下跌；英國(guó)新開工量見頂時(shí)間是上世紀(jì)60年代。從各國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)見頂時(shí)的人均住房來看，美國(guó)、英國(guó)與中國(guó)大陸一樣，在人均住房0.35套左右時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)見頂。美日經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)住宅存量戶均超過1.1套時(shí)，新房市場(chǎng)基本飽和。

    從數(shù)據(jù)上看，2015年新房住宅開工量為10.7億平方米，較上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新開工量在2011年見頂，于2012年出現(xiàn)第一次下滑，雖然在2013年出現(xiàn)小幅反彈，但難改下滑大勢(shì)，2014~2015年再次進(jìn)入下行周期。在全國(guó)新房庫(kù)存高企、銷售增速連年下滑、市場(chǎng)預(yù)期不佳的形勢(shì)下，房企的投資積極性明顯降低，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.5萬億元，與2014年基本持平。自2014年起，投資額增速降為個(gè)位數(shù)，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額還將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

    土地市場(chǎng)冷熱不均的常態(tài)化

    從一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)來看，近兩年土地市場(chǎng)供應(yīng)總量大幅下滑，2015年100大中城市的土地供應(yīng)面積為15764萬平方米，較2014年下降35.7%，連續(xù)兩年下降，供應(yīng)量達(dá)到2009年以來最低。

    從土地供應(yīng)連年下降的走勢(shì)，我們也可以預(yù)期，未來新房市場(chǎng)的供應(yīng)已經(jīng)見頂，房企自2012年開始拿地步伐已經(jīng)放慢，開始主動(dòng)減庫(kù)存。

    具體來看，一二三線城市的土地供應(yīng)面積比例基本為1∶4∶5，其中一線城市的土地市場(chǎng)最熱，一線城市的資源稀缺性與配套的完善對(duì)人口的吸引力仍然較大，房企仍然看好一線市場(chǎng)，土地爭(zhēng)搶較為激烈，溢價(jià)率高達(dá)32%，而三線城市較低，僅為7%。

    集中度上升與利潤(rùn)率收窄

    2015年典型房企的平均利潤(rùn)率降至個(gè)位數(shù)，較2015年下降2個(gè)百分點(diǎn)，較2009年的峰值14.8%下降近半，房地產(chǎn)行業(yè)成為中低利潤(rùn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，核心盈利能力下滑，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。房地產(chǎn)利潤(rùn)回歸制造業(yè)已成事實(shí)。在這個(gè)趨勢(shì)下，企業(yè)之間的分化、并購(gòu)與整合將成常態(tài)，集中度也會(huì)自然提升。

    房企的分化主要表現(xiàn)為：一是重點(diǎn)房企市場(chǎng)份額快速上升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，2010年以來TOP10市占率提升7個(gè)百分點(diǎn)；二是房企布局主要集中于一、二線城市，在一、二線城市的拿地額占比不斷提升；三是TOP50房企的交易額主要集中于一、二線城市，占比達(dá)91%。

    相比日本，2015年中國(guó)房企的TOP10市占率僅為17%，而日本在2014年全國(guó)TOP10房企的市占率份額就已達(dá)到40%，而首都圈更高達(dá)50%，2008年以來日本全國(guó)及首都圈的TOP10的市占率分別上升10個(gè)和13個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來5年，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)或下行的發(fā)展新常態(tài)下，市場(chǎng)份額將更加集中于領(lǐng)先企業(yè)，預(yù)計(jì)TOP10的市占率將超過20%。

    新房與二手房之間的聯(lián)動(dòng)性越來越強(qiáng)

    這種聯(lián)動(dòng)表現(xiàn)在諸多方面：

    首先，在一線城市，換房需求占比越來越高，購(gòu)買新房的前提往往是賣掉舊房，這意味著許多政策制定的邏輯要考慮到這種聯(lián)動(dòng)影響。數(shù)據(jù)上，2000~2015年我國(guó)出售的商品住宅面積合計(jì)約為107萬平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的44%，也就是說有五成以上的住房為老舊房屋，這部分居民的換房也很迫切。北京最新的一份調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前的成交中改善性需求占比高達(dá)74%，較年初上升10個(gè)百分點(diǎn)。

    其次，客源在二手房與新房之間的轉(zhuǎn)換越來越明顯。過去兩年來，一、二手聯(lián)動(dòng)非常普遍，潛在的邏輯就是購(gòu)買二手房的客戶也有可能會(huì)成為新房的客戶。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潛在客源的價(jià)值也越來越大，成為新房去庫(kù)存的一支重要力量。